網上投稿
問題的提出：我國不動產抵押領域實行房地一體化， “房地一體”，其內涵是土地權利處分時，該土地之上的房屋一并處分；地上房屋處分時，該房屋占用范圍內的土地一并處分。 [i] 也就是“房隨地走”、“地隨房走”。但在實務中，由于我國某些地區房屋和土地由不同行政部門管理登記，不動產統一登記制度并未落實，造成建設用地使用權和建筑物的抵押權分別抵押或單獨抵押，出現了不少房地分離的沖突與糾紛。
不動產領域房地抵押權是否一體化？房地一體化是否存在例外情形？新增建筑物是否屬于抵押財產？房地分別抵押時的抵押權清償順序？民法典及《關于適用《中華人民共和國民法典》有關擔保制度的解釋》（以下簡稱《民法典擔保解釋》）對這些熱點問題作出回應，成為民法典擔保新規的亮點之一，本文擬對此展開。
一．不動產抵押領域以房地一體化為原則
土地使用權和房屋所有權是兩個不同權利，但由于房屋建筑物與土地不可分割，土地使用權和房屋所有權又是相互依附關系，我國立法采納“房地一體”的基本立法例，從《房地產管理法》《擔保法》到《物權法》均規定了房地一體的規范，尤其物權法明確了不動產抵押領域的房地一體化。
《房地產管理法》規定，房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。《物權法》第一百八十二條規定【房地產抵押關系】：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。
民法典第三百九十七條沿襲了物權法的規定，抵押領域確立房地一體化原則，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押，建筑物所有權與建設用地使用權的抵押權效力互及。
二．房地一體的例外情形：新增建筑物及建筑物續建部分不屬于抵押財產
1.土地上新增建筑物是否屬于抵押財產，及一并處分。
首先，為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人，提供擔保的財產為抵押財產。基于抵押財產是抵押人與抵押權人的合意結果，建設用地使用權抵押后，土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。其次，由于新增建筑物與土地的不可分性，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，新增建筑物所得的價款應歸屬所有權人，抵押權人無優先受償權。
2.《民法典擔保解釋》作出了進一步細化規定，將建筑物分為：土地上已有的建筑物、正在建造的建筑物已完成部分、正在建造的建筑物的續建部分、新增建筑物四種類型。
2.1當事人僅以建設用地使用權抵押，抵押權的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的；不及于正在建造的建筑物的續建部分以及新增建筑物。
2.2當事人以正在建造的建筑物抵押，抵押權的效力范圍以已辦理抵押登記部分為準，不以擔保合同約定為準。即使擔保合同有約定，抵押權的效力仍不及于續建部分、新增建筑物以及規劃中尚未建造的建筑物。
3. 判斷新增建筑物是否屬于抵押財產的時間之界，民法典規定以建設用地使用權抵押登記時間，而《城市房地產管理法》以“房地產抵押合同簽訂”時間為界，表述并不一致，由于抵押權自登記時設立，采取建設用地使用權抵押登記時間更加科學，且民法典法律效力位階高，因此應適用民法典規定，以建設用地使用權抵押登記為時間界限。
4. 前后法律規范對比：
民法典第四百一十七條：建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分。但是，新增建筑物所得的價款，抵押權人不享有優先受償權。
《城市房地產管理法》 第五十二條：房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
《民法典擔保解釋》第五十一條第一款：當事人僅以建設用地使用權抵押，債權人主張抵押權的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院應予支持。債權人主張抵押權的效力及于正在建造的建筑物的續建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。
第二款規定：當事人以正在建造的建筑物抵押，抵押權的效力范圍限于已辦理抵押登記的部分。當事人按照擔保合同的約定，主張抵押權的效力及于續建部分、新增建筑物以及規劃中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。
三．房地一體的例外情形：房地分別抵押時的處理規則
對于房地分別抵押時如何處理，實務中也有不同觀點，一種認為房地合并為一項財產，由登記在先的優先受償全部。另一種觀點認為，房地在實現抵押權時一并變價，但按照抵押權人享有的各自抵押權分別受償。
1.《九民紀要》對房地分別抵押的規定
最高院頒布《全國法院民商事審判工作會議紀要》（以下簡稱《九民紀要》），確立了房地一體原則，但又根據司法實踐，在房地分別抵押，即建設用地使用權和其上建筑物分別抵押給不同債權人情形下，規定了房地分離時的處理原則。
《九民紀要》61.【房地分別抵押】規定：根據《物權法》第182條之規定，僅以建筑物設定抵押的，抵押權的效力及于占用范圍內的土地；僅以建設用地使用權抵押的，抵押權的效力亦及于其上的建筑物。在房地分別抵押，即建設用地使用權抵押給一個債權人，而其上的建筑物又抵押給另一個人的情況下，可能產生兩個抵押權的沖突問題。基于“房地一體”規則，此時應當將建筑物和建設用地使用權視為同一財產，從而依照《物權法》第199條的規定確定清償順序：登記在先的先清償；同時登記的，按照債權比例清償。同一天登記的，視為同時登記。應予注意的是，根據《物權法》第200條的規定，建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。
對于房地分別抵押的法律效果，九民紀要主要詮釋了以下精神：1.建筑物與建設用地使用權僅一項設定抵押，視為建筑物與建設用地使用權一并抵押。2.房地分別抵押給不同債權人時，兩個抵押權均合法有效，其抵押范圍均包括建設用地使用權和建筑物。 [ii]3.房地分別抵押時，建筑物和建設用地使用權視為同一財產，按照《物權法》第199條的規定確定抵押權清償順序。
2. 建設用地使用權、土地上的建筑物分別抵押的抵押權清償順序
在房地分別抵押時，抵押權人基于房地一體的規則，對房地均享有抵押權，抵押財產包括建設用地使用權和建筑物，因此需要解決抵押權的清償順序問題。
同一財產分別向兩個以上債權人抵押的，數個抵押權的清償順序如何確定？由于抵押權采取登記生效主義，抵押權只有辦理登記才能設立，因此登記的抵押權效力優先于未經登記的抵押權。
《九民紀要》規定依照《物權法》第199條的規定確定清償順序，《物權法》第199條【抵押權清償順序】：同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：（一） 抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償； （二） 抵押權已登記的先于未登記的受償；（三） 抵押權未登記的，按照債權比例清償。
民法典第414條基本沿襲了《物權法》第199條規定，同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款清償順序：（一） 抵押權已經登記的，按照登記的時間先后確定清償順序；（二） 抵押權已經登記的先于未登記的受償；（三） 抵押權未登記的，按照債權比例清償。其他可以登記的擔保物權，清償順序參照適用前款規定。
《民法典擔保解釋》則充分考慮了不動產抵押權登記生效主義的精神，第五十一條第三款進一步明確規定, 房地分別抵押情形下，抵押人將建設用地使用權、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分別抵押給不同債權人的，按照登記時間先后確定清償順序。與九民紀要比較，《民法典擔保解釋》新增了正在建造的建筑物分別抵押的情形，擴充了分別抵押的范圍。
因此筆者認為，由于房地一體規定，房地分別抵押時，房地視為同一財產，適用同一財產向兩個以上債權人抵押的處理規則，所以應適用《民法典》第414條和《民法典擔保解釋》相關規定。清償順序按照不同情形確定：1.建設用地使用權、建筑物抵押權均已登記的，按照登記的先后時間確定清償順序；2. 建設用地使用權或建筑物已登記抵押權的，先于未登記的受償；3. 建設用地使用權、建筑物抵押權均未登記的，不存在優先性，按照普通債權比例清償。
同一不動產設立多個抵押權的，不動產登記機構依照受理時間的先后順序依次辦理，抵押權清償順序按照不動產登記的先后順序，除非當事人對抵押權順位另有約定。《不動產登記暫行條例實施細則》（2019年修正）第六十七條規定：“同一不動產上設立多個抵押權的，不動產登記機構應當按照受理時間的先后順序依次辦理登記，并記載于不動產登記簿。當事人對抵押權順位另有約定的，從其規定辦理登記。”
3. 如當事人各方對擔保財產作出明確約定，僅以建設用地使用權或建筑物設定抵押，九民紀要認為約定有效，應將房地一并拍賣，分別計價，建筑物或建設用地使用權抵押權人分別就抵押財產出售價款優先受償。此觀點是否繼續適用，有待于最高院進一步明確。
四．司法案例裁判
司法實務中，建筑物與土地使用權單獨抵押時，之前裁判有視為一并抵押、不是一并抵押或者視情況而定等。司法實踐中裁判并不統一，隨著民法典及《民法典擔保制度解釋》出臺，房地抵押的裁判將進一步得到統一。
1．不支持案例：（2016）蘇民申818號案件
高院認為：《中華人民共和國物權法》第一百八十二條中關于抵押權設定時建設用地使用權和建筑物所有權結合的規定意在強調轉讓的一體和最終權利歸屬上的一體。……因房地分離抵押是當事人之間基于意思自治而作出的選擇，而銀行在提供借款時僅以土地使用權作為抵押財產，應認定其在締約時已有明確的法律預期，即是以涉案土地使用權的抵押登記而享有優先受償權。故銀行只能在登記的土地使用權價值范圍內優先受償。
2．支持案例：中國銀行股份有限公司海口龍珠支行與海南國托科技有限公司、海南美源房地產開發有限公司等金融借款合同糾紛（2015）民二終字第269號
最高院認為：本案中，中行龍珠支行與國托公司已就土地使用權辦理了抵押登記，依法設立了抵押權，即便在土地他項權利證明書中未注明抵押物包括地上建筑物，依據物權法第一百八十二條第二款之規定，案涉地上建筑物也應視為一并抵押，該土地使用權之抵押權效力及于地上建筑物，中行龍珠支行亦應就本案享有的債權依法對案涉地上建筑物享有優先受償權。
五．法律總結
1．民法典擔保新規對于實務中爭議的房地一體化再次予以明確，不動產抵押領域以房地一并抵押為原則，僅以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權視為一并抵押。僅以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物視為一并抵押。建設用地使用權或建筑物單獨設立抵押，效力均及于未抵押的建筑物或建設用地使用權。
2. 房地一體的例外情形，對于房地抵押后新增建筑物及建筑物續建部分，《民法典擔保解釋》作出了進一步細化規定，當事人僅以建設用地使用權抵押，抵押權的效力不及于正在建造的建筑物的續建部分以及新增建筑物；當事人以正在建造的建筑物抵押，抵押權的效力范圍限于已辦理抵押登記的部分。對建筑物及續建部分是否屬于抵押財產的時間基準進行重新設置，民法典規定以建設用地使用權抵押登記時間為界。
3. 房地分別抵押的，民法典及《民法典擔保解釋》沿襲了九民紀要精神，建設用地使用權、建筑物的抵押權均有效，根據房地一體的原則精神，兩個以上抵押權人可按清償順序行使抵押權。《民法典擔保解釋》充分考慮了不動產抵押權登記生效主義，規定抵押人將建設用地使用權、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分別抵押的，按照登記時間先后確定清償順序。
[i] 參見高圣平：《土地與建筑物之間的物權利用關系辨析》，《法學》2012年第9期。
[ii] 最高院民二庭：《全國法院民商事審判工作會議紀要》理解與適用，第367頁，人民法院出版社出版。
滬公網安備 31010402007129號
