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引言
2020年初，新型冠狀病毒肺炎（以下稱“新冠肺炎”）疫情爆發，各地疫情防控措施不斷升級。酒店、餐飲、住宿、零售、旅游業等相關合同的履行受到了各種程度的影響。這種情況下，為了共度時艱，全國已經有多家購物中心宣布減免租金。
由此，我們想探討，在沒有事先約定也沒有事后協商一致的情況下，承租人能否要求出租人減免疫情期間的租金，進而延伸至其他合同的履行問題。
一、 承租人能否要求出租人減免租金
承租人要求減免疫情期間租金，實質上是基于新冠肺炎疫情這一客觀情況，要求變更合同關于租金支付的約定，或者說要求免除部分支付租金的責任。
前一種主張可能的法律依據是《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》關于情勢變更制度的規定，即：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除”（以下稱“情勢變更制度”）。
后一種主張可能的法律依據是《合同法》關于不可抗力的規定，即：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況”（以下稱“不可抗力制度”）。
我們認為，上述兩種制度都是合同訂立以后發生無法預見、無法避免的客觀情況影響合同履行，主要區別在于情勢變更造成的結果是對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，即雖然能履行但是繼續履行會導致顯失公平，因此合同雙方應當共擔相應的風險；而不可抗力造成的結果是合同無法履行，并且基于此不履行合同無需承擔責任。
那么，承租人能否援引上述兩項制度中的某一項以實現疫情期間減免租金的訴求呢？我們認為，此次新冠肺炎突如其來，在形式上符合“不能預見”、“不能避免”，但是對合同履行的影響存在差異，因此不能一刀切地認為都符合情勢變更制度或不可抗力制度，而是參照《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》（法[2003]72號，2013年4月8日失效），根據疫情對合同履行的影響程度的不同而做出不同處理（之后最高院可能會就新冠肺炎疫情導致的合同糾紛案件處理標準出具有效規定，以此為準）。具體而言：
1．若因政府及有關部門為防治疫情而采取禁止營業等行政措施直接導致合同不能履行的，那么承租人可主張此次疫情屬于不可抗力，要求適用不可抗力的法定免責制度。
2．若疫情導致承租人占有、使用租賃物帶來的收益權能效益嚴重下降，合同繼續履行會對承租人明顯不公平，那么承租人可主張此次疫情構成情勢變更，訴請法院根據公平原則酌情減免疫情期間的租金。
此外，我們注意到，2003年非典型肺炎疫情期間為保持社會穩定，有政府部門還就疫情期間減免租金事宜出具了規定，如北京市人民政府在京政發[2003]14號文中規定“商業、服務業、餐飲業、娛樂場所等受非典型肺炎疫情影響經營困難的，減免租金30%”。此次新冠肺炎疫情下政府部門也有可能就租金減免事宜出具相應規定，可予以持續關注。
二、 新冠肺炎疫情對其他合同履行的影響
通過對2003年非典型肺炎疫情相關的案例檢索，我們判斷，除了租賃合同以外，還有以下幾類合同的履行很可能也會受到此次新冠肺炎疫情的影響：
1. 承包經營合同。例如關于商鋪、賓館、飛行器、船舶等的承包經營合同，由于疫情防控措施造成停業或者客流量斷崖式下降，進而產生承包費減免、合同解除等爭議。
2. 買賣合同。例如因相關禁止交易的臨時規定或工人被隔離、工廠轉產等，導致買賣合同標的不能按約交付，進而產生合同解除及違約責任等爭議。
3. 提供勞務、服務為內容的合同。例如旅游合同，按照文旅部統一要求，國內旅游團隊業務和機加酒服務已于1月24日起停止，又如提供翻譯服務的勞務合同，翻譯員因疫情被隔離或拒絕履行，從而產生合同解除及違約責任等爭議。
4. 工程建設、加工承攬合同。例如建設工程施工合同，因疫情防控導致停工、延期交付等問題。
5. 其他合同債務糾紛。
就非典型肺炎疫情對各類合同履行產生的爭議以及裁判要點，我們節選了一些案例，整理出如下表格，供讀者參考。
| 合同類型 |
案件名稱 |
裁判要點 |
| 租賃合同 |
湖北高院—美國A公司與B輪船公司租賃合同糾紛上訴案(2007)鄂民四終字第47號 |
“非典”疫情應該屬于該款所指的突然發生且無法預見、并對其效果不能防止或避免、致使中國或國際旅游市場發生重大變化的不可抗力事件，在疫情影響期間，美國A公司無法按原先約定的條件履行合同，其依約有權暫停租用，或要求B輪船公司酌情減免租金。 |
| 租賃合同 |
廣西高院—C汽車貿易公司、連某與D航空公司租賃合同糾紛(2007)桂民四終字第1號 |
“非典”這一突發事件的發生，雖然給酒店業的經營造成一定的影響，但不能必然導致上訴人承租大廈經營酒店目的的落空，上訴人申請停業是其經營策略而非“非典”導致的必然結果。故“非典”對上訴人與E公司（D航空公司系該公司的債權債務承受人）之間租賃合同的履行基礎不構成實質影響，不能成為可變更或解除租賃合同的情勢變更狀況。而即使“非典”對租賃合同的履行構成情勢變更，上訴人有權要求的是對合同作合理的變更，以體現公平原則。經雙方協商，E公司已經減收上訴人因“非典”停業三個月期間的一半租金并免除派駐人員的全部工資，已合理分擔了“非典”事件對上訴人經營帶來的不利影響，體現了公平的原則。 |
| 承包合同 |
最高院—白某、某人民政府合同糾紛一案（2016）最高法民再220號 |
“非典”屬于不可抗力，基于公平原則白某所承包的賓館因“非典”停業，對于“非典”造成的損失雙方各承擔50%，因此，某人民政府應返還白某承包費2.5萬元。 |
| 買賣合同 |
上海高院—F藥業公司與G藥業公司買賣合同糾紛上訴案(2005)滬高民二(商)終字第159號 |
被上訴人提交的有關政府機構文件能夠證明被上訴人在2003年“非典”期間根據政府要求需備足庫存，并且在3月、4月、5月受到了很多國家機關提出的供貨要求，實際上未能滿足包括上訴人在內很多客戶的要貨需求。由此，本院認為原審法院所認定被上訴人在2003年5月未按上訴人要貨數量供貨系受“非典”事件影響并無不妥，被上訴人對其在2003年5月少供貨的行為可以不承擔違約賠償責任。 |
| 建設工程施工合同 |
最高院—H投資公司與I機械公司及J建筑公司建設工程施工合同糾紛申請再審民事裁定書(2013)民申字第659號 |
2003年北京“非典”的發生，客觀上影響了工期。況且，在I機械公司起訴主張工程款之前，H投資公司從未要求I機械公司承擔工程逾期的責任。因此，一、二審法院認定，現有證據無法認定工期系I機械公司單方的原因造成延誤，工期理應順延。 |
| 承攬合同 |
浙江高院—上訴人路橋××與上訴人天源××承攬合同糾紛一案(2008)浙民二終字第110號 |
關于本訴部分，路橋××認為天源××逾期交付定作物，并認為定作物存在質量問題，故應承擔違約責任……可見，路橋××對于天源××的工作進程是認可的，不存在天源××逾期交付定作物的問題。此外，2003年期間，我國遭遇了“非典”疫情，這一不可抗力，也會對合同的履行造成一定影響。因此，路橋××的該節起訴理由不充分，不予采信。 |
三、 我們的建議
我們撰寫本文不是為了鼓勵合同當事人濫用情勢變更制度或不可抗力制度影響市場正常的交易秩序，而是為了給因新冠肺炎疫情造成重大損失、履約困難的合同當事人提供一點法律思路以度過難關。
實際上，司法實踐中不論是適用不可抗力制度還是情勢變更制度都是非常謹慎的。因此，如果您正在或即將因新冠肺炎疫情而履約困難或無法履約，我們建議您先盡量通過平等協商的方式解決問題，同時需要保留因疫情導致不能履行合同或對履行合同造成實質影響的證據（如封鎖交通、限制貨物交易、停止營業的行政措施公告、中國貿促會商事認證中心出具的與不可抗力相關的事實性證明等）并及時采取有效措施減少損失，以應對之后不得已為之的訴訟或仲裁程序。
面對突如其來的新冠肺炎疫情，我們國家正在以舉國之力與之抗衡，愿大家都能本著互諒互讓、誠實信用和公平的原則，和平友好地解決矛盾、糾紛，共度時艱！
滬公網安備 31010402007129號
