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時間

文本名稱

備注

2003年

《業主大會議事規則》

《業主臨時公約》

《業主公約》

不建議繼續使用

2004年

《業主大會議事規則》

《業主臨時公約》

《業主公約》

不建議繼續使用

2008年

《業主大會議事規則》

《臨時管理規約》

《管理規約》

《專項維修資金管理規約》

不建議繼續使用

2015年

《業主大會議事規則》

《臨時管理規約》

《管理規約》

《專項維修資金管理規約》

除《業主大會議事規則》外，其他文件不建議繼續使用

2021年

《臨時管理規約》

《管理規約》

《專項維修資金管理規約》

建議使用

2021年 規約一

2015年

第一條 基本原則

本住宅小區業主、使用人應當遵守國家和本市專項維修資金使用、審價、審計、增值以及使用方案制定、費用承擔、賬目公布、賬戶管理等方面的相關規定以及本規約的約定。

第一條 制定的目的和依據

為了規范____小區專項維修資金（以下簡稱維修資金）籌集、使用、續籌、補建、增值等管理，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《上海市住宅物業管理規定》和相關規定，結合本住宅小區的實際情況，制定本規約。

2021年 規約一

2015年

第二條 賬戶管理

本住宅小區業主授權業委會代為與業主大會賬戶開立銀行簽訂《業主大會賬戶開立銀行委托合同》。本住宅小區委托代理記賬機構的，授權業委會與代理記賬機構簽訂《業主大會賬戶代理記賬合同》。

第二條 維修資金賬戶管理

本業主大會授權業委會代為與業主大會維修資金賬戶開立銀行、維修資金代理記賬等機構分別簽訂《業主大會維修資金賬戶開立銀行委托合同》《業主大會維修資金賬戶代理記賬合同》。

2021年 規約一

2015年

第三條 資金使用一般原則

本住宅小區房屋設施設備場地等共用部分的維修、更新、改造等需要使用專項維修資金的，由物業服務企業制定維修、更新、改造等方案經相關業主同意后，由物業服務企業組織實施，費用按照下列約定承擔并列支：

（一） 部分共用部分的所需費用，由擁有部分共用部分業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔；

（二）全體共用部分的所需費用，由本物業管理區域內全體業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔。

物業的共用部分屬于人為損壞的，費用由責任人承擔。

第七條 維修費用承擔

業主應當按照下列約定承擔物業維修、更新、改造費用：

（一）專有部分的所需費用，由擁有專有部分的業主承擔；

（二）部分共用部分的所需費用，由擁有部分共用部分業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔；

（三）全體共用部分的所需費用，由本物業管理區域內全體業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔。

物業共用部分屬于人為損壞的，費用由責任人承擔。

2021年 規約一

2015年

第四條 緊急維修資金使用特別原則

房屋設施設備場地等共用部分存在以下安全隱患、影響正常使用或者危及房屋安全、公共安全等緊急情況，應當采取應急防范措施，費用按規定列支：

（一） 水泵、水箱（池）故障，影響正常使用，由街鎮房屋管理部門出具整改通知書的（二次供水設施已移交供水單位管理的，按相關規定執行）；

（二） 電梯故障，電梯專業檢測機構出具整改通知書要求停運的；

（三） 火災自動報警系統、自動噴淋系統、消火栓系統損壞，消防部門出具整改通知書的；

（四） 外墻墻面、建筑附屬構件有脫落危險，經有資質的鑒定機構出具證明的；

（五） 屋頂或外墻滲漏等情況，嚴重影響房屋使用，經有資質的鑒定機構出具證明的；

（六） 出現法規、規章和有關技術標準規定必須維修的其他情形。

上述緊急維修工程由物業服務企業采取應急防范措施后，制定后續維修、更新方案，經業委會同意，并經具有相應資質的審價機構審核，由物業服務企業組織實施，費用按規定列支；業委會不履職或無法正常運作，且已出現影響房屋正常使用或者居民人身財產安全情形的，區房管局組織代為維修，業主大會賬戶開戶銀行將相應款項支付給區房管局。

第五條 維修資金使用

業主應當嚴格按照法律法規的規定和本規約的約定使用維修資金：

（一） 物業設施設備和相關場地等共用的部分維修、更新符合下述情形之一的，由物業服務企業采取應急防范措施，費用按規定列支。

1、存在以下安全隱患、影響正常使用或者危及房屋安全、公共安全等緊急情況而采取應急防范措施：

（1）給排水系統中設備控制箱柜、蓄水池、水泵、上水管道、下水管道、污水池、排污泵等設施設備發生故障，無法正常使用的；

（2）電梯運行系統中轎廂、升降軌道、曳引機、鋼絲繩、基坑等設施設備發生故障，無法正常使用，由電梯專業檢測機構出具整改通知書的；

（3）消防設施設備中消防中央控制系統、消防供水系統、消防噴淋系統、正壓風系統、消防水泵（房）、消火栓箱、滅火器具、消防外部結合器、防火門損壞等發生故障，消防部門出具整改通知書的；

（4）屋頂、屋面、地下室發生積水或嚴重滲漏，外墻面滲漏水或有脫落危險，經房屋質量檢測單位出具證明的。

2、出現法規、規章和有關技術標準規定必須維修的其他情形：

上述緊急維修工程由物業服務企業采取應急防范措施后，制定后續維修、更新方案，經業主委員會同意，并經維修資金賬戶開立銀行提供的審價機構審核，由物業服務企業組織實施，費用按規定列支；業主委員會不履職或無法正常運作時，全體業主授權區（縣）房屋行政管理部門組織代為維修，維修資金賬戶開立銀行按約定將相應款項支付給區（縣）房屋行政管理部門。

2021年 規約一

2015年

第五條 直接授權金額的資金使用特別原則

（一） 房屋設施設備場地等共用部分的維修、更新、改造費用在___元以下，且每年度該類維修工程的資金累計總金額在___元以下的，由物業服務企業直接組織實施，費用按規定列支；

（二） 房屋設施設備場地等共用部分的維修、更新、改造費用在__元以上__元以下，且每年度該類維修工程的資金累計總金額在___元以下的，由物業服務企業制定維修、更新方案，報業委會同意后，由物業服務企業組織實施，費用按規定列支。

第五條 維修資金使用

（二） 物業設施設備和相關場地等共用部分的維修、更新費用在___元（不大于500元）以下且每年度使用該類維修工程的資金總金額在元以下的，由物業服務企業直接組織實施，費用按規定列支；

（三） 物業設施設備和相關場地等共用部分的維修、更新費用在___元（不大于501元）以上元（不大于2000元）以下，且每年度使用該類維修工程的資金總金額在___元以下的，由物業服務企業制定維修、更新方案，報業委會同意后，由物業公司組織實施，費用按規定列支

（四）除上述三項以外，有關物業設施設備場地等共用部分的維修、更新，需要使用維修資金的，由物業公司制定維修、更新方案，經本小區專有部分占建筑物總面積過2/3的業主且占總人數過2/3的業主同意后，由物業服務企業組織實施，費用按規定列支。

2021年 規約一

2015年

第六條 方案制定和實施

（一） 方案的制訂： 物業服務企業編制或委托專業單位編制的方案應當包括工程項目名稱、實施范圍、預算總金額、分攤范圍及面積、施工單位選擇方式、決算方式、實施時間等內容，并提交業委會；

（二） 方案的完善： 業委會應當征求相關業主的意見，完善使用方案；

（三） 方案的決定： 業委會應當依據本專項規約第三條、第四條、第五條以及業主大會或業主小組表決等程序依法依約作出決定，并在本住宅小區內公告；

（四） 施工單位的落實： 業委會代表業主大會、業主小組與物業服務企業、施工單位簽訂物業共用部分維修、更新、改造的施工合同；

（五） 工程項目的施工： 物業服務企業按照決定的方案組織實施。工程項目施工完成后，物業服務企業向業委會提交物業維修、更新、改造情況的書面報告和列支費用；

（六） 施工費用的審核： 業委會依據物業服務企業提交的物業維修、更新、改造情況的書面報告和費用列支清單進行審核；符合本專項規約第七條資金審價范圍的，還應當經有資質的審價機構審價。審核通過或經審價后，向專戶銀行發出同意劃轉專項維修資金通知，并將專項維修資金使用情況在本住宅小區內公告。

第六條 維修資金使用方案的制定和實施

維修資金使用方案按下列程序制定并組織實施

（一） 制訂方案：物業服務企業編制的維修資金使用方案應當包括維修項目名稱、實施范圍、預算總金額、分攤范圍及面積、施工單位選擇方式、決算方式、實施時間等內容，并提交業主委員會；

（二） 完善方案：業主委員會應當征求業主的意見，完善使用方案。

（三） 決定方案：業主委員會應當將使用方案提交業主大會或者業主小組表決通過，并在小區內公告；

（四） 落實施工單位：由業主委員會與物業服務企業、施工單位簽訂物業共用部分維修、更新、改造的施工合同；

（五） 組織項目施工：由物業服務企業按照使用方案組織實施。項目施工完成后，物業服務企業向業主委員會提交物業維修、更新、改造情況的書面報告和列支費用；

（六） 審核施工費用：由業主委員會依據物業服務企業提交的物業維修、更新、改造情況的書面報告和費用列支清單進行審核，應當審價的，經審價后向專戶銀行發出同意劃轉維修資金通知，并將維修資金使用的情況按照規定在物業管理區域內予以公告。

2021年 規約一

2015年

第七條 工程審價

除規定的5萬元以上的工程項目應當經有資質的審價機構審價外，本住宅小區有下列情形之一的，也需經有資質的審價機構審價后在專項維修資金中列支：

（一） 屬于本約定第四條緊急維修類型的工程項目；

（二） 工程項目金額在5萬元以下___萬元以上的；

（三） 業主大會或者業主小組決定審價的；

（四） 按照相關規定和有關標準應當審價的。

第八條 維修資金審價

除規定的維修費用在5萬元以上的維修項目應當經有資質的審價機構審價外，本小區有下列情形之一的，維修費用也需經有資質的審價機構審價后在維修資金中列支：

（一） 屬于本約定第五條第（一）項緊急維修項目；

（二） 維修項目金額在___元以上的或者維修單價在___元／平方米以上的；

（三） 業主大會或者業主小組決定審價的；

（四） 按照相關規定和有關標準應當審價的。

2021年 規約一

2015年

第八條 財務審計

業主大會賬戶的收支情況按下述方法進行審計，審計費用由全體業主承擔：

（一） 年度財務審計。每年  月份（不得晚于6月）之前，業委會應當委托審計機構對上年度進行審計；業委會逾期未進行審計且經街鎮督促仍未整改的，本住宅小區業主同意授權街鎮委托審計機構進行審計。

（二） 換屆財務審計。業委會換屆改選小組成立之日起的___日內，由業委會換屆改選小組委托審計機構進行審計。

審計報告應當在本住宅小區顯著位置公告不少于30日。

第九條 維修資金審計

對維修資金、公共收益的使用和業主委員會工作經費的收支情況按下述方法進行審計：

（一） 業主委員會換屆改選小組成立之日起的___日內，由業主委員會委托業主大會維修資金賬戶開立銀行提供的審計機構進行審計；

（二） 業主委員會逾期未進行審計的，由___（業主委員會換屆改選小組/物業所在地的街道辦事處或鄉（鎮）人民政府/物業所在地的居（村）民委員會）委托業主大會維修資金賬戶開立銀行提供的審計機構進行審計。審計報告應當在本物業管理區域內公告。經審計，維修資金、公共收益或業主委員會活動經費被違規、違約使用的，業主委員會或者受侵害的業主可以向人民法院提起訴訟。

2021年 規約一

2015年

第九條  賬目公布

業主委員會或者委托的代理記賬機構每年1月、7月向全體業主公布一次下列情況：

（一） 專項維修資金收入、支出和結存的金額；

（二） 發生維修、更新、改造項目和費用以及按戶分攤情況；

（三） 專項維修資金使用和管理的其他有關情況。

上述收支賬目公布信息分別張貼于本住宅小區公告欄、___、每個門牌幢出入口。業主對收支賬目有異議的，業委會應當自受理異議申請之日起的___日內接受業主查詢。

第十條 維修資金和公共收益賬目公布

業主委員會或者委托的代理記賬機構每年1月、7月向全體業主公布一次下列情況：

（一） 維修資金收入、支出和結存的金額；

（二） 發生物業維修、更新、改造項目和費用以及按戶分攤情況；

（三） 利用本物業管理區域全體和部分共用部分從事停放車輛、設置廣告等經營性活動而獲取的收入和使用情況；

（四） 業主大會、業主委員會工作經費使用情況；

（五） 維修資金使用和管理的其他有關情況。上述賬目公布信息分別張貼于小區公告欄、___、每個門牌幢出入口。業主有異議的，業主委員會應當自受理異議申請的___日內接受業主查詢。

2021年 規約一

2015年

第十條  資金增值

本住宅小區業主授權業委會按照國家和本市的相關規定，結合本住宅小區專項維修資金的金額、使用情況、房屋設施設備場地等共用部分老舊程度，綜合考慮并確定本住宅小區專項維修資金存款中定期比例占__和活期比例占___。

第十一條 維修資金增值

業主授權業主委員會按照國家和本市的相關規定，結合本小區維修資金金額和使用情況，以及房屋本體和設施設備場地等物業共用部分老舊程度，確定本小區維修資金存款中定期和活期的比例。

2021年 規約一

2015年

第十一條  矛盾糾紛調處

專項維修資金使用中產生矛盾糾紛時，本著互諒互讓的原則，由街鎮、居委會設立的人民調解委員會依法調解。

因客觀原因未能選舉產生業委會或業委會無法正常、規范化運作時，經責令整改逾期未整改的，本住宅小區業主同意授權居委會代為履行業委會的職責。

無

2021年 規約一

2015年

第十二條 違約的特別處理

業委會在專項維修資金使用過程中，不得擅自變更專項維修資金使用方案或越權簽訂施工合同，不得在專項維修資金使用過程中謀取個人利益。

專項維修資金被違規、違約使用的，業委會或者受侵害的相關業主可以依法提起訴訟。

第十二條 違約處理

業主違反本規約約定，業主委員會有權責令行為人改正；拒不改正的，業主委員會可以向人民法院提起訴訟。

業委會在維修資金使用過程中，不得擅自變更維修資金使用方案或越權簽訂施工合同，不得在維修資金使用過程中謀取個人利益。

損害業主合法權益的，相關業主可以依法向人民法院提起訴訟。

2021年 規約一

2015年

第十三條 生效

本規約經業主大會決議依法通過。本規約自___年___月___日業主大會會議討論通過之日起生效。

本規約未盡事項由業主大會依法補充，補充條款為本規約的組成部分。

第十三條　生效和修改

本規約經___年___月___日業主大會會議討論通過。

本規約由業委會根據業主大會的決議修改。修改后的規約，自業主大會會議通過之日起生效。

本規約未盡事項由業主大會補充。業主大會通過的有關本規約的決定為本規約的組成部分。

2021年 規約一

2015年

第十四條  本規約中有關專業用語的含義

（一） 街鎮，是指本住宅小區所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。

（二） 居委會，是指本住宅小區所在地的居（村）民委員會。

（三） 業委會，是指本住宅小區依法組建的業主委員會。

（四） 區房管局，是指本住宅小區所在地的區房屋行政管理部門。

（五） 審計機構是指本住宅小區業主大會賬戶開立銀行合作的專業機構。

（六） 審價機構是指本住宅小區業主大會賬戶開立銀行合作的專業機構。

（七） 全體共用部分，是指以下設施設備場地：

1、物業服務企業用房、業委會用房、居委會用房、社區活動室、門衛房、電話間、監控室、消控室、垃圾箱房；

2、按規劃配建的共有車庫、共有綠化、道路、共有場地；

3、建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的物業，主要有：____；

4、其他依法歸業主共有的設施設備：____；

（八） 部分共用部分，是指一幢住宅內部由整幢住宅的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面等部位；供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備歸部分業主共有。

其他依法歸部分業主共有的設施設備場地：____。

無

2021年 規約二

2015年

第一條 基本原則

本住宅小區業主、使用人應當遵守國家和本市專項維修資金籌集方面的相關規定以及本規約的約定。根據《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規定，籌集建筑物及其附屬設施的維修資金的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

無

2021年 規約二

2015年

第二條 專項維修資金再次籌集

專項維修資金余額不足首次籌集金額的30%時，按下列第__、__項方式再次籌集。再次籌集后專項維修資金余額，不得低于首次籌集金額：

1、憑專項維修資金交款單，在規定時間內向業主大會賬戶開戶銀行一次性交納；

2、分___次交納，由物業服務企業代收，并在___日內轉入專項維修資金分戶賬內；

3、按___元/平方米逐月交納，由物業服務企業在收取物業費時予以代收，并在___日內轉入專項維修資金分戶賬內；

4_____________.

第三條 維修資金籌集、補建與再次籌集

業主應當按照下列方式籌集、補建、再次籌集維修資金：

（一） 按照相關規定交納首期維修資金；原未交納首期維修資金的業主按以下第___、___項方式補建：

1、根據房屋建筑面積，按___元/平方米一次性交納；

2、分___次交納，根據房屋建筑面積按每次不少于___元/平方米交納補建；

3、_____________.

（二） 維修資金余額不足首次籌集資金總額的30%時，按下列第___項方式再次籌集。再次籌集后維修資金余額，配備電梯的物業不得少于每平方米建筑面積成本價的7%；不配備電梯的物業不得少于每平方米建筑面積成本價的5%：

1、分期交納的，按___元/平方米逐月交納，由物業服務企業在收取物業服務費時予以代收，并在___日內轉入維修資金分戶賬內；

2、憑維修資金交款單，在規定時間內向業主大會維修資金賬戶開戶銀行一次性交納；

3、_____________.

2021年 規約二

2015年

第三條 專項維修資金補充

本住宅小區業主應當按照下列第__、__、__項方式補充專項維修資金：

（一） 業主大會決定將部分全體公共收益用于補充專項維修資金的，每季度末予以結算，次月___日前補充入業主大會賬戶內的公共收益子賬戶，補充比例為該季度全體公共收益總額的___%（高于50%）。

入賬的公共收益自入賬之日起___日（一般不跨月）內轉入專項維修資金分戶賬內。

（二） 專項維修資金余額大于首期籌集金額的30%，但不足首期籌集金額___%時，按照下列第___項的方式進行補充：

1、按___元/平方米逐月交納補充；

2、__________;

（三） _______ 。

第四條 維修資金補充

業主應當按照下列第__、__、__項方式補充維修資金：

（一） 授權業主委員會和物業服務企業根據本小區利用物業共用部分獲取的收入，扣除管理服務成本和業主大會決定用于補充物業管理需要的其他費用后的公共收益，按照以下第___種方式納入業主大會維修資金銀行賬戶：

1、每季度末予以結算，次月5日前補充入業主大會維修資金賬戶；

2、__________；
入賬的公共收益自入賬之日起___日內轉入專項維修資金分戶賬戶內。

（二） 維修資金余額大于首期籌集金額30%，但不足首期籌集金額___%時，按照下列第___項的方式進行補充：

1、按___元/平方米逐月交納補充；

2、________;

（三） ______。

2021年 規約二

2015年

第四條 矛盾糾紛調處

業主經催告后仍不交納專項維修資金的，本住宅小區業主同意（授權/不授權）業委會依法提起訴訟。

專項維修資金籌集中產生矛盾糾紛時，本著互諒互讓的原則，由街鎮、居委會設立的人民調解委員會依法調解。

因客觀原因未能選舉產生業委會或業委會無法正常、規范化運作時，經責令整改逾期未整改的，本住宅小區業主同意授權居委會代為履行業委會的職責。

無

2021年 規約二

2015年

第五條  生效

本規約經業主大會決議依法通過。本規約自___年___月___日業主大會會議討論通過之日起生效。

本規約未盡事項由業主大會依法補充，補充條款為本規約的組成部分。

第十三條　生效和修改

本規約經___年___月___日業主大會會議討論通過。

本規約由業委會根據業主大會的決議修改。修改后的規約，自業主大會會議通過之日起生效。

本規約未盡事項由業主大會補充。業主大會通過的有關本規約的決定為本規約的組成部分。

2021年 規約二

2015年

第六條  本規約中有關專業用語的含義

（一） 街鎮，是指本住宅小區所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。

（二） 居委會，是指本住宅小區所在地的居（村）民委員會。

（三） 業委會，是指本住宅小區依法組建的業主委員會。

無