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房屋拆遷或征收是依據法律法規對房屋所有權人或使用權人依法安置的一種方式。其主要目的是維護公共利益的需要，并保證被安置人的居住，遵循程序正當，民主決策、公平補償，并始終堅持公開的征收原則。征收中最常見的問題便是房屋的補償問題。但房屋類型不同其補償標準必然不同。尤其是被征收房屋類型較多，甚至被安置人名下房屋的類型及面積，會影響到被安置人所享有征收補償的份額。尤其福利分房，因此本文主要討論征收過程中涉及的房屋類型及其對征收的影響
福利分房的背景信息：福利分房是中華人民共和國成立以后計劃經濟時代特有的一種房屋分配形式，以單位福利的形式,分配給個人的房。計劃經濟與現在的市場經濟差別極大，在計劃經濟中，人們所有的剩余價值都被國家收歸國有，國家利用這些剩余價值中的一部分由各企事業單位蓋住房，然后按級別，工齡，年齡，居住人口輩數，人數，有無住房等一系列條件分給一部分人居住。居住人實際支付的房租遠遠低于建筑和維修成本，房屋的分配實際上是一種福利待遇。因此福利分房在我國成立以后，實施計劃經濟時便開始了福利分房。具體的分房細則是分房單位制訂并實施。但是計劃經濟下的福利分房由于自身的不足，無法適應市場經濟的發展，于是在1998年7月，國務院發出《關于深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》。從此停止福利分房，住房分配一律改為商品化。我國的福利分房政策實施40多年，就徹底結束了。具體措施為：（1）1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；（2）停止住房實物分配后，新建經濟適用住房原則 上只售不租：（3）職工購房資金來源主要有：職工工資、住房公積金、個人住房貸款、以及有的地方由財政、單位原有住房建設資金轉化的住房補貼等。在福利分房中，很多公有房屋便是福利分房，還有一些非福利性質的房子。下面列舉一些常見的房屋類型以及對征收補償中被安置人的影響。
第一類房屋：使用權房屋，或稱“公房”。
該類型的房屋產權人一般屬于國家或集體，有房屋所在地的公房物業公司負責具體管理。公房承租人是由于單位分配、政府分配或者出租給當時有條件的職工和市民的一種福利性質的房屋，頒發公房租賃憑證，并收取租金的一類房屋。房屋征收與補償時對房屋細化為：
房屋 類型 |
公寓 |
獨立住宅 （花園住宅） |
新里 住宅 |
新工房 （有電梯、成套） |
新工房（無電梯、成套） |
新工房（無電梯、不成套） |
“兩萬戶”新工房 |
舊里 住宅 |
簡屋 |
若根據房屋的來源，公房也可以分為六類。
1、單位分房。我國居民在計劃經濟下，大部分都是單位基于本單位職工的工作年限、職稱級別、居住困難等，為保障職工的居住條件和生活，由國家或單位投資建設、購買住房并無償地分配給職工的房屋（這種方式又稱單位實物分房，與之并行的另外一種分房方式為貨幣化分房，貨幣化分房是指：政府和企業拿出一部分資金對無房的單位干部和職工進行數額不等的補貼，職工按規定申領住房補貼、提取住房公積金、申請住房貸款，到市場購買住房的制度，所購房屋一般為產權房。在征收時，貨幣化分房很難證明為福利分房，除非證明該購房是由單位補貼，且單位補貼金額超過房款總額的50%），由職工定期支付租金。但此類房屋產權仍然屬于房屋所在地的政府或者集體。
2、政府分房。在50年代或者60年代，很多上海人員或者來上海工作的，但戶籍為非上海人員，他們無房居住且生活困難。政府為解決社會居住問題，將公房租給或者出售給符合條件的居民，并按月收取一定租金，頒發房屋租賃憑證。
3、拆遷安置房。上海拆遷的歷史很早，在70年代 就開始拆遷，當時被拆遷的拆遷房屋產權房（繼承祖輩遺產而得的房屋或者自建的房屋）為和公房為主。拆遷安置時，選擇產權調換的一般以公房安置為主，在2010年之前被拆遷房屋即使是產權房，房屋調配主要以公房為主（也包含部分產權房，由于分配產權房面積較小，對被拆遷人來說“不劃算”，所以被拆遷人會選擇公租房）產權房為輔。此處補充一點：若是產權房動遷時，被安置一旦選擇公租房安置，無論是公房拆遷還是私房拆遷，被安置公房的房屋受配人均被認定為享受過福利分房。
4、差價換房（并非原始取得，而是通過相關部門交易所得，具體參照）。通過差價換房所得的房屋并非屬于原始分配的房屋，而是公房的使用權人，另外一個公房使用權人互相調換房屋，對于房屋面積大小差異，有雙方互不差價，在房屋所在地的物業公司和房產交易中心備案即可。差價換房的原因主要是源于居住方便與工作便利。
5、調配房屋。又稱回收分配房屋。是指單位員工由于家庭成員較多而居住困難、職稱級別升高，向單位申請調換較大的房屋或者其他區位的房屋，職工所在的單位將原有房屋收回，重新分配面積較大的房屋或者區位更好的房屋。房屋調配后，房屋的承租人和同居住人會發生變化，對新的同住人都屬于享受了該次福利分房，對該房屋均具有使用權。
6、增配房屋。該類房屋是指房屋面積較小，低于當時人均居住的法定面積，單位職工向單位申請，再增配一套面積較小的一套公房，滿足該戶基本居住條件。增配房是對原有房屋的補充，對于新的受配人，仍然屬于享受國家福利分房，被視為同住人。但是卻不屬于“他處有房”的情形。主要依據2014年《上海市高級人民法院公房居住權糾紛研討會綜述》第三款第三條：在涉及公房拆遷中的共同居住人認定時，對“他處有房”的解釋，限定為福利性分房(增配除外)。
第二類房屋，產權房。
與現在的商品房（本文暫且不談）基本是一致的。但由于該類房屋的歷史年代較長，被拆遷或者被征收房屋的來源可能與現在的商品房屋不同，不僅僅體現在房屋結構和容積率上，更體現在房屋的本質屬性和來源。
根據產權房的來源和性質主要有一下幾種類型：
1、售后公房。公房改制以后可以出售，出售的依據主要為：1994年的《關于出售公有住房的實施細則（或稱九四方案）》和1995年的《上海市出售公有住房方案實施細則》（或稱九六方案）。 主要是從1995年以后，大量但公房被房屋承租人和同住人買成產權房，此類房屋拆遷時以私房的政策給予補償和安置；
2、代經租房，又稱“老出租”，其全稱為：“執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋”。包括由房屋行政管理部門代理經租的私有居住房屋、落實私房政策后由房屋行政管理部門代為經租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經建立租賃關系，執行政府規定租金標準，且租賃關系延續至今的私有出租居住房屋。
該類房屋具有歷史矛盾性的房屋，首先該類房屋屬于私房性質，具有明確的產權人，但是產權人對該房屋不具有管理和使用的權利，或者說，產權人對房屋的使用和管理的權利受到限制，無法恢復對房屋的使用和管理。原因是該類房屋在社會主義改造時期由于特殊的歷史原因被經管，代為出租給承租人，并定期返還一定租金給房主。但房屋產權逐漸轉化為政府所有，政府將該房屋以公房形式出租給符合承租人條件的居民。 在1991年3月份《上海市處理私有出租房屋社會主義改造遺留問題實施辦法》發布后，政府從處理好私有出租房屋社會主義改造遺留問題的角度，撤銷很多原有的行政決定，將房屋歸還原有產權人。但是此時租賃關系已經確定，承租人繼續使用租賃該房屋，產權人無法解除租賃關系，也無法調整租金。甚至通過法院訴訟、政府文件，產權人仍然無法收回房屋。對該類房屋征收時，需要補償兩批人，一是房屋的產權人，按照私房安置補償；二是房屋承租人以及同住人，按照共有房屋的性質補償（根據當地政府的政策而做出具體的補償）。
3、經濟適用房。屬于保障性質的商品住宅，由于其價格較低，因此只有符合一定條件的居民才能購買。而且經濟適用房屬于半計劃半市場的半商品房，該房屋的價格，轉讓年限均受到了嚴格的限制（該類房屋的性質在第35期文章中已經敘述，此處不再贅述）。
第三類房屋，出租類房屋。
主要包括廉租房和共有租賃住房。廉租住房出現較早，在1998年之后有廉租住房代替原來的福利分房，上海在2000年9月份出臺《上海市城鎮廉租住房試行辦法》便開始實施。但公共租賃住房是2012年7月15日生效的《公共租賃住房管理辦法》起，開始實行。之所以會有公共租賃住房是因為社會的“夾心層”。有一些不符合租廉租房條件，又買不起經濟適用房；不能買經濟適用房，更買不起商品房的收入不低但沒有積蓄的一族人 。但根據住房城鄉建設部、財政部、國家發展改革委聯合印發的《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》(建保〔2013〕178號)的規定，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統稱為公共租賃住房
1、廉租房。廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房保障的對象是低收入家庭住房問題。該類房屋的產權屬于政府或者集體，居民僅在租金上享有優惠。當居民的居住條件改善或者再次享受福利分房時，廉租房按規定政府要收回。主要依據的法律法規包括：《廉租住房保障辦法》（已廢止），《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》（已廢止），《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》《城鎮最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》
2、共有租賃住房 。共有租賃住房是指：對住房困難人群的過渡性的解決方案，旨在為不屬于低收入人群但住房困難的人員，提供住房幫助。公共租賃房不歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業職工出租，包括一些新的大學畢業生，外地遷移到城市工作的群體等，主要依據《公共租賃住房管理辦法》。
滬公網安備 31010402007129號
