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一、背景
近年來，中國信托業在家族財富管理和資產服務領域的發展需求凸顯，但長期以來缺乏信托財產登記制度支撐，成為制約信托業務創新的重要因素。2001年頒布的《中華人民共和國信托法》雖然確立了信托財產登記的要求，但20多年間一直未有配套制度落實，導致不動產等非現金財產難以直接置入信托。在實踐中，不動產信托因無法在登記簿上標明信托屬性，只能登記在受托人（信托公司）名下，與受托人自有財產無法區分，信托財產的獨立性和風險隔離難以真正實現。這不僅影響信托財產的法律保護，也限制了信托服務民生功能的發揮。同時，中國居民財富約大部分集中于不動產，不動產信托需求旺盛，尤其是在養老保障、財富傳承、特殊群體照護等領域成為“剛需”。
基于上述背景，國家層面近年密集部署信托財產登記改革。2023年11月，國務院在《支持北京深化國家服務業擴大開放綜合示范區建設工作方案》中明確要求“在風險可控前提下，探索建立不動產、股權等作為信托財產的信托財產登記機制”。北京作為國家金融改革先行示范區，積極響應，率先開展不動產信托登記試點，為信托財產登記“破冰”探路。2024年12月，北京市金融監管局會同北京市規劃和自然資源委聯合印發了京金發〔2024〕337號《關于做好不動產信托財產登記工作的通知（試行）》（以下簡稱“《通知》”）。該《通知》作為部門規范性文件，在全國首次以政策文件形式明確了不動產信托財產登記的適用范圍、辦理流程和相關要求。之后2025年1月，國務院辦公廳轉發金融監管總局《關于加強監管防范風險推動信托業高質量發展的若干意見》，再次強調建立健全信托財產登記制度，推動非資金信托財產登記落地。
根據《通知》，不動產信托財產登記是指委托人將國有土地上已有合法產權的不動產相關權利轉移給信托機構，并向不動產登記機構申請將信托財產權利及其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。適用范圍上，目前僅限北京轄區內的信托公司作為受托人，接受北京市行政區域內的不動產設立信托的情形。此外，《通知》對信托財產處置也作出原則性規定：信托財產的處置應按信托文件約定辦理；因法院、生效法律文書或有權機關囑托導致權屬轉移的，按有關規定執行。該《通知》自發布之日起試行一年，在試點期為制度完善預留了空間。
二、北京不動產信托登記的操作流程
根據《通知》，不動產信托登記采取“三步走”的標準流程：
（一）信托產品預登記
不動產信托成立前，信托機構應當根據信托登記相關規定 在中國信托登記有限責任公司辦理信托產品預登記，取得產品編碼、信托預登記完成通知書。
（二）簽訂信托文件
委托人與信托機構共同簽訂信托文件，信托文件應明確信托目的、信托財產、信托期限、信托當事人的權利義務、信托 財產管理、運用和處分等具體內容。
（三）辦理不動產轉移登記
委托人與信托機構共同向不動產登記機構提出登記申請， 不動產登記機構根據契稅完稅(或減免稅)憑證、信托文件、 中國信托登記有限責任公司出具的證明文件，辦理不動產轉移登記，并在不動產權證書附記欄標注“不動產信托財產，信托產品名稱：XXX。”
上述流程設計使信托財產登記標準化。特別是通過產權證附記標注信托產品名稱，突破了以往登記系統無法體現信托關系的難題，實現了信托財產從登記層面對委托人和受托人固有財產的隔離。任何第三人在查詢該不動產登記信息時，均能直觀獲知其為信托財產而非受托人自有財產。
三 全國首批不動產信托財產登記項目
北京率先完成了全國首批不動產信托財產登記項目，其中具有代表性的兩個案例分別于2025年4月2日在通州區和昌平區落地，被稱為不動產信托登記的“雙首單”。下文對這兩起案例的交易背景、信托架構等情況進行分析：
（一）通州區：“特殊需要家庭”不動產信托登記首例
2025年4月2日（世界自閉癥關注日），通州區不動產登記中心為一位70歲的田女士成功辦理了不動產信托財產登記，將其名下一套房產置入信托，用于其40歲自閉癥兒子的終身照護保障。這是全國首例不動產信托財產登記試點案例，也是北京市落地的首個不動產信托登記項目。
案例背景：
田女士獨子患有嚴重自閉癥，生活無法自理。隨著田女士年事漸高，她最擔憂的是自己百年之后孩子的安置和生活保障問題。傳統模式下，房產將作為遺產由兒子繼承，但因兒子屬限制民事行為能力人，無法獨立管理大額財產，且監護人管理不善還可能引發財產侵占、家庭糾紛等風險。早在三年前田女士就曾嘗試設立現金信托為兒子儲備資金，但當時國內尚無不動產信托的渠道。直到北京不動產信托登記政策出臺，她萌生了將房產直接納入信托的想法。
信托架構：
信托委托人是田女士本人，受益人指定為其自閉癥兒子，受托人為國投泰康信托有限公司，并特別聘請律師事務所（道可特律師事務所）擔任信托監察人。信托財產為田女士名下位于通州的一處住宅房產。信托目的是用該房產為受益人提供居住場所、用未來房產處置后的資金為受益人支付終身照護費用。該信托的設立，將百萬元級房產納入信托保護，為自閉癥患者的終身照護提供了穩定、受保護的經濟來源。
（二）昌平區：“不動產+慈善+養老+傳承”四位一體信托案例
與通州同期，北京昌平區不動產登記中心也于2025年4月2日完成了全市首單倉儲類不動產信托財產登記。該案例由中國對外經濟貿易信托有限公司（外貿信托）作為受托人，為一位王女士量身定制，將其名下一處物流倉儲型不動產登記為信托財產，創新性地融合了“不動產+慈善+養老+傳承”四位一體的信托服務模式。
案例背景：
王女士年近中年，王女士的物流倉儲設施是重要的家庭資產，她希望借助信托機制，實現家庭財富傳承與公益慈善相結合的目標。
信托架構：
信托委托人為王女士，受托人為外貿信托。該信托將倉儲物業產生的收益按約定比例分配，其中50%的信托收益定向用于慈善捐贈，剩余部分專項用于老人贍養與子女教育。
效果與意義：
該案例開創了“不動產+慈善+養老+傳承”相結合的新模式。通過信托機制，王女士不僅盤活了存量資產，也實現了養老規劃、慈善捐贈、資產增值管理等多重目標，在信托框架下實現了“一份不動產，多種用途兼顧”。
結語
北京不動產信托登記試點作為我國信托制度的一項重大創新，展現出巨大的制度紅利和應用前景。在短時間內實現了從無到有的突破，既創新了信托服務模式，又回應了民生現實需求。
未來還需要監管、立法、稅務等多方協同發力，不斷完善配套政策和操作細節。在積累更多實踐案例、解決更多具體問題后，不動產信托登記制度有望在全國范圍內推行，成為中國信托業服務實體經濟和人民財富管理的又一重要工具不動產信托登記制度在不久的將來更加成熟完善，為實現“房產財富安全傳承、養老有所依、公益可持續”保駕護航。
滬公網安備 31010402007129號
