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在商業、辦公地產項目的運營法律實務中，國有企業持有的不動產租賃項目一直備受關注。如何依法規范并強化此類項目的管理，是國有企業實踐中頻繁面臨的課題。考慮到上海市國資委對其監管企業（下稱“市管企業”）已有較為成熟的制度規定且監管操作較為規范，我們特基于過往豐富的實務經驗，對市管企業持有的不動產租賃項目管理的若干要點進行總結與解讀，主要從不動產招租程序的合規管理、減免承租方等相關方違約責任涉及的國有資產流失風險把控、不動產租賃項目運營中的招投標合規操作以及在公開招租程序中保護現有承租人的優先承租權這四個維度展開，旨在為相關企業提供借鑒，助力其在不動產租賃管理領域穩健前行。
一、 不動產招租程序的合規管理
根據上海市國資委發布的相關指導意見（主要包括《關于規范市國資委監管企業房屋出租管理的指導意見》（滬國資委產權〔2021〕143號，下稱“143號文”）及《關于進一步完善市國資委監管企業不動產租賃管理工作的實施意見》（滬國資委綜合〔2023〕232號，下稱“232號文”）），市管企業在開展不動產招租工作時，必須嚴格遵循合規管理要求，重點關注以下要求：
首先，制定合理的招租方案，涵蓋擬出租資產基本情況（如現狀、地點、建筑面積、規劃用途、產權歸屬情況等）、出租用途及期限、承租條件、租金底價及確定依據、租金調整幅度、招租方式、承租方資格條件等核心信息。其中，租金底價需基于市場估價、詢價或專業機構評估，并結合市場供需及資產狀況綜合確定，同時按照相關規定做好評估備案。
其次，依法依規履行決策程序。在決策程序中，應納入市管企業或其授權的子公司“三重一大”事項，履行集體決策程序的情形包括如下：重大不動產租賃事項（或方案），由授權子公司決策的，應在履行集體決策程序后，上報市管企業備案；因企業發展需要或不動產特性確需轉租的情形；因企業發展需要或不動產特性確需長租的情形（原則上單次租賃合同期限不超過5年）。
再次，采取合適的招租方式。招租方式以公開競爭擇優為原則，重大不動產租賃事項應通過交易集團進場（即通過上海交易集團有限公司的上海市公共資源交易中心平臺）公開招租，一般事項可自行組織，但需在交易集團的自主信息發布平臺及其他自選公開平臺發布招租信息公告，公告期限不少于5個工作日。
除常規公開招租的情況外，還有多種可不公開招租的特殊情形，如同一市管企業內部各級子公司之間的租賃、不超過6個月的短期資產租賃（但不得拆分、連續短租規避公開招租）、納入市保障性租賃住房等的租賃住宅的出租（市管企業自行制定出租規則）等。
最后，如未能遵守上述143號文、232號文的要求，從合同效力角度，143號文、232號文并不屬于《中華人民共和國民法典》第一百五十三條第一款規定的“法律、行政法規”，因此違反該等文件而簽訂的房屋租賃合同原則上應不會被認定為無效。但是需要注意，根據《中華人民共和國企業國有資產法》第七十二條，“在涉及關聯方交易、國有資產轉讓等交易活動中，當事人惡意串通，損害國有資產權益的，該交易行為無效。”因此，如上述不合規行為同時涉及與交易對方惡意串通損害國有資產權益的，則據此簽訂的房屋租賃合同很可能被認定為無效。
從責任追究的角度，143號文第（十四）條規定，“落實問責機制。出租企業在出租過程中出現濫用職權、玩忽職守、違法違規行為，造成國有資產損失的，監管企業要按管理權限，依法依紀進行追責。”但未明確具體如何追責。我們理解除市管企業相關內部管理規定外，還很可能視具體情況根據《中華人民共和國企業國有資產法》《企業國有資產監督管理暫行條例》《中國共產黨紀律處分條例》《上海市市屬國有企業違規經營投資責任追究實施辦法（試行）》（滬府辦〔2020〕40號）等規定追究企業及相關責任人員的責任，如造成國有資產嚴重損失的，相關責任人員還有可能被追究刑事責任。
二、 如何處理承租方等相關方責任與國有資產流失風險之間的關系
市管企業在不動產租賃項目的運營管理過程中，如遇相關方（尤其是承租方）違約，往往需要從商業層面考慮是否同意與對方和解，通過減免對方部分違約責任的方式盡快解決爭議，避免己方損失擴大。但是，減免對方的違約責任以及后續達成和解并簽署和解協議是否會造成國有資產流失，是否可能引起其他相關法律風險，應當是國企處理類似問題時關注的重點。就上述問題，我們提示以下內容：
首先，根據《國家國有資產管理局關于國有資產流失查處工作有關規定的通知》（國資法規發〔1998〕2號），應予查處的國有資產流失必須是法律明確禁止的、人為造成的、并應當承擔責任的國有資產權益損失，其違法主體需是國有資產的經營者、占用者、出資者或管理者，對違法行為有主觀故意或過失，且行為違反法律、行政法規和規章，同時有國有資產流失結果發生或不加制止必然產生國有資產流失后果。在不動產租賃項目中，不按規定評估、故意壓低評估價值、違反規定低價出租，以及其他未依法依規管理導致國有資產損失的行為，都可能造成國有資產流失。
此外，參考《企業國有資產監督管理暫行條例》第三十八條，“國有及國有控股企業的企業負責人濫用職權、玩忽職守，造成企業國有資產損失的，應負賠償責任，并對其依法給予紀律處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”因此我們理解相關責任人“濫用職權、玩忽職守”應系因國有資產流失而被追責的前提之一。
其次，依據《市國資委監管企業重大法律糾紛案件管理實施意見》（滬國資委法規〔2019〕359號）第十九條，企業應根據實際情況，綜合評估利益，經決策程序后，可通過調解、和解方式解決重大法律糾紛案件。
我們理解，無論與承租方等相關方之間的潛在糾紛已經構成或尚未構成上述文件中的“重大法律糾紛”，根據該文件精神，在符合企業利益的情況下，通過和解方式解決與相關方之間的潛在糾紛應為可行的方式之一。同時，我們注意到在實踐中基于合理的商業判斷（包括綜合提起訴訟等其他手段的預期賠償、相關時間成本、資金成本、人力成本等多種因素考察、評估）通過和解方式解決糾紛亦是較為常見且行之有效的爭議解決手段。
結合上述，市管企業與承租方等相關方就相關糾紛經磋商達成一致并簽署和解協議時，相關人員若嚴格按規定程序操作，充分考慮市管企業的利益，不存在故意壓低賠償、損害國有資產權益的主觀過錯，也不存在違反法律、行政法規和規章的行為，原則上應不會被認定為涉及國有資產流失的行為。
三、 不動產租賃項目運營中的招投標合規操作
在不動產租賃項目運營中，出租方為經營需要，往往需要實施一些必要的工程（如房屋裝修、更新改造等）及設施設備等的采購等，其中涉及的招投標問題至關重要。
首先，市管企業進行上述工程建設、設施設備采購的資金來源大概率為國有資金，該等國有資金達到一定規模的項目，其勘察、設計、施工、監理及重要設備、材料采購等均需依法招標（詳見《必須招標的工程項目規定》（國函〔2018〕56號））。
對于此類必須招投標的項目，除應關注《中華人民共和國招標投標法》《中華人民共和國招標投標法實施條例》等法律法規對招投標的規定外，還需要重點關注上海市的地方性規定，如《上海市建設工程招標投標管理辦法》（上海市人民政府令第50號）《上海市建設工程招標投標管理辦法實施細則》（滬建規范〔2024〕3號）《上海市國資委監管企業招標投標合規管理指南》等，遵守相應規定開展招標活動（例如應在上海市公共資源交易平臺建設工程招投標分平臺進行全過程電子化招標投標活動、工程總承包招標應當采用澄清低價法等）。
其次，對于非必須招投標的項目，市管企業可根據實際情況自主選擇是否招標，如選擇不招標的，市管企業可根據其內部相關監管規定采用征集、競爭性談判等方式進行相應采購活動。
在此過程中，為避免相關程序被誤認、混淆為招投標程序，也避免招投標相關規定對市管企業的各項限制性要求（如不允許二次議價、不允許修改合同主要條款等），可考慮在相關項目采購文件中明確規定，該等程序并非招投標程序，不適用《中華人民共和國招標投標法》等規定，以增加市管企業在相關采購程序中的主動權。
四、 注意在公開招租程序中保護現有承租人的優先承租權
根據《中華人民共和國民法典》第七百三十四條第二款規定，租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。同等條件一般包括租金、租賃期限、支付方式等。如上所述，市管企業的房屋招租方式以公開競爭擇優為原則，在房屋現有承租人未放棄上述優先承租權，且招租方式應為進場公開招租的情況下，市管企業亦應關注如何在公開招租程序中不損害現有承租人的上述優先承租權。
上海市公共資源交易中心的《上海市國資國企不動產租賃業務操作細則》第二十條規定，涉及優先承租權情形的，出租方應在招租信息發布申請時披露相關信息，優先承租權人應在招租公告期內向上海聯交所遞交承租申請，并按照信息披露公告要求行權。
因此，市管企業在公開招租信息中應遵守上述規則，及時披露涉及優先承租權情形的相關信息，并及時告知優先承租權人依法參與公開招租程序，避免潛在承租人產生誤解和不必要的爭議。
此外，為盡可能保護出租方的利益，市管企業在招租時可以考慮要求潛在承租方放棄優先承租權，并在租賃合同中予以明確約定。
結語
如何在合法合規的前提下管理、運營好國有資產，并盡力促成該等資產的保值、增值一直是國有企業關注的重點和難點問題，也是我們鉆研的重要方向。希望本文能夠助益各位讀者更為精準地把控不動產租賃項目運營過程中的相關法律風險，以穩健的步伐推動相關不動產租賃項目運營行穩致遠。
滬公網安備 31010402007129號
