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在住宅小區(qū)治理中，更換物業(yè)公司本是業(yè)主行使自治權(quán)利的正常環(huán)節(jié)，但老物業(yè)以各種理由拒絕退場(chǎng)、拒不移交相關(guān)物資的情況卻屢見不鮮。從浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)綠地香頌小區(qū)“雙物業(yè)共存”近一年的漫長(zhǎng)拉鋸戰(zhàn)，到浦東新區(qū)浦興路街道金巷小區(qū)因資料移交受阻引發(fā)的行政處罰，此類糾紛不僅嚴(yán)重阻礙了新物業(yè)的正常進(jìn)駐，破壞了小區(qū)業(yè)主治理小區(qū)和接受物業(yè)服務(wù)的正當(dāng)權(quán)利，更直接影響廣大業(yè)主的正常生活秩序。面對(duì)這一困局，業(yè)委會(huì)與新物業(yè)唯有依托法律框架有序推進(jìn)，結(jié)合案例等實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)采取階梯式維權(quán)策略，方能有效破解不斷發(fā)生的新老物業(yè)交接難題。
一、筑牢根基：以合法決議鎖定維權(quán)前提
老物業(yè)拒絕退場(chǎng)的常見借口之一，便是質(zhì)疑業(yè)主大會(huì)解聘與選聘程序的合法性。因此，確保業(yè)主大會(huì)決議合規(guī)，是維權(quán)行動(dòng)的“第一道防線”。根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，解聘原物業(yè)、選聘新物業(yè)必須采用體現(xiàn)了業(yè)主自治與效率平衡的“雙過半”條款，即專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主參與表決且占參與表決業(yè)主總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，同時(shí)需完整地履行包括召集、投票、公示等在內(nèi)的一系列法定程序。
綠地香頌小區(qū)的案例印證了程序合法的重要性。2023年8月，該小區(qū)1305名業(yè)主參與投票，618票反對(duì)續(xù)聘老物業(yè)公司深長(zhǎng)城物業(yè)，表決結(jié)果符合法定要求。此后老物業(yè)公司聯(lián)合部分業(yè)主質(zhì)疑選聘程序違法，試圖阻撓新物業(yè)公司中海物業(yè)進(jìn)駐。但上海市第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，業(yè)委會(huì)的選聘過程不存在程序瑕疵，最終駁回上訴，為維權(quán)提供了關(guān)鍵的司法支撐。
實(shí)踐中，業(yè)委會(huì)在履職時(shí)應(yīng)盡到審慎義務(wù)：留存完整的會(huì)議記錄、投票憑證、相關(guān)文件材料及公示照片，從而形成閉環(huán)的證據(jù)鏈，在源頭上杜絕老物業(yè)的抗辯空間。
二、先行催告：以書面通知啟動(dòng)交接程序
根據(jù)《民法典》第九百四十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)人負(fù)有在約定期限或合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域并向新物業(yè)服務(wù)人移交物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)必須得相關(guān)資料的義務(wù)。在選定新物業(yè)的業(yè)主大會(huì)決議生效后，業(yè)委會(huì)應(yīng)第一時(shí)間向老物業(yè)發(fā)出書面交接通知，明確物業(yè)服務(wù)合同終止事實(shí)、費(fèi)用結(jié)算規(guī)則、撤場(chǎng)期限及移交清單。
綠地香頌小區(qū)業(yè)委會(huì)在維權(quán)過程中，先后九次發(fā)布撤場(chǎng)通知，詳細(xì)列明物業(yè)管理用房、公共設(shè)備設(shè)施、地庫(kù)產(chǎn)權(quán)資料、業(yè)主一戶一檔等需移交的內(nèi)容，明確要求深長(zhǎng)城物業(yè)于2024年12月16日前撤離服務(wù)人員，為后續(xù)維權(quán)提供了清晰的催告依據(jù)。金巷小區(qū)則在合同到期后，由業(yè)委會(huì)書面告知老物業(yè)上海申舟公司終止服務(wù)并限期移交資料，該通知既成為城管部門依法介入的關(guān)鍵憑證，也為后續(xù)行政處罰奠定了基礎(chǔ)。
書面的先行催告通知的核心價(jià)值在于固定催告事實(shí)，避免老物業(yè)以“未收到通知”、“交接要求不明確”為由拖延撤場(chǎng)甚至拒絕依法交接。
三、行政介入：依托監(jiān)管力量破解僵局
當(dāng)書面催告無(wú)果時(shí)，尋求小區(qū)所在街道辦事處與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門的行政介入，是高效推進(jìn)交接的重要途徑。上海已經(jīng)明確將物業(yè)交接糾紛納入街道與區(qū)房管部門的監(jiān)管職責(zé)。根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，街道（鎮(zhèn)）負(fù)責(zé)業(yè)委會(huì)組建、換屆改選和日常運(yùn)作的指導(dǎo)和監(jiān)督，區(qū)房管部門負(fù)責(zé)制定政策并指導(dǎo)街道開展相關(guān)工作。市房管局通過制定《上海市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)方案》，明確要求街道、居（村）委與房管部門協(xié)同監(jiān)管，確保物業(yè)服務(wù)規(guī)范運(yùn)作。目前，上海已經(jīng)廣泛采用?三所聯(lián)動(dòng)機(jī)制和?鎮(zhèn)物調(diào)委協(xié)調(diào)等方式化解矛盾與處理物業(yè)選聘更換等糾紛，建立了?城管進(jìn)社區(qū)、?管執(zhí)聯(lián)動(dòng)等物業(yè)糾紛的協(xié)同處置與管理機(jī)制。在行政協(xié)調(diào)與執(zhí)法威懾雙管齊下的幫助下，多數(shù)糾紛可在此階段得到有效化解。
金巷小區(qū)的案例就充分展現(xiàn)了行政介入的實(shí)效。老物業(yè)申舟公司以經(jīng)濟(jì)糾紛為由拒不移交物業(yè)管理資料，小區(qū)業(yè)委會(huì)向街道城管部門投訴后，執(zhí)法人員當(dāng)即開具《責(zé)令改正通知書》，責(zé)令申舟公司于10日內(nèi)完成移交工作。在申舟公司拒不履行通知要求后，執(zhí)法部門啟動(dòng)立案調(diào)查，并擬對(duì)申舟公司處以罰款的行政處罰，最終迫使申舟公司在聽證會(huì)上當(dāng)場(chǎng)同意移交資料。綠地香頌小區(qū)則在康橋鎮(zhèn)建設(shè)管理事務(wù)中心的協(xié)調(diào)下，由第一界業(yè)委會(huì)工作人員與老物業(yè)工作人員于2024年3月達(dá)成和解協(xié)議，明確了2024年4月30日的撤場(chǎng)期限，雖后續(xù)仍有一系列波折，但行政協(xié)調(diào)卻為事件的最終解決創(chuàng)造了先決條件。
行政介入的優(yōu)勢(shì)在于響應(yīng)迅速，且可依據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第八十一條之規(guī)定，對(duì)拒不移交者處以1萬(wàn)至10萬(wàn)元罰款，從而對(duì)違反規(guī)定義務(wù)的物業(yè)公司形成直接威懾，便于更好更快的解決糾紛。
四、司法終局：以訴訟強(qiáng)制執(zhí)行退場(chǎng)義務(wù)
若行政協(xié)調(diào)仍無(wú)法打破新老物業(yè)交接面臨的僵局，司法程序無(wú)疑將成為維權(quán)的最終手段與終極保障。小區(qū)業(yè)委會(huì)或選聘的新物業(yè)可向小區(qū)物業(yè)所在地的人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令老物業(yè)公司限期撤離并移交與小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)的各項(xiàng)物資。若法院做出的判決生效后老物業(yè)公司仍拒不履行，則訴訟原告可以向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
綠地香頌小區(qū)在和解協(xié)議失效、老物業(yè)公司持續(xù)占據(jù)高層區(qū)域的情況下，通過司法途徑實(shí)現(xiàn)了維權(quán)目標(biāo)。2025年1月21日，上海市第一中級(jí)人民法院作出二審判決，明確業(yè)委會(huì)選聘新物業(yè)程序合法有效，徹底否定了老物業(yè)的抗辯理由，促成深長(zhǎng)城物業(yè)在判決生效后撤離小區(qū)。而上海市第二中級(jí)人民法院在處理外灘某百年建筑物業(yè)交接糾紛時(shí)，面對(duì)判決生效后仍拖延兩年的老物業(yè)，通過強(qiáng)制執(zhí)行程序，組織雙方逐層核對(duì)物資與文件、交接鑰匙，最終完成房屋交付，避免了占有使用費(fèi)的持續(xù)增長(zhǎng)。
司法維權(quán)的核心價(jià)值在于形成具有強(qiáng)制力的法律文書，對(duì)于拒不履行者，人民法院可依法采取強(qiáng)制清場(chǎng)措施，甚至對(duì)阻礙執(zhí)行的相關(guān)人員采取強(qiáng)制措施，保障生效法律文書的內(nèi)容得到有效執(zhí)行。
五、應(yīng)急兜底：保障交接期間小區(qū)運(yùn)轉(zhuǎn)
在新老物業(yè)交接未果期間的空窗期，部分老物業(yè)可能采取停運(yùn)公共設(shè)施、消極服務(wù)等極端手段向業(yè)主及新物業(yè)施壓，此時(shí)業(yè)委會(huì)及新物業(yè)除了依法采取維權(quán)措施外，還需提前制定應(yīng)急方案，確保業(yè)主的基本生活及小區(qū)的正常秩序不受影響。
綠地香頌小區(qū)新物業(yè)中海物業(yè)在進(jìn)駐受阻期間，提前調(diào)配客服與工程人員介入別墅區(qū)域服務(wù)，并在正式進(jìn)駐后迅速排查修復(fù)缺失的監(jiān)控探頭、處理消防隱患，有效穩(wěn)定了小區(qū)秩序。楊浦區(qū)延吉新村街道某小區(qū)則在老物業(yè)公司拒退場(chǎng)期間，由街道城建中心協(xié)調(diào)居委、派出所組建臨時(shí)保障組，接管電梯維護(hù)、垃圾清運(yùn)等核心服務(wù)，避免了小區(qū)管理陷入癱瘓。
應(yīng)急保障兜底措施的核心在于臨時(shí)接管并維持小區(qū)的基本順暢運(yùn)行。該措施不僅能贏得業(yè)主支持，其產(chǎn)生的合理費(fèi)用還可依法向老物業(yè)追償，從而實(shí)現(xiàn)維權(quán)與服務(wù)的雙重保障。
六、 柔性策略：爭(zhēng)取業(yè)主支持與緩和矛盾
新老物業(yè)交接行為的本質(zhì)是平等民事主體間的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移，關(guān)鍵還是在于兩家企業(yè)本著負(fù)責(zé)的態(tài)度依法依規(guī)處理交接事務(wù)、保障業(yè)主權(quán)益。在交接未果后的維權(quán)過程中，為了爭(zhēng)取業(yè)主支持與緩和矛盾，新物業(yè)公司需做到以下幾點(diǎn)：
信息公開：向全體業(yè)主公示老物業(yè)拒絕交接的事實(shí)、維權(quán)進(jìn)展及必要的公示文件；
爭(zhēng)取信任：新物業(yè)可以通過提供臨時(shí)服務(wù)、減免初期物業(yè)費(fèi)等方式贏得小區(qū)業(yè)主的支持；
切斷資金：告知小區(qū)業(yè)主停止向老物業(yè)繳納任何費(fèi)用，避免其繼續(xù)不當(dāng)獲利。
七、 結(jié)語(yǔ)
從程序合規(guī)到司法強(qiáng)制執(zhí)行，上海新老物業(yè)交接的維權(quán)路徑已形成清晰的“書面催告—行政投訴—司法訴訟”階梯。綠地香頌小區(qū)的九道通知、浦興路街道的行政處罰、外灘建筑的強(qiáng)制執(zhí)行案例均證明，維權(quán)成功的關(guān)鍵在于固定證據(jù)、依法推進(jìn)、多部門聯(lián)動(dòng)。只要業(yè)委會(huì)與新物業(yè)堅(jiān)守法律底線，充分運(yùn)用行政與司法資源，便能有效破解老物業(yè)拒退場(chǎng)的困局，保障小區(qū)治理的順利銜接。
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