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新型冠狀病毒疫情嚴重性超出想象，大面積爆發，直接導致先是武漢封城，實行交通管制，后是國務院發文延長春節假期，上海更是規定本市區域內各類企業不早于2月9日24時復工，取消所有的演出，旅游文化設施停止開放，并且目前在醫學界尚無絕對有效的方法可以阻止、治愈病毒。
1月28日，萬達商管集團對全國萬達旗下323個萬達廣場所有商戶，在1月24日-2月25日期間租金及物業費實行全免政策，本次減租將超過30億元。隨后，萬達表態免租后，大悅城、美的置業等宣布加入減租免租運動，和商業租戶一起共渡難關。大疫面前，眼看高額的房租就要成為壓死商業租戶人的最后一根稻草，減租免租無疑是天大的援手。那么萬達等商業地產房東在此次重大疫情下的對租戶減免房租行為是否因為適用了合同法中約定的不可抗力情形而導致的，商業地產中的租戶是否有權利依據疫情主張不可抗力要求房東減免租金，筆者將在本文中重點討論。
一、新型冠狀病毒疫情是否屬于不可抗力
從新中國立法實踐來看，民事立法對不可抗力的規定是逐步予以明確的。1981年的《中華人民共和國經濟合同法》第27條第1款第5項規定：“由于不可抗力或由于一方當事人雖無過失但無法防止的外因，致使經濟合同無法履行”的，允許變更或解除經濟合同，但未將其作為法定免責事由加以規定，也未明確其范圍。1985年的《中華人民共和國涉外經濟合同法》第一次對不可抗力的概念、效力作出了規定，該法第24條第3款規定：“不可抗力是當事人在訂立合同時不能預見、對其發生和后果不能避免并不能克服的事件”。第1款規定：“當事人因不可抗力事件不能履行合同的全部或部分義務的，免除其全部或部分責任”；該條第4款規定不可抗力事件的范圍，可以在合同中約定，從而確立了不可抗力的范圍由法律規定和當事人約定兩部分組成的模式。1986年頒布的《中華人民共和國民法通則》第153條規定：“不可抗力是指當事人不能預見，不能避免并不能克服的客觀情況。”該條款對不可抗力的表述比涉外經濟合同法的規定用詞更為嚴謹、簡練，但它沒有對不可抗力的約定范圍作出規定。1999年《合同法》對不可抗力的定義沿用了民法通則的表述，其第117條第2款規定：“本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”既沒有列舉不可抗力的具體類型，也沒有規定當事人可以在合同中約定不可抗力的范圍。通過《民法通則》和《合同法》的規定，不可抗力制度作為法定免責事由在我國民事立法中得以確立。
將不可抗力作為法定免責事由，在民法理論上已成定論，且已為世界各國立法規定中所普遍確認。但是關于不可抗力，鮮見各國立法明確地規定其含義，原因在于不可抗力種類繁雜，富于變動，難以抽象其共性。我國《中華人民共和國民法總則》第一百八十條的規定，因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是指不能預見，不能避免且不能克服的客觀情況。那么此次新冠病毒疫情是否能夠構成不可抗力，就必須滿足三要件：無法預見、不能避免及不能克服。
(一)不可預見性
不可抗力具有不可預見性，必須是當事人在訂立合同時不可預見的事件，是合同訂立后正常的理性人不可預見的偶然的客觀事件。此次大規模的疫情是突然爆發的，國家也是臨時出的相關應急措施和政策，顯然無法預見疫情會發生，則疫情對合同的履行應該構成不可抗力事件。
（二）不能避免且不能克服的特性
不可抗力具有不能避免不能克服的特性，因為疫情的發生，政府采取一系列防控措施，導致合同約定義務無法實際履行或者是合同 的履行會違背政府的命令、給疫情防控帶來巨大的風險，甚至會面臨行政機關的嚴厲處罰，從而必須停止合同義務的履行。此時，疫情或疫情防控措施就構成對合同履行的實質障礙，構成不可抗力免責事由。
二、各地出臺的相關政策及既往處理辦法
2月2日上午，中國貿促會向浙江湖州某汽配制造企業出具全國首份新型冠狀病毒肺炎疫情不可抗力事實性證明書，助力企業最大限度減輕因疫情造成不能履行合同的責任，維護企業合法權益。
不可抗力事實性證明已得到全球200多個國家和地區政府、海關、商會和企業的認可，在域外具有較強的執行力。為幫助企業有效應對疫情造成的不利影響，為企業提供更便捷服務，中國貿促會1月26日起對認證平臺進行改造，新增不可抗力事實性證明的在線申請功能。
根據國際貿易慣例和《中國國際貿易促進委員會章程》，中國貿促會可以出具不可抗力證明。受新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響，導致無法如期履行或不能履行國際貿易合同的企業，可向其申請辦理與不可抗力相關的事實性證明，減少損失。疫情期間，為了保護人民群眾的生命健康，人民政府依法采取了延遲復工等緊急措施。在這種情況下，很多企業已經簽訂的合同無法繼續履行，面臨違約的風險。根據民法總則及合同法的相關規定，因受疫情影響不能如約履行的企業，根據具體所受影響享有不可抗力的全部或部分免責權。
截至目前，最高人民法院尚未正式發布任何關于本次“新冠肺炎”疫情性質及相關合同糾紛處理的司法解釋和文件。鑒于“新冠肺炎”疫情與2003年“非典”疫情的相似性，目前對于“新冠肺炎”疫情法律性質的認定及因“新冠肺炎”疫情導致的相關合同糾紛的處理可參考最高人民法院及地方各級人民法院對“非典”疫情在司法實踐中的定性及相關合同糾紛的裁判標準。
2003年6月11日，最高院出臺了《關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》[法（2003）72號]，以下簡稱“非典審判通知“，該文件第3條的規定：由于”非典“疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以依據具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理。雖然該通知已經被《最高人民法院關于廢止1997年7月1日至2011年12月31日期間發布的部分司法解釋和司法解釋性質文件（第十批）的決定》廢止，只是針對非典時期的特定文件，但是該文件中最高院的觀點仍然值得借鑒和引用 ， 而該文件中所指的《合同法》第117條和118條就是我國法律經典的不可抗力條款：
117條：因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人延遲履行發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見，不能避免并不能克服的客觀情況。
118條：當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。
因此，從最高院當時對非典疫情的司法態度，非典疫情期間構成了合同法規定范圍內的不可抗力因素。由此我們也可以判斷：新型冠狀病毒疫情已經構成了不可抗力，在此情況下可以依照合同法有關不可抗力的相關規定予以應對。
三、應對疫情的相關建議
有的當事人認為，一旦疫情構成了不可抗力事件，就要全部或部分地免除義務人的所有責任，而不進行任何補救行為，想當然地減輕或者解除其違約責任，這是不正確的。根據《合同法》第117條、118條法律規定，不可抗力發生后，受其影響而不能正常履行合同的一方當事人，應通過盡快采取補救措施、向對方發出通知、就關于減輕或免除己方責任與對方協商等方式，主動尋求解決辦法。基于此，筆者總結了四點具體措施供大家參考：
（一）及時履行通知義務：將不可抗力發生的事實通知對方，注意，此處的通知內容不是簡單的情況通報或理由，而應該明確指出此次疫情已構成不可抗力事件且對合同履行造成了何種實際影響，最好能一并提供相關證據。通知義務是基于誠實信用原則而產生的債務人附隨義務，若債務人沒有履行，則須承擔相應的責任。
（二）提供疫情構成不可抗力證據的證明義務：債務人因執行政府防控疫情命令或因相關疫情防控政策措施而導致合同不能履行的，債務人需要提供相關證據。比如收集并提供政府發布的規范性文件、通告、權威媒體的報道等以便證明不可抗力事由的客觀存在。尤其是與合同履行有關的地區政府部門發布的各類防控文件（如對公眾出行、生產、交通有較大影響的規范性文件）。另外，債務人還應注意，該類證據必須與合同的性質或具體履行存在關聯性，且要證明達到了合同不能履行的程度，否則也無法證明構成不可抗力或達到免責的條件。
（三）盡到避免損失擴大的義務：同樣是基于誠實信用原則，當不可抗力發生時，債務人應采取積極措施盡量減少或避免損失的擴大。如果能采取而不采取，消極地不作為而使合同不能履行程度加重的，則債務人可能會被推定為有過錯，并根據其過錯程度而認定承擔相應的責任。
（四）積極溝通協商：現在大多數商業合同均有關于不可抗力或送達的相關約定，基于友好協商原則，當事人在按照合同約定的方式通知對方的同時，最好能一并提出合理的解決方案或適當訴求。若在溝通的過程中，無法達到預期效果，則可根據爭議解決條款申請仲裁或提起訴訟，由仲裁庭或法院對不可抗力事件、違約或損失承擔等相關法律問題予以認定。
筆者給大家普及不可抗力的知識，是考慮到疫情肆虐期間難免有不少商業租戶碰到此類需求，疫情期間無經營收入，同時商業租賃的房租成本在商戶經營中占比例較大，即便疫情過去，但在疫情期間早已累積了巨額的對外租金債務，商戶在疫情期間有可能因此而徹底關店倒閉。于是就想給有這方面問題的租戶們做一個簡略的指引。另外，筆者希望值此非常時刻，即使大家碰到這類問題也要本著友好協商，誠實信用的精神與房東去解決問題，齊心協力將經濟損失減到最小。
在國家有難的危急時刻，我們更應該守本分，履行自己該履行的義務，若是以疫情為幌子惡意違約，拒不履行義務者，只會給自己帶來更大的損失。眾志成城才能打贏這場沒有硝煙的戰爭！
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