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近日，上海市住房和城鄉建設管理委員會、上海市房屋管理局發布《上海市舊住房更新有關行政調解和決定的若干規定》（滬房規范〔2022〕5號，以下簡稱《5號文》），全文共15條，自2022年11月1日起施行。《5號文》是自2021年9月1日《上海市城市更新條例》（以下簡稱《條例》）施行后的首部有關城市更新具體實施細則方面的新規，該規定主要從舊住房更新的適用范圍、實施主體、申請行政調解的情形、調解程序、行政決定受理和審理、行政決定的作出和執行等方面，對《條例》第三十二條有關公有舊住房更新規定進行了細化。
一、《5號文》的適用范圍
根據《5號文》第二條的規定，《5號文》的適用范圍為舊住房更新項目，即“以拆除重建或者成套改造方式，對公有舊住房以及與公有舊住房同屬更新范圍的私有房屋實施更新的項目。”
該條規定的適用范圍實際上便是《條例》第三十二條所規定的兩類更新三種房屋，兩類更新為對公有舊住房的拆除重建更新與成套改造更新，三種房屋包括建筑結構差、年久失修、功能不全、存在安全隱患且無修繕價值的公有舊住房（該類房屋采用拆除重建更新），需保留的建筑結構差、功能不全的公有舊住房（該類房屋采用成套改造更新），及上述更新項目范圍內涉及的私有房屋。
從《5號文》的適用范圍可以看出，《5號文》實際上是《條例》第三十二條公有舊住房更新規定的具體實施細則。
二、公有舊住房更新實施主體的確定
鑒于《條例》第三十二條對公有舊住房更新的實施主體規定不夠明確，尤其沒有規定產權不明情況下的實施主體確定，5號文在第三條第一款中明確了公有舊住房更新的實施主體，即公有舊住房的產權單位（含授權經營單位）。5號文第三條第二款進一步規定了產權復雜情況下實施主體的確定，即“公房產權權屬不明晰，或者涉及兩個以上公房產權單位、無法協商確定實施主體的，由區房屋管理部門報區人民政府確定實施主體。”
三、可以申請行政調解的情形
根據《條例》第三十二條的規定，公有舊住房兩類城市更新項目在更新協議簽約比例達到百分之九十五以上的，更新/調整協議生效，對于未簽約的個別戶采取“行政調解+行政決定+強制執行”的方式。其中，在何種情況下實施主體可以申請行政調解并沒有明確規定。《5號文》第四條明確了實施主體可以申請行政調解三種情形，詳見下圖：
需要說明的是，對未簽約的個別戶申請行政調解必須向區人民政府申請。申請人為實施主體，公房承租人、私房產權人不可直接向區人民政府申請，如公房承租人、私房產權人有需要，應向實施主體提出，由實施主體申請。
四、個別未簽戶“行政調解+行政決定+強制執行”的流程
《條例》第三十二條對于未簽約的個別戶采取“行政調解+行政決定+強制執行”的方式，但沒有規定明確的實施操作細則，《5號文》通過第四條至第十四條對“行政調解+行政決定+強制執行”的流程進行了詳細地規定，具體見下圖：
值得注意的是，無論《條例》還是《5號文》都沒有對政府作出何種行政決定進行明確的約定，考慮到舊住房更新涉及的公房的準物權屬性和私房的物權屬性，筆者認為此處的行政決定只可能是征收決定。因為根據《民法典》第二百四十三條第一款的規定，“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。”即在舊住房更新項目下，個人的房屋只有為了公共利益的需要被作出征收的行政決定的情況下，才有法可依，其它任何非征收的行政決定導致個人房屋物權變更的情況都可能存在無法律依據的問題。事實上，《深圳經濟特區城市更新條例》對于個別未簽約戶便明確規定由區人民政府依法分別作出征收決定。
綜上所述，作為《條例》施行以后首部有關城市更新具體實施細則方面的新規，《5號文》的出臺對于上海市城市更新的推進有著重要的現實意義，它讓涉及舊住房的兩類更新三種房屋有了明確而具體的操作規則，也為下一步的上海市城市更新活動打下了基礎，我們也期待更多城市更新實施細則的陸續出臺。
滬公網安備 31010402007129號
