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（本論文由上海律協港澳臺業務研究委員會上傳并推薦）
      大陸在上世紀90年代開始開放房地產市場，此后，大量港澳臺居民紛紛在大陸置業投資或居住。隨著時間的推移，港澳臺人士在大陸購置的不動產的繼承問題逐漸增多。由于不動產繼承適用不動產所在地的法律，與產權人居住地的法律有一定差異，因此多數境外人士對大陸不動產如何繼承的問題較為困惑。現以筆者代理過的一起香港居民名下的不動產繼承案件為例，對香港居民在大陸的不動產繼承問題作一淺析。
      李先生（化名）為香港居民，2005年在上海購買一處住宅，簽訂了《房地產預售合同》，尚未辦理該房屋的產權過戶期間，李先生不幸在香港病逝。由于李先生父母已經亡故，本人尚未結婚，也無子女，因此他生前在香港立下遺囑，寫明上述住宅由其姐姐的一子一女，即其外甥和外甥女共同繼承，該遺囑在香港經香港法院認證。筆者受托辦理其外甥和外甥女的產權過戶手續，但是在辦理過程中遇到了層層難關，其中涉及以下法律問題：
一、法律適用和法律關系的問題
      李先生為香港居民，因此根據香港法律訂立了遺囑，并在香港法院認證。但其中涉及到不動產部分應當適用不動產所在地的法律。根據大陸現行的《中華人民共和國繼承法》（1985年10月1日開始實施至今）規定，第一順序法定繼承人為：配偶、子女、父母；第二順序法定繼承人為：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。此案中，李先生沒有第一順序法定繼承人，尚有2位姐妹，均為第二順序法定繼承人。而李先生立遺囑將該房屋由其外甥和外甥女繼承，由于外甥和外甥女不屬于繼承法規定的法定繼承人，因此，李先生的這一遺囑內容實際上屬于《中華人民共和國繼承法》（下稱《繼承法》）規定的遺贈法律關系（遺贈是指公民可以立遺囑將個人財產贈給國家、集體或者法定繼承人以外的人）。
      《繼承法》規定：“受遺贈人應當在知道受遺贈后兩個月內，作出接受或者放棄受遺贈的表示。到期沒有表示的，視為放棄受遺贈。”筆者受托時李先生逝世已超過2個月，如果李先生的外甥和外甥女無法提供在繼承事實發生后2個月內曾經作出過接受遺贈的明確表示的證明，那么李先生的遺愿將有可能無法達成。所幸的是香港法院出具的遺囑認證文書日期晚于李先生逝世之日期，離筆者接受委托之日尚未到2個月；受遺贈人在筆者的提醒下，及時進行了接受李先生遺贈的意思表示，并進行了公證。
二、遺囑和繼承事實發生的公證文件問題
      根據房地產登記管理部門的規定，辦理因繼承而發生的房地產產權變更登記，應當提供相關的繼承公證文件。
      香港居民提供的香港法院認證文件或者香港有關部門出具其他證明文件，均須由經大陸司法部委托的具有公證人職能的香港律師公證后（司法部委托公證人名單可在司法部網站查詢），再向不動產所在地的公證機關傳遞，并由不動產所在地公證機關出具正式的公證文書后，方能被房地產登記管理部門接收。
三、因繼承而發生房地產產權變更的稅收問題
      大陸房地產產權變更過程中主要涉及的應繳稅種為契稅，各地執行的契稅稅率略有不同，以上海為例，一般房地產產權變更，受讓方應當繳納房屋總價3%的契稅。
      在實際操作中，如發生不動產繼承或夫妻因離婚分割共同財產而產生的產權變更，目前毋須交納契稅。但是，在繼承方面，該稅收政策僅適用于由法定繼承人繼承不動產（包括法定繼承和遺囑繼承）。此案中，由于李先生的外甥和外甥女不屬于法定繼承人的范圍，因此不能適用上述稅收政策，仍視為接受贈與的方式取得房屋產權，必須繳納房屋總價3%的契稅。
      從本案的分析可見，香港居民如有意對自己名下的大陸不動產進行遺囑分配，那么，在訂立遺囑時，充分了解大陸對于不動產繼承方面的法律和法規是十分必要的。否則，可能由于對大陸繼承法的不熟悉，而導致所訂立的遺囑無法真正執行，或是在執行過程中產生巨大的成本。本案中，李先生的外甥和外甥女就曾經因為辦理手續的繁雜和產生巨額的稅收成本以及公證費、律師費而一度考慮放棄接受遺贈。所幸最終在各方努力和配合下，還是較為圓滿地完成了整個產權變更手續。
總結本案，筆者認為香港居民在對自己名下的大陸不動產進行遺囑分配時應當關注以下幾點：
1.確定遺囑指定的的遺產接受人是否為大陸《繼承法》規定的法定繼承人。如不屬于法定繼承人范圍的，則屬于遺贈法律關系，需要遺產接受人在知道受遺贈后兩個月內做出明確的接受遺贈的表示，才能順利接受遺產。如遺囑指定的遺產接受人屬于法定繼承人范圍（包括第一順序和第二順序），則只要沒有明確表示放棄遺產，即視為接受遺產。需要注意的是，孫子孫女、外孫外孫女、侄子侄女以及外甥外甥女都不屬于大陸《繼承法》規定的法定繼承人范圍。只有當被繼承人的子女先于被繼承人死亡的情況下，該子女的子女（被繼承人的孫子孫女或者外孫外孫女）才能取得相應的法定繼承權，即所謂的代位繼承權。
2.及時處理有關的法律文書公證事宜。在不動產的繼承過程中，有許多法律文件是需要公證的，由于香港和大陸法律體系不同，涉及香港居民的法律關系在大陸也被認為是涉外法律關系，因此凡涉外法律關系中需要公證的文件（如購房合同等），香港居民也需要公證。在不動產的繼承中，涉及需要公證的法律文書主要是遺囑公證，包括遺囑真實性、合法性以及該遺囑沒有侵犯其他法定繼承人的合法權益的說明；繼承事實發生的公證，包括被繼承人死亡的法律證明等。香港地區的公證文書須經司法部委托其履行公證職責的授權律師作出，并經不動產所在地的公證處認證。缺乏必要的公證文件，往往也是導致香港居民在大陸的不動產不能順利繼承的原因之一。
3.考慮稅收因素。由于法定繼承人繼承不動產目前不需要交納契稅，而非法定繼承人接受遺贈獲得不動產需要交納3%左右的契稅，在大陸房價動則上百萬的情況下，對于接受遺贈人會產生不小的稅務負擔。契稅需要在不動產過戶之前先行繳納，因此，如果沒有能力繳納契稅，也就無法順利取得不動產產權。被繼承人訂立遺囑之時，應當充分考慮到接受遺贈人必須繳納稅款的問題，以便其能夠順利接受遺贈。
      我們建議，香港居民如需對大陸的不動產作出遺囑處分的，應當咨詢不動產所在地的法律專業人士，充分了解該地區在不動產繼承過程中的具體政策，才能使將來的不動產繼承變得更為順利，從而達到被繼承人訂立遺囑時的初衷。