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在國有土地房屋征收補(bǔ)償過程中，正常的邏輯是，征收人與被征收人或公有房屋承租人簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議，被征收人或公有房屋承租人交房，征收人支付征收補(bǔ)償款和/或產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋（以下合稱“征收補(bǔ)償利益”）。然而，實(shí)踐中的房屋征收補(bǔ)償卻并非都如此一帆風(fēng)順，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各種意外情況。除了常見的征收人與被征收人或公有房屋承租人未能在簽約期內(nèi)簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議，征收人作出征收補(bǔ)償決定外，也會(huì)出現(xiàn)房屋征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂后，被征收方卻無法獲得征收補(bǔ)償利益的情況。此類情況最常見的是被征收人或公有房屋承租人家庭內(nèi)部就征收補(bǔ)償利益分割存在糾紛并已訴至法院（即常見的共有糾紛之訴），通常由訴訟當(dāng)事人向法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，向征收部門和征收事務(wù)所出具保全裁定書或《協(xié)助暫緩發(fā)放征收補(bǔ)償款函》等文件。但是，同樣存在特例，即在房屋征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂后，家庭內(nèi)部不存在共有糾紛，被征收方卻無法獲得征收補(bǔ)償利益的情況。那么，此種情況下，被征收人或公有房屋承租人該如何維護(hù)自身權(quán)益呢？就此，筆者將結(jié)合經(jīng)辦案件展開探討。
簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議后，征收方不履行協(xié)議的，被征收人或公有房屋承租人有權(quán)向法院提起行政復(fù)議或行政訴訟。筆者經(jīng)辦的即為此類行政訴訟，孫某簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議后卻無法獲取征收利益，故孫某作為原告將上海市某區(qū)住房保障和房屋管理局訴至上海鐵路運(yùn)輸法院，具體案情如下：
原告孫某訴稱，上海市某區(qū)某路某號(hào)房屋系公房（以下簡稱“該房屋”），該房屋承租人為孫某。后該房屋被列入征收補(bǔ)償范圍，該房屋戶籍在冊(cè)人員共有5人，分別為原告孫某、孫某妻子、兒子、哥哥及姐姐。2024年，被告上海市某區(qū)房管局作為甲方，原告作為乙方與某征收事務(wù)所共同就該房屋簽署了房屋征收補(bǔ)償協(xié)議書，征收補(bǔ)償協(xié)議書就該房屋的補(bǔ)償單價(jià)、補(bǔ)償款、各項(xiàng)補(bǔ)助及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等進(jìn)行了約定，并明確原告分得位于上海市青浦區(qū)安置房屋兩套，此外，另有征收補(bǔ)償款人民幣500萬元。因被告簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議后一直未履行上述安置房屋的過戶及補(bǔ)償款的交付義務(wù)，故原告孫某訴至法院，請(qǐng)求法院判決被告繼續(xù)履行房屋征收補(bǔ)償協(xié)議，配合原告辦理兩套安置房屋的過戶手續(xù)，并向原告支付征收補(bǔ)償款500萬元。
被告辯稱，本案不具備安置房屋交付及支付補(bǔ)償款的條件。其一，原告戶至庭審時(shí)仍未交房，該房屋實(shí)際被原告八九十歲的叔叔孫2長期占據(jù)，孫2居住在該房屋中至今未搬離，且拒絕搬離。經(jīng)核實(shí)，孫2戶口并不在該房屋中。其二，根據(jù)原、被告及征收事務(wù)所三方簽訂的房屋征收補(bǔ)償協(xié)議約定，原告戶搬離原址后支付補(bǔ)償款，原告方簽約并搬清之日起6個(gè)月內(nèi)辦理（安置房屋）進(jìn)戶手續(xù)。因此，被告認(rèn)為，原告應(yīng)先行通過排除妨害民事訴訟起訴孫2，要求其搬出該房屋，待原告方搬清并交房后，被告將依法履行已簽訂的房屋征收補(bǔ)償協(xié)議。
原告孫某表示，由于孫2戶籍并不在該房屋中，孫2不具備同住人身份，原告孫某早已如被告上海市某區(qū)房管局所述，向上海市某區(qū)人民法院提起過排除妨害民事訴訟，要求判令孫2立即騰退并搬離該房屋。但是，上海市某區(qū)人民法院向其釋明并作出駁回原告孫某起訴的《民事裁定書》。理由是，該房屋已被納入征收范圍，原告孫某已與上海市某區(qū)房管局及某征收事務(wù)所就該房屋簽訂了房屋征收補(bǔ)償協(xié)議，原告孫某對(duì)案涉房屋的權(quán)利已消滅。該案中，原告孫某起訴要求被告孫2遷出該房屋，但原告孫某已難以被認(rèn)定為與該案有直接利害關(guān)系。據(jù)此，一審法院裁定駁回了原告孫某的起訴，故孫某無奈向提起案涉行政訴訟。然，就已查明的案件事實(shí)和已有證據(jù)來看，原告孫某的訴求恐難以獲得支持，民事訴訟和行政訴訟均走不通。
那么，在房屋征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂后，因實(shí)際居住人拒不搬離而無法獲得征收補(bǔ)償利益的當(dāng)事人該何去何從呢？筆者將從以下六個(gè)方面進(jìn)行探討：
其一，關(guān)于簽約人簽約后喪失訴權(quán)的爭議。上海市某區(qū)人民法院認(rèn)為孫某已與被告上海市某區(qū)房管局簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議，孫某喪失了訴權(quán)（亦即孫某無權(quán)再以房屋權(quán)利人身份提起相應(yīng)的民事訴訟），據(jù)此裁定駁回了孫某的起訴。對(duì)此，從物權(quán)角度來看，筆者認(rèn)為此種觀點(diǎn)有失偏頗。從合同角度來看，被征收人或公有房屋承租人與區(qū)縣房管局及征收實(shí)施單位簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議后，征收方和被征收方形成的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。而提起排除妨害等侵權(quán)之訴的權(quán)利基礎(chǔ)是孫某對(duì)該房屋的物權(quán)（本案為公房承租權(quán)，筆者認(rèn)為其為一種物權(quán)）。盡管已簽署房屋征收補(bǔ)償協(xié)議，但在物權(quán)（或公房承租權(quán)）未變更之前，被征收的房屋的物權(quán)（或公房承租權(quán)）仍應(yīng)歸原權(quán)利人所有。本案中，尚未有任何證據(jù)證明有此類物權(quán)（或公房承租權(quán)）之變更。據(jù)此，被征收人或公有房屋承租人理應(yīng)有權(quán)提起相應(yīng)的排除妨害民事訴訟。
其二，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第27條及《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》（上海市人民政府令第71號(hào)，下稱“71號(hào)令”）第41條第1款均明確規(guī)定，“實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償，后搬遷”。據(jù)此，在本案中，房屋征收部門及征收實(shí)施單位應(yīng)先行交付產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及征收補(bǔ)償款，再由被征收人或公有房屋承租人向房屋征收部門、征收實(shí)施單位交付清空的被征收房屋。但是，需要說明的是：其一，71號(hào)令并非法律或行政法規(guī)；其二，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第27條亦非禁止性規(guī)定。據(jù)此，本案中房屋征收補(bǔ)償協(xié)議中約定的先交房，后付款及辦理產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋進(jìn)戶手續(xù)，并不存在違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定的情形，該約定合法有效，對(duì)合同各方均具有約束力。因此，根據(jù)房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的約定，被征收人或公有房屋承租人在未向房屋征收部門及征收實(shí)施單位交付清空的房屋前，房屋征收部門、征收實(shí)施單位有權(quán)拒絕向被征收人或公有房屋承租人交付產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及/或征收補(bǔ)償款。
第三，有觀點(diǎn)認(rèn)為，可以考慮以房屋租賃合同關(guān)系向法院提起合同之訴，該觀點(diǎn)認(rèn)為，孫某等將房屋給孫2使用，本身構(gòu)成了房屋租賃合同關(guān)系。據(jù)此，可以以房屋租賃合同糾紛起訴孫2，要求孫2搬離該房屋。筆者認(rèn)為此種觀點(diǎn)缺少基本的權(quán)利基礎(chǔ)，此觀點(diǎn)成立的邏輯前提是孫某對(duì)該房屋仍然擁有物權(quán)或使用權(quán)。即使孫某與孫2之前形成房屋租賃合同關(guān)系，該合同亦只是一個(gè)有實(shí)際租賃關(guān)系但約定不明的房屋租賃合同，尤其是租賃期限不明，合同雙方均有權(quán)隨時(shí)解除該合同。據(jù)此，在孫某擁有被征收房屋物權(quán)或使用權(quán)的情況下，可以考慮以孫某與孫2之間有事實(shí)租賃合同關(guān)系提起房屋租賃合同之訴，但一旦孫某不再擁有被征收房屋的物權(quán)或使用權(quán)，也就不存在孫某與孫2之間形成事實(shí)租賃合同關(guān)系的權(quán)利基礎(chǔ)。除非孫某與孫2簽訂有書面的房屋租賃合同，否則孫某亦無向孫2提起合同之訴的事實(shí)或法律依據(jù)。更何況，本案中，就該問題上海市某區(qū)人民法院《民事裁定書》已明確“孫某已難以評(píng)價(jià)為與該案有直接利害關(guān)系”。孫某都已無權(quán)提起排除妨害之訴，又何來權(quán)利提起事實(shí)房屋租賃合同之訴。
第四，孫某稱，已簽訂的房屋征收補(bǔ)償協(xié)議中給孫某戶補(bǔ)償?shù)漠a(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋有兩套，鑒于當(dāng)前的困境導(dǎo)致孫某戶搬出被征收房屋后無處安身，是否可以先行由房屋征收部門或征收實(shí)施單位提供征收補(bǔ)償協(xié)議中約定的其中一套房屋讓孫某戶居住。此請(qǐng)求亦有可能無法實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國《行政訴訟法》規(guī)定，房屋征收補(bǔ)償協(xié)議糾紛屬于行政訴訟糾紛，而根據(jù)行政法律最基本的依法行政的原則，在沒有法律、法規(guī)規(guī)定的情況下，行政機(jī)關(guān)不得作出無關(guān)的行政行為。據(jù)此，在房屋征收補(bǔ)償協(xié)議沒有約定的情況下，房屋征收部門或征收實(shí)施單位亦無法向?qū)O某戶先行提供一套產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。
第五，退一步講，按前述《民事裁定書》的邏輯，被征收人或公有房屋承租人因簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議而喪失訴權(quán)，而房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的簽約方主要包括三方，即，被征收人或公有房屋承租人、房屋征收部門、房屋征收實(shí)施單位（征收事務(wù)所），據(jù)此，在被征收人或公有房屋承租人向?qū)嶋H占用房屋的相關(guān)人員提起排除妨害民事訴訟時(shí)，如考慮同時(shí)追加房屋征收部門及征收實(shí)施單位作為第三人，則對(duì)被征收房屋有權(quán)利的一方均在同一案件中，相應(yīng)的，也必然有權(quán)向?qū)嵤┣謾?quán)的相關(guān)人員提起排除妨害之訴。
第六，以上觀點(diǎn)基本均是圍繞征收補(bǔ)償協(xié)議提出的打破僵局的方法。換一個(gè)角度，如果倒推回去由征收人作出房屋征收補(bǔ)償決定，是否有可能打破前述僵局？即，房屋征收部門、房屋征收實(shí)施單位、被征收人或公有房屋承租人經(jīng)協(xié)商一致解除已簽訂的征收補(bǔ)償協(xié)議，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)區(qū)人民政府作出房屋征收補(bǔ)償決定，再由房屋征收部門向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將實(shí)際居住在被征收房屋內(nèi)的孫2強(qiáng)制搬出（如將其搬遷至房屋征收補(bǔ)償決定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋）。但是，此種方法一方面耗時(shí)較長，另一方面，征收人若作出征收補(bǔ)償決定，則孫某戶因未能在簽約期內(nèi)簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議，亦不再享有相應(yīng)的簽約期內(nèi)獎(jiǎng)勵(lì)。
綜上，從切實(shí)解決問題的角度來看，前述第六點(diǎn)倒推回去由征收人作出征收補(bǔ)償決定的路走通的可能性最大。但是，時(shí)間成本和簽約期內(nèi)獎(jiǎng)勵(lì)損失巨大，因此，并非佳選。就排除妨害之訴，結(jié)合前述第五點(diǎn)，筆者認(rèn)為仍具有嘗試的可能性。至于其他方面，均不具有可行性。希望隨著法治化進(jìn)程的不斷深入，在法律、法規(guī)不斷完善的基礎(chǔ)上，未來會(huì)有更好的解決方案。
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