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【案情簡介】
J大廈（以下簡稱“標的房產(chǎn)”）位于上海市浦東新區(qū)，面積為45,872.58平方米，包括1-3層裙樓（14個獨立產(chǎn)權(quán)的單元）、4-24層主樓（400個獨立產(chǎn)權(quán)的單元，面積在60-70平米）、地下停車場及一座塔樓（其中不包括已出售給A公司的102單元）。標的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的初始狀況為：主樓的378套房屋產(chǎn)權(quán)由200個美國自然人（以下簡稱“小業(yè)主”）合法擁有；小業(yè)主又在中國境內(nèi)設(shè)立上海L置業(yè)有限公司（以下簡稱“L公司”）并委托L公司對標的房產(chǎn)進行經(jīng)營管理，除上述小業(yè)主擁有的378套房屋以外的其余房產(chǎn)（包括不可售房產(chǎn)）均由L公司合法擁有（上述小業(yè)主與L公司合稱“業(yè)主”）。
業(yè)主與蘇州D集團有限公司（以下簡稱“蘇州D”）簽訂租賃合同，標的房產(chǎn)由蘇州D承租，蘇州D又與V酒店（中國）有限公司（以下簡稱“V酒店”）簽訂委托管理合同，委托V酒店作為管理人代蘇州D管理位于標的房產(chǎn)內(nèi)的上海V酒店。后業(yè)主擬整體出售標的房產(chǎn)（各小業(yè)主所有房屋資產(chǎn)+L公司股權(quán)），蘇州D作為承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，于2012年7月11日與業(yè)主委托代理人簽訂了框架協(xié)議。
因蘇州D在業(yè)主屢次催告后，仍未按照框架協(xié)議的約定及時、足額進行付款，業(yè)主遂與自然人王某于2012年12月1日就標的房產(chǎn)及L公司股權(quán)的轉(zhuǎn)讓另行簽訂了框架協(xié)議，且王某已按照框架協(xié)議的約定，支付了定金5000萬元。后因蘇州D與業(yè)主的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛進入訴訟程序，蘇州D對部分標的房產(chǎn)的查封、L公司股權(quán)的凍結(jié)影響交易進行，王某停止履行后續(xù)付款義務(wù)并起訴業(yè)主，要求返還定金5000萬，同時亦查封了部分標的房產(chǎn)、凍結(jié)標的股權(quán)。
后業(yè)主委托自然人李某做調(diào)解工作，代為處理上述與蘇州D、王某之間的訴訟糾紛。但李某暗中以其實際控制的上海A實業(yè)有限公司作為主體，與業(yè)主于2013年5月21日就標的房產(chǎn)及L公司股權(quán)的轉(zhuǎn)讓另行簽訂框架協(xié)議并成功將部分房產(chǎn)過戶至李某實際控制的其他公司名下。后其行為被王某發(fā)現(xiàn)，王某起訴至法院，要求確認李某與業(yè)主簽訂的框架協(xié)議無效，同時又查封了部分標的房產(chǎn)、凍結(jié)標的股權(quán)。
因前述訴訟糾紛的查封、凍結(jié)導(dǎo)致標的房產(chǎn)、L公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓受到限制，李某用于收購標的房產(chǎn)的資金鏈斷裂，遂請求上海M房產(chǎn)有限公司（以下簡稱“M房產(chǎn)”／“委托方”）共同出資完成標的房產(chǎn)的收購。因存在多個交易主體，多份標的房產(chǎn)以及L公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同，涉及多起訴訟糾紛，法律關(guān)系錯綜復(fù)雜，M房產(chǎn)遂委托王棟律師的法律服務(wù)團隊，為標的房產(chǎn)的收購（以下簡稱“本項目”）提供全程法律服務(wù)。
【爭議焦點】
本項目主要存在以下三個難點：
其一，本項目標的額較大，涉及的交易主體較多，且各主體之間同時存在多起已決、未決訴訟，法律關(guān)系錯綜復(fù)雜，同時，因標的房產(chǎn)的所有人為兩百多名外國自然人，相關(guān)授權(quán)委托文件涉及公證、認證問題，在短時間內(nèi)準確厘清各主體之間的關(guān)系具有一定難度。
其二，本項目交易的標的房產(chǎn)數(shù)量龐大，共涉及四百多套房產(chǎn)，且部分標的房產(chǎn)因不同的訴訟而處于查封、輪候查封狀態(tài)，L公司股權(quán)處于凍結(jié)狀態(tài)，對其進行盡職調(diào)查的工作量極大。
其三，本項目交易時間節(jié)點非常緊迫，在未進行充分的盡職調(diào)查前，委托方貿(mào)然接盤的風(fēng)險極大，因此委托方對筆者的法律服務(wù)團隊提出了較高的法律服務(wù)要求，要在最短的時間內(nèi)對本項目的背景情況進行全面梳理并及時發(fā)表專業(yè)法律意見、出具法律分析報告。
【律師代理思路】
對本案基本事實進行正確、準確的梳理，是保證委托方利益的前提條件。筆者首先對標的房產(chǎn)的房產(chǎn)基本信息進行全面梳理，并對瑕疵房產(chǎn)信息進行分類匯總；之后前往標的房產(chǎn)所在地對上海V酒店的業(yè)態(tài)進行實地走訪調(diào)查；同時對本項目所涉九家公司的工商基本信息、股權(quán)出質(zhì)、凍結(jié)、已決訴訟、未決訴訟等情況進行調(diào)查。在此期間，筆者帶領(lǐng)的法律服務(wù)團隊及時向委托方出具了產(chǎn)調(diào)信息匯總、實地調(diào)查報告、工商調(diào)查報告、已決訴訟情況表、未決訴訟情況表等書面文件，并對上述調(diào)查情況進行整合、分析，依據(jù)前述文件先后制作了本項目主體框架圖、本項目初步法律分析報告、本項目所存在的風(fēng)險點及應(yīng)對方案和本項目操作路徑圖等書面文件，為委托方最終作出商業(yè)判斷提供了重要依據(jù)。
本案的實施主要存在兩個障礙，其一，能否征得業(yè)主方及其他爭議方的和解并同意將標的房產(chǎn)順利過戶；其二，順利過戶后，能否正常運營或出售標的房產(chǎn)達到預(yù)期商業(yè)利益。
本案中，王某及業(yè)主方查封、凍結(jié)了涉案標的房產(chǎn)和L公司的股權(quán)，蘇州D凍結(jié)了L公司的股權(quán)，這些在先案件的處理結(jié)果直接決定了委托方本次收購的成敗與否。王某方同意與委托人達成和解，并在一定條件下撤回起訴，解除對標的房產(chǎn)的查封以及對L公司股權(quán)的凍結(jié)。因此，業(yè)主的合作態(tài)度及標的物業(yè)的租賃狀況為需要重點考量的因素，當然，蘇州D的影響無論是在收購前或收購后都是干擾。
結(jié)合本案情況，為達到委托人目的，筆者給出如下建議：
（一）與王某協(xié)商
鑒于目前陳某實際控制的三家企業(yè)上海X實業(yè)有限公司（以下稱“X”）、上海Q物業(yè)管理有限公司（以下稱“Q”）和上海Y投資咨詢有限公司（以下稱“Y”）名下的房產(chǎn)已被業(yè)主和王某查封，建議委托人先與王某協(xié)商談判，確定最終方案，讓其撤訴解除相關(guān)涉案房產(chǎn)的查封以及L公司的股權(quán)凍結(jié)，避免相關(guān)交易處于停滯狀態(tài)。
（二）與X的貸款人工商銀行進行溝通
據(jù)了解，X公司100%的股權(quán)已全部質(zhì)押給了工商銀行，且不排除Q、Y兩家公司的股權(quán)亦存在質(zhì)押情況。《中華人民共和國物權(quán)法》第二百二十六條第二款規(guī)定：基金份額、股權(quán)出質(zhì)后，不得轉(zhuǎn)讓，但經(jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意的除外。出質(zhì)人轉(zhuǎn)讓基金份額、股權(quán)所得的價款，應(yīng)當向質(zhì)權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。根據(jù)上述法律規(guī)定，若委托人擬采取收購?fù)跄硨嶋H控制的三家公司全部股權(quán)的方式來推進項目進行，在存在股權(quán)質(zhì)押的前提下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓還需征得質(zhì)權(quán)人的同意。
（三）與業(yè)主協(xié)商
在與王某、陳某確定好統(tǒng)一的方案后，建議與業(yè)主的委托代理人進行協(xié)商，讓其撤訴解除相關(guān)涉案房產(chǎn)的查封以及L公司的股權(quán)凍結(jié)，并就標的房產(chǎn)的收購方案重新進行談判。同時，要確保業(yè)主不會引入其他第三方參與標的房產(chǎn)的收購。
（四）與蘇州D談判
在上述過程均順利進行的前提下，考慮到房產(chǎn)成功收購后的經(jīng)營等后續(xù)問題，需與蘇州D就租賃關(guān)系進行談判。
在筆者對本案進行的盡職調(diào)查的基礎(chǔ)上，委托方又聘請了德勤會計師事務(wù)所對本項目所涉陳某實際控制的幾家公司進行財務(wù)盡職調(diào)查，并出具了詳盡的財務(wù)調(diào)職調(diào)查報告。
【案件結(jié)果概述】
因自然人陳某先前向委托方作出的說明和保證與法律盡職調(diào)查、財務(wù)盡職調(diào)查存在嚴重出入，委托方最終決定放棄本次收購。
【案例評析】
《中華人民共和國民法總則》第七條規(guī)定，民事主體從事民事活動，應(yīng)當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。該條文雖不是強制性規(guī)定，但作為民法的基本原則，誠實信用應(yīng)當被所有的民事主體所遵守。
本案涉及主體眾多、法律關(guān)系復(fù)雜，起因皆是因為各方主體沒有按照所訂立的合同履行各自的義務(wù)，導(dǎo)致違約引發(fā)訴訟。筆者在進行了大量的盡職調(diào)查工作后，及時制作相應(yīng)的書面匯總報告，為委托方進行商業(yè)談判、最終作出商業(yè)判斷提供了重要的參考價值。及時、充分、高效的法律盡職調(diào)查在委托方后續(xù)進行財務(wù)盡職調(diào)查時起到了極大的幫助作用，這亦是法律服務(wù)價值的體現(xiàn)。
然而最終因王某在合作磋商過程中違背了誠實信用原則， 其向委托方作出的承諾與實際情況嚴重不符，令委托方?jīng)Q定放棄本次收購。
在本案中，筆者及其法律服務(wù)團隊面對龐大的工作量，盡其所能，提供了專業(yè)嚴謹?shù)姆煞?wù)，在保證法律服務(wù)質(zhì)量的同時，兼顧到效率，充分展示了律師的專業(yè)精神，獲得了委托方的高度信任，深受好評。
【結(jié)語與建議】
本案反映出我國的民商事交易過程中，在巨大商業(yè)利益的誘惑下，誠實信用原則仍未受足夠的重視，導(dǎo)致出現(xiàn)本可以避免的損失與司法資源的空耗。法治、誠信的國家需要全社會共同的努力推動。
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