網上投稿
住宅小區矛盾突出，很多人認為這是業委會作為“類公益”組織不專業所導致的。業委會作為非職業化的公益性組織無法應對社區治理中的專業問題，如果讓其職業化，各類社區矛盾可能會迎刃而解，業主的權益也會得到應有的保護。業委會不專業，不能依法依規運作，確實不利于社區管理的穩定和諧，但是，業委會真的可以職業化嗎？本律師根據自己多年物業服務法律實踐的經驗，來談談自己的看法。
職業，即個人所從事的服務于社會并作為主要生活來源的工作，是指參與社會分工，用專業的技能和知識創造物質或精神財富，獲取合理報酬，豐富社會物質或精神生活的一項工作。按照百度百科的解釋：職業化就是一種工作狀態的標準化、規范化、制度化，包含在工作中應該遵循的職業行為規范(Code of Conduct)，職業素養，和匹配的職業技能。下面的內容我們就根據這兩個定義并結合業委會這一組織的實際運作來分析其是否符合職業和職業化之概念要求。
我們首先從業委會的產生和運作說起，根據我國法律、行政法規及地方性法規，業委會成員最為關鍵的要求首先是具備業主身份，即：產權證上記載名字。相關規定并沒有要求具備一定社區管理的經驗或者掌握一定的物業管理知識。業委會成員本身并不具備職業所要求的專業技能，法律法規也不可能這樣要求。因為如果要求業委會成員具備社區治理和物業管理經驗，由于業主絕大多數有自己的職業，從事與社區工作完全不相關的工作，大部分小區是不可能選出業委會成員的。一個有自己職業的業委會成員，再讓他掌握專業的物業管理知識，取得復雜的社區治理經驗，對于大多業委會成員來說也不現實。從另外一個角度講，業委會成員即使具備完全的職業技能和專業知識，可以更好地執行業主大會的決議、處理業主大會授權的工作、監督物業公司工作和處理業主矛盾。但在絕大多數業委會成員不會放棄自身工作的情況下，讓他們天天處理常見的社區停車矛盾、鄰里糾紛，基本上也是不現實的，精力和時間上都不會允許他們這樣做。我們不能因為有幾個典型的實例說業委會全力以赴為小區工作而奢談他們可以職業化。我們也可以培養業委會成員的職業技能，讓他們能掌握物業管理的基本知識，并能在工作中實際運用，但是在大部分業委會成員從事業委會工作實際上是“兼職”的情況下，按照本律師的經驗，業委會即便恪盡職守，也很難與物業公司真正平等對話，因為其作為“業余選手”，根本無法與專業物業公司有效溝通，也難以維護業主利益。最終，業委會一是要借助政府對物業公司的監管，加強物業公司服務的公開透明；二是要借助專業的社會第三方，比如說財務代理公司、專業工程咨詢單位或者律師事務所提供專業支持，才能做好自己工作，否則，大多數業委會都無法持續有效的工作。
也許有人說，現實中有些業委會“職業化”做的非常好，甚至可以信手舉幾個例子，比如說業委會沒有物業公司，自治管理也做的非常好，幫業主省了不少錢；有的業委會通過訴訟或非訴訟方式幫助業主維權，為業主取得的可觀的利益。由于工作的原因，本律師對北京、上海、深圳和其它一些城市的業主“自治”有一定的了解，比如說曾經朝陽園業委會主任舒可心，上海三湘世紀花城的業委會主任金鑫，無錫市春江花園業主委員常本靖，這些努力為業主爭取權利，熟悉法律法規的奉獻者，本律師對他們本人和所做的工作比較了解，我們也應當感謝他們推動了物業管理的規范，維護的業主權利，推進了地方主管部門的依法規范行政，促進了整個行業公開、透明。但是這些曾經成功的業主委員會的“職業化”，有一個非常明顯的特點：業主委員會主任個人的專業與全力奉獻不能缺失。如果一旦業委會換屆或其它原因更換了業委會成員，這些成功“職業化”的業委會又回到了曾經的狀態。這些離不開不計代價為小區業主付出的業委會主任或成員的職業化，實際上不具備可復制性。
當然，業委會職業化并不等于業主的自治或自管，它應當有更為廣泛的含義，比如說積極監督物業服務企業，依法為業主維權，合理分配小區停車位，依法依規召開業主大會等等，這些事情大多數情況下業委會是想做好的。由于工作原因，我接觸過大量的業委會，一般來說，剛剛成立的業委會工作積極性非常高，甚至進行了專業分組，比如說有管財務的、有管工程的、有管綠化的等等，但是大多數業委會很難堅持，一開始可能一個月一次會議，讓物業匯報工作，但是時間久了，就半年一次會議，過個一年半載會議都不一定開了。思來想去原因就一個：沒有報酬的職業化是難以持續的。這是符合職業的功利性特點的。學術上職業的功利性也稱職業的經濟性，是指職業作為人們賴以謀生的勞動過程中所具有的逐利性一面。職業活動中既滿足職業者自己的需要，同時，也滿足社會的需要，只有把職業的個人功利性與社會功利性相結合起來，職業活動及其職業生涯才具有生命力和意義。通俗講，業委會的工作主要是為全體業主謀利益，而不是為自己謀利益，如果工作順風順水還好，如果工作遇到業主的質疑、政府的監管、物業的不配合，業委會工作就會戛然而止，起碼這個工作不會太長遠，所以業委會集體辭職或停擺在業委會這個圈子里太多太多了。總之，如果業委會的工作不能作為謀生的手段，這就不會成為一個職業，更談不上什么職業化了。
這里，我們不排除業委會有職業化的條件，比如說有些業委會成員是退休人員，有大量的空閑時間，或者是經濟條件好，“有錢有閑”且愿意奉獻的人。他們作為業委會成員，沒有功利性，只要掌握了專業知識，遵守職業道德好像也可以職業化。但實則不然，原因有二：一是專業知識的掌握不可能。社區治理涉及的專業知識太多，法律的、財務的、工程的、人際關系的等等，大多數業委會成員即使是“專職”的，但是絕大多數是不專業的，根本無法處理小區紛繁復雜的各類矛盾和社區問題，不具備一個職業或必要的規范性、技術性和時代性，或白一點，就是沒有職業化的資本；二是由于我國社區的特點——圍墻里的物業管理模式，這就對業委會職業化要求太高。圍墻里的物業管理模式，我曾經寫過一些文章來講這一模式的特殊性，簡單一句話，就是小區太大，政府和相關單位對圍墻內的公共事務管理或服務不到位，導致業委會要管的事務太多，要協調的矛盾太多。換個角度看，如果業委會職業化了，拿了小區物業費承擔的高工資，而實際上工作又難以做好，自己又住在小區，各類“流言蜚語”估計是大多數業委會成員無法承受的，所以業委會集體辭職成為常態。按照本律師的經驗，業委會成員不是不想拿工資，而是不敢拿工資，拿了工資工作做不好，自己小區就住不下去了，這也許是大家常說的工作和生活的圈子是不能放在一起的。
以上，本律師認為業委會職業化著實行不通，但社區治理還在路上，社區矛盾也是要處理，在業委會不能職業化的路上如何做好業委會的工作呢？本律師也簡單談談自己的想法。
為了寫好這個文章，本律師查詢了很多論文和專業文章，很多專業學者和業內人士對業委會良好運作提出了頗有見地的觀點，這里略做總結如下：一是明確業委會法律地位、權責邊界，保證其依法履職；二明確專有產權和共有產權的物業范圍、賦予業主委員會適當的管理權限；三是合理報酬，保障業主委員會的收益權；四是剝離不合理職責讓業主委員會工作回歸本位，特別是明確政府主管部門職責和物業管理公司職責，并明確與業委會的職責劃分；五是強化公開保障業主知情、監督和參與權；六是多維度借助物業服務第三方機構力量提升治理水平；七是政府服務不缺位管理不越位；八是構建多維度業主委員會績效評價體系，加強履職評價；九是規范博弈行為平衡全體業主、物業企業和個別業主等等各方利益。
本律師認為，上述觀點從不同的角度，提出的解決問題的思路都是正確的，在此基礎上，本律師結合長期為業委會提供法律服務的經驗，也提出自己不成熟的想法，與各位交流：
首先，堅持黨建引領下的業委會工作模式，業委會理性處理各類社區事務。
社區治理是一個“小社會治理”，法律、行政手段不可能解決所有的問題，甚至只能解決小部分問題。依據黨的組織能力和先進作用，促進社區矛盾解決是一條好路，但是我們目前的黨建引領實在不盡人意。我們不妨介紹一下新加坡的“黨建引領”，首先，新加坡每個議員（大多是人民行動黨黨員）都保持與本選區選民的密切聯系，議員每周固定一個晚上接待選民、每月至少一個晚上走訪選民，通過議會代表將選民意見及時轉給相應的政府部門。其次，新加坡的法定機構——人民協會是負責社會管理和社區建設與管理的重要部門，擁有1800 多個基層組織，基層組織負責人的任命需經本選區議員認可。這個龐大的組織網絡深入到每一個社區和居民小區，在機構建制上有效保證了居民的各類活動按照政府的預設目標進行，在此前提下，居民可以積極參與社區治理，聘請保安、保潔公司等相關專業機構提供物業管理服務。我們目前的“紅色物業”也好，黨員優先進業委會也好，業委會與居委會交叉任職也好，均沒有發揮黨建引領的真正作用。黨建引領并不排除業委會依法、依規運作，只有在小區發生矛盾難以解決時，通過黨員干部的表率作用，合理引導業委會處理小區的各各事務，解決各類矛盾。
其次，合理界定物業服務各參與方的權利義務，給業委會良好運作提供外部條件。
先說說業主大會，業主大會作為小區最高的權力機構，小區的重大事宜均應當由其決定。但是由于廣大業主參與小區議事的興趣不高，業主大會的決策往往是被業委會帶節奏——業委會決定所有小區事情，按照現在的表決制度，業主大會走個流程即可。我國小區戶數太多，絕大多數業主無心參與小區議事，我們一定要探索業主大會有效的工作機制，比如說有的地方規定了業主代表大會，業主小組制度，樓組長制度等等，這些都可以更好的發揮業主大會的作用，減少業委會的擅自妄為。
再說說業委會與物業公司，業委會與物業公司之間是平等的民事關系，業主聘請物業公司，物業公司提供服務，業主支付物業費。但是，目前在很多小區兩者之間出現了一些畸形。一方面，相當部分小區沒有業委會，物業公司基本上也不會召開業主大會，基本上小區事情是物業說了算，直接導致業主與物業矛盾重重；另一方面，一些成立業委會的小區，業委會權力過大，物業公司不得不“孝敬”業委會。減少業委會與物業公司的矛盾，客觀講，是一個系統工程，涉及到物業管理模式、社區治理和社會誠信等等。目前來看可以做到包括通過充分的市場競爭，提升物業服務水平和透明度；提升業主的個人素質，約束個人行為，保障小區公共利益；加強政府主管部門對物業公司服務監管，減少物業公司服務水平的規范化。雖然業委會與物業公司矛盾短期內難以解決，但對于大多數小區，不建議走更換物業這一條風險很大的路徑。
第三談談業委會和居委會的問題。業委會一方面依賴居委會，另一方面又不斷挑戰居委會，而居委會角色的錯位使其不可避免地卷入到小區業委會、物業公司以及開發商之間的利益紛爭，其“裁判員”加“運動員”的身份受到業主質疑，甚至最后成了業主攻擊的對象。本律師認為，兩者既是團結協作的關系，又存在著監督與被監督的關系。在處理社區居委會與業委會的關系上，要注意避免以社區居委會取代業委會，或者重視業委會而輕視居委會的兩種極端。換言之，在尊重業委會自治管理的同時，要充分發揮社區居委會的監督協調作用。具體到工作上，二者相互協助與支持，居委會可以指出業委會工作的不足，共同改進，但是不宜以行政管理者的身份自居。
再談談政府主管部門與業委會，政府主管部門要支持和配合業委會的工作，既不能不作為，也不能亂作為。對于應當由政府執法的小區違建、居改非、侵占公共部位的情況，應當加大執法力度，不能讓其成為業委會要解決的問題。對于業委會正常工作，業主大會正確的決定，要給予大力支持，而不應是態度曖昧的不作為，說實話，政府在社區事務的處理上，不作為、亂作為情況大量存在，讓人心痛。
最后，要強調的是要通過專業第三方賦能提升業委會的工作水平。
在業委會本身職業化并不現實的情況下，我們又有業委會規范運作、提升工作效能的客觀要求，業委會可以聘請小區的職業經理人來做好服務，這一模式在國外有一定的普遍性，如同我們現在目前在一些規模較小的小區，業委會請一個小區經理一方面協助業委會內部工作，另一方面來統領整個小區物業管理，但該模式在我國以物業公司為主導的圍墻式的物業管理模式下，難度極大。在這一現實條件下，業委會要想工作做好，要么政府無條件大力支持，比如說政府給業委會提供免費代理記賬服務，要么通過社區服務的第三方賦能。如果沒有政府主管部門或專業第三方進行指導，工作容易出現瑕疵，甚至錯誤。比如說大多數業委會召開業主大會流程多多少少是有問題的，使用維修資金進行維修具體操作上往往與政策要求有出入，更換物業公司也存在不規范，甚至違法的情況，在其內部財務處理上更是要借助與第三方代理記賬或提供咨詢服務等等。有些工作可以由物業公司代勞，但是考慮到業委會與物業公司畢竟是利益相對方，大多事務不宜由物業直接處理，而政府也不可能提供全面、長期免費的專業支持。如果真的要業委會工作做實，借助專業的律師、會計師或專業的物業管理咨詢機構提供專業服務也許是必然。
滬公網安備 31010402007129號
