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2022年疫情之下上海商業(yè)地產(chǎn)租金減免政策解讀

2023年第01期    作者:文│夏明亮 姚微    閱讀 2,748 次

2022年開年，新冠疫情再次在全國范圍內(nèi)多點相繼暴發(fā)；上海本土疫情自3月起發(fā)展迅猛，對承租商業(yè)地產(chǎn)進行經(jīng)營的小微企業(yè)帶來了強烈沖擊。在此情況下，中央和上海均出臺了針對小微企業(yè)的租金減免政策，作為總體扶持政策的組成部分。這些租金減免政策在很大程度上緩解了承租房屋進行經(jīng)營的小微企業(yè)的經(jīng)營壓力，對促進上海復工復產(chǎn)、經(jīng)濟復蘇具有重大的現(xiàn)實意義。本文將對上海的商業(yè)地產(chǎn)租金減免政策進行要點梳理，并就實踐中可能產(chǎn)生的政策解讀問題進行探討。

 

一、2022年疫情背景下的租金減免政策框架

就國有房屋租金減免事宜，中央和上海均出臺了相關政策。政策框架均為先出臺包括租金減免在內(nèi)的總體扶持政策，再就租金減免頒布專項政策。具體包括：

2022年2月18日，國家發(fā)改委等14部門發(fā)布《關于促進服務業(yè)領域困難行業(yè)恢復發(fā)展的若干政策》（發(fā)改財金[2022]271號），包含八條43項。其中，第一條第6項規(guī)定了對承租國有房屋經(jīng)營的服務業(yè)小微企業(yè)及個體工商戶減免3至6個月的租金。

2022年3月23日，國務院國資委發(fā)布《關于做好2022年服務業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶房租減免工作的通知》（國資廳財評[2022]29號），對租金減免的主體、對象及減免幅度進行了明確。同時，針對服務業(yè)的劃分標準存在一定模糊性的問題，特別指出“原則上第三產(chǎn)業(yè)都可以視為服務業(yè)”。

2022年3月28日，上海市政府辦公廳發(fā)布《上海市全力抗疫情助企業(yè)促發(fā)展的若干政策措施》（滬府辦規(guī)[2022]5號），包含六條21項。其中，第二條第（七）項規(guī)定了減免小微企業(yè)和個體工商戶房屋租金的政策。與中央的政策相比，上海的政策沒有再將從事服務業(yè)作為承租人的資格要求之一。這一變化雖然在擴大減免對象范圍方面的作用有限（因承租國有房屋從事農(nóng)業(yè)及工業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的小微企業(yè)及個體工商戶數(shù)量有限），但大大簡化了審核難度和流程。

2022年3月30日，上海市國資委、住建委及房管局共同發(fā)布《上海市國有企業(yè)減免小微企業(yè)和個體工商戶房屋租金的實施細則》（滬國資委規(guī)[2022]1號）（以下簡稱《實施細則》）。

2022年3月31日，上海市國資委發(fā)布《〈上海市國有企業(yè)減免小微企業(yè)和個體工商戶房屋租金的實施細則〉解讀》（以下簡稱《實施細則解讀》），對《實施細則》的內(nèi)容進行了進一步細化，以指導租金減免工作的實際操作。

二、上海2022年租金減免政策要點分析及實操指南

（一）實施主體及適用房屋

《實施細則》第一條第（一）項規(guī)定了實施主體為“上海市、區(qū)國資委監(jiān)管的市屬、區(qū)屬國有企業(yè)集團（含委托監(jiān)管企業(yè)）及納入合并報表范圍內(nèi)下屬企業(yè)”，第（二）項規(guī)定了適用房屋為“實施主體自有經(jīng)營性房產(chǎn)和使用權房”。

問題1：承租人如何確認其承租的房屋是否適用租金減免政策？

根據(jù)政策內(nèi)容，承租人在判斷其所承租的房屋是否適用租金減免政策時需核查的核心問題為房屋的所有權屬性，而房屋的所有權屬性又取決于房屋所有權人的性質(zhì)。即僅當所承租房屋的所有權人屬于政策規(guī)定的實施主體時，其承租的房屋才可納入減免租金房屋范圍。筆者之所以強調(diào)這一問題，是因為實踐操作中存在很多國有企業(yè)將其名下的房屋委托給其他主體對外出租經(jīng)營的情況，這時承租人簽署的租賃合同所記載的出租人可能并非該房屋真正的所有權人，而是受托經(jīng)營者。因此，承租人在考察其承租的房屋是否享受租金減免政策時，首先應確認真正的所有權人是哪一方，并以該所有權人的性質(zhì)來判斷所承租房屋的性質(zhì)。

問題2：“國有企業(yè)集團”的范圍包括哪些主體？

根據(jù)《實施細則解讀》第1條的規(guī)定，在判斷相關房屋的所有權人是否為國有企業(yè)集團時，首先可查詢上海市國資委網(wǎng)站及各區(qū)國資委網(wǎng)站的公開披露信息。根據(jù)筆者查詢情況，市國資委網(wǎng)站中可查詢到“市國資委系統(tǒng)管理單位分類一覽表”（https://www.gzw.sh.gov.cn/shgzw_xtdw/index.html），其中對國有企業(yè)集團的名稱進行了明確的列表披露。而各區(qū)的網(wǎng)站導航設置不統(tǒng)一，有些查詢起來相對困難，建議直接通過《實施細則解讀》后附的電話或電子郵箱查詢，可以較快獲取準確的信息。其次，對于國有企業(yè)集團納入合并報表范圍內(nèi)的下屬企業(yè)，則須由下級企業(yè)向上級企業(yè)進行確認。

對于承租人來說，如果首先確認其所承租房屋的所有權人并非國有企業(yè)集團，則可以通過網(wǎng)上公開信息了解該所有權人的控股股東；如果該股東為國有企業(yè)集團，則可進一步與其確認該所有權人是否為其納入合并報表范圍的下屬企業(yè)。

問題3：集體企業(yè)所有房產(chǎn)能否強制適用本次租金減免政策？

《實施細則解讀》第1條規(guī)定，上海市的集體企業(yè)可參照執(zhí)行本次免租政策。筆者在解答法律咨詢的過程中曾就相關問題咨詢上海某區(qū)國資委，該國資委的答復是集體企業(yè)不屬于國資委的監(jiān)管范圍，國資委政策對集體企業(yè)不具有約束力。即是否“參照執(zhí)行”由集體企業(yè)自行決定。

問題4：“經(jīng)營性房產(chǎn)”是指哪些房產(chǎn)？

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十一條，“經(jīng)營性用房”是與“住宅”相對的概念，即強調(diào)其非居住、用于生產(chǎn)經(jīng)營活動的屬性。因此，承租國有企業(yè)集團名下的房屋用于居住的情況不適用本次租金減免政策。

問題5：“使用權房”是指哪些房產(chǎn)？

《實施細則》將“使用權房”明確為“依法建立公房租賃關系、執(zhí)行市政府規(guī)定租金標準，由本市相關國有企業(yè)負責經(jīng)營管理的公有非居住房屋”。根據(jù)這一定義，如果相關主體所承租的房屋并非國有企業(yè)集團名下房屋，但已建立公房租賃法律關系、由國有企業(yè)集團對外出租管理并按市政府規(guī)定標準收取租金，亦適用本次租金減免政策。

（二）減免對象

《實施細則》第一條第（三）項規(guī)定了減免對象為“最終簽約承租實施主體房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的小微企業(yè)和個體工商戶”。

上海2022年的租金減免政策不同于上海2020年及中央2022年的政策，減免對象不再局限于服務業(yè)，只對承租人的經(jīng)營規(guī)模作出了要求（即小微企業(yè)和個體工商戶）。該限制的解除一方面在中央政策的基礎上擴大了減免對象范圍，另一方面減少了出租人的核查環(huán)節(jié)，無需再對租戶所屬行業(yè)進行審核判斷。

問題1：如何認定承租人是否屬于“小微企業(yè)”？

根據(jù)《實施細則》的要求，小微企業(yè)的確認應參照《統(tǒng)計上大中小微型企業(yè)劃分辦法（2017）》及《金融業(yè)企業(yè)劃型標準規(guī)定》（銀發(fā)[2015]309號）進行確定。實際操作中，小微企業(yè)名錄可在“全國個體私營經(jīng)濟發(fā)展服務網(wǎng)”進行查詢。但應注意的是，該網(wǎng)站的信息來源為自行申報，可能有一些租戶自稱小微企業(yè)，但在該網(wǎng)站上查詢不到，這時就需要參照上述規(guī)定進行確認、核查。

上述規(guī)定對小微企業(yè)的劃分根據(jù)所屬行業(yè)的不同制定了不同的量化標準。實際操作中，首先需根據(jù)承租人的經(jīng)營范圍來確認其所屬行業(yè)，然后根據(jù)所屬行業(yè)確認其適用的量化標準（一般從“從業(yè)人員”及“營業(yè)收入/資產(chǎn)總額”兩個維度進行考查）。因此，在無法通過上述網(wǎng)站獲取小微企業(yè)信息的情況下，需核查的材料相對比較復雜，一般包括承租人的社保繳納材料及財務報表。

問題2：享受租金減免政策主體的負面清單有哪些？

《實施細則解讀》第3條規(guī)定：“大中型企業(yè)集團及下屬的子企業(yè)、國有企業(yè)最終承租經(jīng)營的，不在本次免租政策適用范圍內(nèi)。”其基本邏輯應該是以上主體有國資和大中型企業(yè)的股東背景，資金及抗擊打能力較強，相對扶持力度無需那么大。

筆者通過電子郵件向上海市國資委咨詢了相關問題，包括：所謂的“子企業(yè)”是指全資子企業(yè)，還是控股、參股的情況也包括在內(nèi)？所謂的“下屬”是穿透一層股東即可，還是需要逐層穿透至實際控制人？

對此，上海市國資委給予了及時、明確的回復：下屬企業(yè)包括所有具有實際控制權的子企業(yè)，覆蓋直接持股和間接持股。以實際控制權作為判斷標準，如果這家小租戶的控股股東是大中型企業(yè)，則該小租戶不在免租范圍內(nèi)。大中型企業(yè)集團及下屬的子企業(yè)、國有獨資企業(yè)、國有全資企業(yè)、國有控股企業(yè)、國有實際控制企業(yè)最終承租經(jīng)營的，不在本次免租政策適用范圍內(nèi)。

根據(jù)上述回復，實際操作中需對小微企業(yè)承租人進行股東穿透審核。這個穿透過程同樣比較復雜，包括查詢股東和持股比例、根據(jù)所屬行業(yè)對股東進行劃分，從而確認其是否屬于大中型企業(yè)。而且鑒于股東包括間接持股股東，因此要一直穿透到實際控制人，而非只穿透到上一層股東。

問題3：存在轉租、分租情況時如何處理？

《實施細則》及《實施細則解讀》均明確規(guī)定，轉租方不享受本次租金減免政策，租金減免政策需落實到實際承租房屋進行經(jīng)營的主體。具體來說，轉租方為國有企業(yè)的，應當與房屋產(chǎn)權方以各自實收的租金為限共同承擔減免的租金；轉租方為非國有企業(yè)的，應當配合房屋產(chǎn)權方及國有企業(yè)轉租方將減免的租金全部落實到最終承租方。

根據(jù)上述政策，對于最終實際經(jīng)營的承租人來說，無論存在幾層轉租、轉租人是否為國有企業(yè)，其租金的減免額度均不發(fā)生變化。但對于享有房屋所有權的出租人來說，如果轉租人中存在國有企業(yè)，則因租金減免產(chǎn)生的收入損失可由各層國有企業(yè)分擔；如果轉租人中無國有企業(yè)，則因租金減免產(chǎn)生的收入損失將全部由房屋所有權人承擔。

（三）減免期限

《實施細則》第一條第（四）項規(guī)定了減免期限：“實施主體對最終承租方免除2022年部分租金，分兩檔執(zhí)行。第一檔，普遍免除3個月租金。所有地區(qū)內(nèi)的最終承租方，2022年免除3個月租金。最終承租方在2022年租期不滿一年的，根據(jù)租期按比例享受免租。第二檔，增加免除3個月租金。租賃合同存續(xù)期間，2022年被列為疫情中高風險地區(qū)所在的街鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)的最終承租方，或按有關部門防疫要求被封控、停業(yè)、征用房屋的最終承租方，以及全年經(jīng)營虧損的最終承租方，經(jīng)出具上述任一證明材料，2022年再免除3個月租金，全年合計可免除6個月租金。最終承租方在2022年租期不滿一年的，根據(jù)租期按比例享受免租。符合第二檔免租條件的最終承租方增加免除金額不超過3個月租金。”

問題1：針對上海已采取普遍性封控措施的情況，是否還需分檔次進行租金減免？

從上海的封控情況來看，應該所有租戶都可以滿足第二檔中“被封控、停業(yè)”的條件。在2022年4月22日的新冠肺炎疫情新聞發(fā)布會上，上海市國資委表示，針對承租人普遍反映的免租期限認定問題，在原來方案細則的基礎上，經(jīng)研究后作出進一步明確：承租本市國有企業(yè)房屋的小微企業(yè)和個體工商戶無需提供受疫情影響的證明材料，憑租賃合同等必要材料，全部可以免除2022年6個月租金，其中租期不滿一年的按比例免租。這大大減少了承租人的材料準備工作和出租人的審核工作，有效提高了租金減免工作效率。同時應注意的是，本次租金減免政策所涉及的僅為租金本金，不包括物業(yè)費、停車費等其他費用。

問題2：所謂“租期不滿一年”是指2022年租期還是總租期？

首先，從字面上看，《實施細則》中的相關表述均為“在2022年租期不滿一年的”；其次，該政策旨在降低2022年上海疫情對經(jīng)濟發(fā)展造成的影響，促進生產(chǎn)經(jīng)營的快速恢復。因此，“租期不滿一年”應指承租人在2022年度內(nèi)的租期不滿一年。另外，如果承租人在2022年內(nèi)根據(jù)租賃合同本來就享有免租期，則按照《實施細則解讀》的規(guī)定，在計算2022年租期時應減去相應的免租期間。

例如，某租賃合同的總租期為2022年8月1日至2032年7月31日，同時約定承租人在2022年內(nèi)享有一個月的免租期，即從2022年9月1日開始支付租金。那么，承租人在2022年內(nèi)的租期為4個月，按比例僅能享受2個月的租金減免。

結語綜上所述，2022年度上海租金減免政策的總體原則是“應免盡免，能免盡免”，鼓勵一切形式的租金減免；具體措施是國資企業(yè)對非國資的小微企業(yè)、個體工商戶進行減免；強制減免期限基本上都為6個月租金（不包括物業(yè)費、停車費等）。對于不完全滿足適用上述租金減免政策條件的小微企業(yè)及個體工商戶承租人來說，如果在經(jīng)營過程中的確存在較大困難，應以不可抗力為由積極與出租人溝通，爭取參照執(zhí)行上述減免政策，以達到雙贏的效果。