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在商業租賃場景下，承租人經常會面對租賃的房產被抵押，且抵押所擔保的債權被打包轉讓的情形。作為獨立于債權及抵押擔保關系的第三方，承租人很容易陷入信息不對稱之境地，當債權受讓方以抵押權人的身份要求其支付租金時，承租人需要同時面對租賃合同、債權轉讓、抵押權效力等多重法律關系的判斷，一面是合同約定的“租賃合同付款義務”，另一面是法律規定的“法定孳息清償義務”，該如何選擇才能將風險降至最低？此時承租人往往會陷入兩難，特別是涉及最高額抵押權時，情況又會變得更為復雜，稍有不慎，便會面臨極大的法律風險。
本文將圍繞《民法典》第四百一十二條之規定，“債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但是抵押權人未通知應當清償法定孳息義務人的除外。”，通過問答的方式，結合案例及實踐經驗，提示承租人在遇到“最高額抵押權受讓方”收租要求時，應當如何判斷、應對及防范可能存在的風險，以最大限度保障自身權益，避免不必要的損失。
一、承租人如何判斷債權受讓方是否已經取得最高額抵押權？
最高額抵押是對一定期間內連續發生的所有債權設定的擔保，這意味著它并不從屬于某一特定債權，而是從屬于主合同關系。根據《民法典》第四百二十一條之規定，“最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但是當事人另有約定的除外。”因此，除有特別約定外，判斷債權受讓方是否已經取得最高額抵押權的關鍵在于“最高額抵押擔保的債權確定”的問題。
《民法典》第四百二十三條明確了債權確定的幾種情形：（一）約定的債權確定期間屆滿；（二）沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權；（三）新的債權不可能發生；（四）抵押權人知道或者應當知道抵押財產被查封、扣押；（五）債務人、抵押人被宣告破產或者解散；（六）法律規定債權確定的其他情形。我們對適用《民法典》第四百一十二條的案例進行梳理分析后發現，不論是因為債權確定期滿，抑或是出現了查扣、破產的特殊事由，審查最高額抵押擔保的債權是否確定基本都會歸于“新債權不可能發生”這個本質問題。司法實踐中新債權不可能發生的常見表現形式主要包括：
（1）原債權人明確表示最高額授信解除，不再向債務人發放新的貸款。某科技有限公司、萬某金融借款合同糾紛案【（2021）魯01民終8762號】中，法院認為，L公司正式通知：自你收到本通知之日起你與本公司簽訂的《最高額度授信借款合同》解除，本公司不會再向你發放新的貸款，你與本公司已經簽訂的《借款合同》仍然具有法律效力，《最高額度抵押擔保合同》所擔保的債權已經確定。……L公司與某科技有限公司簽訂的《債權轉讓合同》亦明確約定《借款合同》項下的全部債權及《最高額度抵押擔保合同》項下的全部抵押權一并轉讓給某科技有限公司。案涉債權數額已確定……因此，案涉抵押權可以轉讓，某科技有限公司對本合同項下抵押物享有抵押權。
（2）借款金額已達最高債權額度，事實上不可能發生新的債權。某木材水運局、某化工有限公司、某木工膠料廠借款合同糾紛案【（2020）川0183民初2864號】中，法院認為，本案中某化工有限公司借款金額已達最高額抵押合同約定的最高債權額度，事實上不可能發生新的債權，故本案最高額抵押擔保的債權已確定，案涉債權可依法轉讓，且最高額抵押權也一并轉讓，故雅礱江水運局對該抵押財產享有優先受償權，但優先受償金額范圍受事先設定最高債權限額的約束……
（3）通過起訴的方式宣布借款合同提前到期。某農商行支行、胡某等金融借款合同糾紛案【（2021）湘0302民初3943號】中，法院認為，根據《中華人民共和國民法典》第四百二十三條第（三）款的規定，新的債權不可能發生時，抵押權人的債權確定。本案中，原告通過起訴的方式已經宣布合同提前到期，新的債權已經不可能再發生了，所以抵押權人的債權已經確定，結算期已經到來。
實踐中，基于對債權轉讓交易的保密要求或者其他外部因素影響，債權受讓方往往不愿意向承租人完整披露債權轉讓所涉及的詳細資料，而抵押人（出租人）為了可以繼續收取租金，往往也會阻礙承租人獲得全面的信息。為識別最高額抵押權是否發生轉移，承租人一方面可以向抵押人（出租人）了解債權轉讓信息及其對債權糾紛的態度；另一方面也可以轉換思路要求債權受讓方至少提供原債權人“最高額抵押擔保的債權已確定，新債權不可能發生”的書面說明。
二、不動產登記簿顯示的抵押權人仍為原債權人的，承租人可以否認債權受讓方的抵押權嗎？
在我國，抵押權設立采用的是登記生效主義。這意味著，在抵押權設立時，必須將抵押權登記在不動產登記機構或者其他相關機構，登記生效后，抵押權才能對抵押物產生法律效力。常見的問題是，原債權人為了減輕自身的風險，將這些不良債權打包出售給資產管理公司后，資產管理公司出于快速轉售盈利等原因往往不會對抵押權進行變更登記，影響了承租人對抵押權的判斷。
相較《合同法》第八十一條和《物權法》第一百九十二條，《民法典》第五百四十七條第二款新增了“受讓人取得從權利不因該從權利未辦理轉移登記手續或者未轉移占有而受到影響”的規定，明確債權轉讓中從權利的取得不受未辦理轉移登記手續或轉移占有的影響。此前，主流司法觀點也認同，債權受讓人取得的抵押權系基于法律的明確規定，并非基于新的抵押合同重新設定抵押權，固而不受登記手續的影響。因此，如果債權受讓人提供的不動產登記簿顯示的抵押權人仍為原債權人的，承租人應注意不得單純以未辦理抵押權變更登記為由否定債權受讓人的抵押權。
三、抵押房產被人民法院“查封”是否屬于“扣押”？
根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，一般動產適用扣押，指法院可以直接控制財產；而不動產適用查封。那么人民法院對案涉房產進行查封是否產生等同于《民法典》第四百一十二條所述“扣押”之效果？這個問題的本質在于判斷“查封”是否影響抵押人對抵押財產的收益權。有案例認為扣押應當轉移占有，使扣押物脫離原控制人的控制，但查封事實上并未改變案涉房產的占有使用狀態，不存在轉移占有后可供收取的孳息。但是由于抵押權主要涉及不動產，保全手段大多為查封，如果嚴格限制解釋“扣押”將使《民法典》第四百一十二條對于抵押權人的保護流于形式。因此目前主流的裁判觀點及實務意見認為此處的“扣押”應擴大解釋至“查封”（為便于行文，以下將統一使用“保全”來表達“扣押”“查封”等概念）。當法院作出保全裁定后，將裁定書送達被查封財產的相關當事人后即產生抵押權及于租金的效力。
四、訴前及訴中保全是否觸發抵押權人的孳息收取權？
抵押權實現的情形除了“債務人不履行到期債務”外，還允許當事人約定，如“債務人違反抵押合同的其他義務”“債務人被宣告破產或被清算”“抵押物價值下降”“債務人死亡或喪失行為能力”等等。
此前有觀點認為，訴前及訴中的保全發生在抵押權人尚未取得可以實現抵押權的生效法律文書之前，此時債權債務關系及抵押權是否可以實現尚未明確，若在此階段即允許抵押權人收取租金并優先受償，明顯過分倚重保護抵押權人，損害抵押人及其他債權人的利益；而在執行階段，抵押權人已獲執行依據，抵押權實現在即，允許其收取租金受償更為合適。通過我們對案例的研究，抵押權人收取租金確實多發生在執行階段，但這并不意味著訴前及訴中的保全不會觸發抵押權人的孳息收取權。事實上《民法典》并未以生效法律文書作為構成“抵押權實現”的先決條件，司法實踐中亦有明確以訴前及訴中的保全判定抵押權人有權收取涉案房產租金的案例：
（1）某國際物業管理有限公司房屋租賃合同糾紛執行審查案【（2020）最高法執復169號】中，最高人民法院認為“雖然某國際物業管理有限公司對銀行的主債權和抵押權是否有效均提出了質疑，銀行的相關訴訟請求亦未經人民法院生效判決確認，但至少證明債權人認為債務人不履行到期債務、抵押權已經到期，存在實現抵押權以擔保主債權實現的現實必要，某國際物業管理有限公司亦未提交證明債務人已經履行到期債務的證據。同時，基于債權人銀行的申請，上海高院已于2018年7月保全查封了抵押財產即系爭房產。租金屬于系爭房產的法定孳息。H公司向長寧法院代管款賬戶匯入的租金系2018年11月至2019年12月的租金，該租金的形成時間晚于上海高院的查封日期。因此，本案中，銀行作為抵押權人，一旦其權利經過生效判決確認，其享有的抵押權將及于抵押財產自2018年7月之后產生的法定孳息，包括H公司向長寧法院代管款賬戶匯入的租金。”
（2）向某等與黃某等金融借款合同糾紛執行復議案【（2021）滬74執復14號】中，上海金融法院認為“由于浦東法院已于2015年12月9日訴前保全階段查封了涉案房產，抵押權人即有權收取自該日起之后的涉案房產產生的租金，浦東法院作出的2020年11月6日（2019）滬0115執恢2412號協助執行通知書，要求承租人張某協助凍結自2020年4月27日起的租金并按照租賃合同約定的支付方式將租金交付到法院賬戶，符合法律規定，并無不當。”
五、抵押房產被多輪保全，承租人應如何決策？
在實踐中，承租人在決策是否向抵押權人支付租金時，可能面臨多輪保全的情形。如果抵押權人提供的不動產登記簿上就同一抵押房產記載了多輪保全信息，承租人貿然向某一抵押權人支付租金就極易引發權利沖突。當在先保全的是普通債權，根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十條之規定，普通債權人申請扣押的效力僅及于扣押物的天然孳息，與租金之類的法定孳息無關。但如果存在優先順位的其他抵押權時，不論該優先順位抵押權人是否申請保全，其他抵押權人收取租金的權利將會受到其優先受償權的限制。因此，除非優先順位的抵押權人明確放棄租金收取權并且未申請保全抵押物，否則承租人貿然向其他抵押權人支付租金，恐難以產生清償效果，甚至可能面臨被優先順位抵押權人追究法律責任的風險。
六、承租人未向抵押權人支付租金有何后果？
孳息收取權的實現還離不開“通知”，但是通知的主要目的是為了防止發生錯誤給付，并非確認抵押權效力及于孳息的時點。在向某等與黃某等金融借款合同糾紛執行復議案【（2021）滬74執復14號】中，上海金融法院認為，“當法院通過查封、扣押對抵押財產施加以公權力之后，抵押人收取孳息的權利即被剝奪，抵押權人是否通知法定孳息的清償義務人，并不影響該立法目的實現。抵押財產被法院查封、扣押后，即使抵押權人怠于通知，抵押權效力已經及于孳息，但清償義務人因不知抵押財產被扣押的情況而將法定孳息支付給抵押人的，仍產生清償的效力，抵押權人不得主張清償無效，即不得對抗清償義務人。因此，對法定孳息清償義務人的通知，并非抵押權效力及于法定孳息的生效要件，而系對抗要件。”承租人應當注意的是，自收到抵押權人的通知之日起，如仍向出租人支付租金對抵押權人將不發生清償效果，抵押權人仍然有權請求承租人向其再次支付該等租金。此時承租人將面臨重復支付租金、被起訴等風險，后續還可能產生向出租人追討租金的成本。
七、總結
綜上所述，雖然《民法典》第四百一十二條對承租人明確科以向取得抵押權的債權受讓人清償法定孳息的義務，對抵押權進行了妥善保護，但我們認為該等清償的實現，實際上對承租人預設了較為嚴苛的注意義務，往往也會使承租人陷入“租賃合同義務”和“清償法定孳息義務”的兩難境地。作為無法全面掌握抵押權真實情況的第三方，在面對抵押人（出租人）近在咫尺的壓力（比如違約警告、停水、斷電等），很難苛求承租人在法院生效判決對抵押權實現問題確認之前向抵押權人直接支付租金。然而現實的問題是，法律也未給承租人指明一條妥善應對的路徑。
為降低潛在風險，承租人應爭取對債權轉讓及抵押權的情況進行通盤了解，注意對債權狀態抵押登記信息及保全登記信息的判斷，謹慎向債權受讓方直接支付租金，參考《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第一百五十九條以及同類案件的實操安排，我們建議承租人應與抵押權人、抵押人（出租人）保持積極溝通，同時采取以下措施：（1）主動向法院尋求幫助，借助法院代管款賬戶為支付租金增加保障；（2）若法院不提供代管款賬戶，經征得抵押權人和抵押人（出租人）同意后，可將租金提存至公證處以保障承租人權益。這兩種方式不但可以解決承租人擔心的錯誤支付問題，也可以緩解抵押權人或抵押人（出租人）對收不到租金的擔憂。一旦定分止爭，抵押權人或抵押人（出租人）可憑生效法律文書直接向法院或公證處申請劃扣或提取相應租金。
滬公網安備 31010402007129號
