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旅游地產(chǎn)的法律性質(zhì)及分析

2015年第09期    作者: 吳燕華    閱讀 7,323 次

        2010年開(kāi)始，國(guó)家調(diào)控住宅房地產(chǎn)手段愈加嚴(yán)厲，各地限購(gòu)政策頻出，目的是抑制房地產(chǎn)行業(yè)。一系列政策在2011年下半年開(kāi)始，對(duì)市場(chǎng)的影響逐步凸顯。

        國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策針對(duì)對(duì)象是：住宅房地產(chǎn)。各地限購(gòu)政策也是針對(duì)購(gòu)買(mǎi)住宅而言。于是一些工業(yè)、商業(yè)性質(zhì)的房屋被設(shè)計(jì)、建造成居住功能的房屋，在市場(chǎng)上以“不限購(gòu)、不限貸”為宣傳點(diǎn)。

         在住宅房產(chǎn)受到限制的情勢(shì)下，市場(chǎng)熱點(diǎn)進(jìn)入了商業(yè)房產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，“旅游地產(chǎn)”作為一個(gè)新的名詞進(jìn)入我們的視野。開(kāi)發(fā)商更是將重點(diǎn)轉(zhuǎn)入了“旅游地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)。但是，什么是“旅游地產(chǎn)”？旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該注意什么法律問(wèn)題？只有對(duì)這些問(wèn)題有一個(gè)清楚、正確的認(rèn)識(shí)，才能保證“旅游地產(chǎn)”的發(fā)展。

   

　　一、什么是旅游地產(chǎn)

        現(xiàn)在市場(chǎng)上熱炒“旅游地產(chǎn)”，但什么是旅游地產(chǎn)？

        住宅地產(chǎn)，是在規(guī)劃土地性質(zhì)為居住的土地上建設(shè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)；商業(yè)房產(chǎn)，是在規(guī)劃土地性質(zhì)為商業(yè)的土地上建設(shè)商場(chǎng)、辦公樓，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)；工業(yè)房產(chǎn)，是在規(guī)劃土地性質(zhì)為工業(yè)的土地上建設(shè)工業(yè)廠房（或者辦公樓），并進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。那么，旅游地產(chǎn)就是在土地性質(zhì)為“旅游”的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)嗎？不完全是，在土地性質(zhì)為“旅游”的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)僅僅是對(duì)旅游地產(chǎn)的狹義的理解，目前市場(chǎng)上對(duì)于“旅游地產(chǎn)”有著更為廣義的理解和解釋。現(xiàn)在市場(chǎng)上，以“旅游地產(chǎn)”為名進(jìn)行旅游、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式主要有以下幾個(gè)類(lèi)別：

        （一）旅游與地產(chǎn)相結(jié)合的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目

　　即將旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)相結(jié)合，同時(shí)開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目以及周邊的住宅、商業(yè)、辦公項(xiàng)目。在這種開(kāi)發(fā)形式中，規(guī)劃和建設(shè)旅游景點(diǎn)應(yīng)該是規(guī)劃和開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，開(kāi)發(fā)目的是以旅游為支撐，通過(guò)旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域發(fā)展，從而帶動(dòng)周邊商業(yè)、住宅等其他房產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。

        （二）旅游用地的開(kāi)發(fā)建設(shè)

　　這是傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。旅游用地的開(kāi)發(fā)建設(shè)，主要是風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)的景點(diǎn)建設(shè)以及酒店、商場(chǎng)的建設(shè)以及經(jīng)營(yíng)。旅游用地的開(kāi)發(fā)建設(shè)性質(zhì)單一，以發(fā)展旅游為主要目的，局限于風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)的酒店和商場(chǎng)建設(shè)。

        （三）休閑度假配套的住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)

        旅游度假區(qū)周邊配套的住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)。這種開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)際上是住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)，但是以“旅游”為依托，假借旅游度假的名義開(kāi)發(fā)商品住宅。例如海南的一些房產(chǎn)項(xiàng)目，以度假為賣(mài)點(diǎn)，以“國(guó)際旅游島”的名義，以旅游為包裝開(kāi)發(fā)住宅房產(chǎn)。

        （四）以旅游度假為名義的酒店建設(shè)

        這種房產(chǎn)開(kāi)發(fā)就是將原來(lái)的酒店、辦公樓項(xiàng)目，按照住宅或者酒店的形式建造，以“旅游、度假”的名義進(jìn)行宣傳，然后分割出售。實(shí)際上是假借“旅游度假”的名義，銷(xiāo)售房屋。

        （五）休閑旅游農(nóng)業(yè)性質(zhì)的開(kāi)發(fā)

        這種形式的旅游開(kāi)發(fā)以農(nóng)家樂(lè)、農(nóng)莊的形式為主。

        以上項(xiàng)目經(jīng)過(guò)包裝，都可以成為“旅游地產(chǎn)”。筆者認(rèn)為，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度講，旅游地產(chǎn)，應(yīng)該是以周邊旅游資源為依托，以旅游度假為目的，為實(shí)現(xiàn)旅游度假功能而開(kāi)發(fā)建設(shè)并運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

 

        二、旅游地產(chǎn)的法律性質(zhì)及應(yīng)注意的法律問(wèn)題

        以上分析了不同形式的“旅游地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)的模式，這些項(xiàng)目均以“旅游地產(chǎn)”的名義建設(shè)。但是，不同的開(kāi)發(fā)模式對(duì)于土地使用權(quán)性質(zhì)、規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)及建設(shè)要求都是不同的。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行旅游房產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，首先要清楚自己進(jìn)行的是哪一形式的開(kāi)發(fā)，然后還要清楚不同發(fā)展模式，適用不同的法律。否則，以后的開(kāi)發(fā)以及將來(lái)的營(yíng)運(yùn)中將產(chǎn)生法律隱患。

　　下面就不同的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)其土地使用權(quán)以及開(kāi)發(fā)建設(shè)中的法律問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

        （一）旅游與地產(chǎn)相結(jié)合的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目

　　即土地使用權(quán)性質(zhì)包括旅游、辦公、商業(yè)、住宅等綜合性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。在該類(lèi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中注意的法律問(wèn)題包括：

　　1、開(kāi)發(fā)商與政府簽署的合作意向書(shū)，并非取得土地使用權(quán)的依據(jù)

　　這種項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量大，土地要分批分期取得。目前，復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)多是由開(kāi)發(fā)商與政府簽署合作意向書(shū)的形式確定，然后政府分期分批出讓土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　但是根據(jù)《物權(quán)法》以及《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，旅游、住宅、商業(yè)、辦公這類(lèi)土地的使用權(quán)取得，必須通過(guò)招標(biāo)拍賣(mài)的形式取得。土地使用權(quán)的取得以與土地管理部門(mén)簽署土地使用權(quán)出讓合同并獲得土地使用權(quán)證書(shū)為準(zhǔn)。除了土地管理部門(mén)，其他政府機(jī)關(guān)無(wú)權(quán)出讓土地。因此，一些開(kāi)發(fā)商與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、林場(chǎng)等簽署的土地協(xié)議，都是無(wú)效的。這些意向性的合作協(xié)議，并非開(kāi)發(fā)商獲得土地使用權(quán)的依據(jù)，并不能保證以及約束開(kāi)發(fā)商依據(jù)該意向書(shū)的約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　2、復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的土地使用權(quán)年限以及用途

　　綜合項(xiàng)目的土地使用權(quán)年限也并不是統(tǒng)一的，而是根據(jù)各自不同的使用用途確定，在出讓土地時(shí)分別確定。根據(jù)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，旅游用地的土地使用權(quán)年限為40年，商業(yè)為40年，住宅為70年。如果確定土地使用權(quán)年限為綜合用地，即土地使用權(quán)用途在同一幅土地上是旅游、商業(yè)和住宅各占一定比例的開(kāi)發(fā)建設(shè)形式，則土地使用權(quán)年限為50年。因此，在開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)應(yīng)該注意不同用途的土地使用權(quán)年限的時(shí)間。

        3、復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目上開(kāi)發(fā)綜合項(xiàng)目應(yīng)注意相鄰關(guān)系問(wèn)題

　　在進(jìn)行綜合地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)該特別注意相鄰關(guān)系的處理。例如共有設(shè)施的維護(hù)問(wèn)題，相鄰?fù)恋厥褂脵?quán)和道路的維護(hù)、通行問(wèn)題等，這些問(wèn)題如果在規(guī)劃、建設(shè)時(shí)沒(méi)有進(jìn)行考慮，將會(huì)給交付后房屋的使用帶來(lái)問(wèn)題。

　　一些綜合地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，將酒店的設(shè)施也同時(shí)用于住宅項(xiàng)目，以此吸引客戶，提高住宅項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)。例如一些溫泉概念項(xiàng)目，在建設(shè)時(shí)，酒店和住宅小區(qū)的溫泉設(shè)備共同使用同一套設(shè)施。但是在收取相關(guān)費(fèi)用時(shí)，并沒(méi)有精確計(jì)算溫泉使用時(shí)設(shè)備維護(hù)成本。房屋建成交付后，溫泉設(shè)備維護(hù)成本將逐漸成為一項(xiàng)大的支出。如果在前期沒(méi)有關(guān)于酒店和住宅小區(qū)費(fèi)用承擔(dān)的約定，特別是在保修期過(guò)后，一旦設(shè)備出現(xiàn)問(wèn)題，需要數(shù)額較大的維修和維護(hù)費(fèi)用時(shí)，該費(fèi)用如何收取將成為困擾酒店和住宅小區(qū)業(yè)主的大問(wèn)題。這些時(shí)候，如果就維修費(fèi)用不能達(dá)成一致，酒店為了正常經(jīng)營(yíng)，只能預(yù)先墊付費(fèi)用。但墊付費(fèi)用又沒(méi)有實(shí)際可操作性的途徑向住宅小區(qū)業(yè)主收取。

　　因此，在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃時(shí)，不僅對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、景觀、使用功能上進(jìn)行分析，也要注重公共設(shè)施設(shè)備的建設(shè)和維護(hù)問(wèn)題。為產(chǎn)權(quán)清晰和管理上的方便，盡量避免不同性質(zhì)的房屋共用設(shè)施。如果不可避免，也要在前期計(jì)算維護(hù)維修成本，在出售房屋時(shí)，將公共設(shè)備的維護(hù)責(zé)任、成本、費(fèi)用在合同中進(jìn)行約定，以免日后發(fā)生爭(zhēng)議。

        （二）旅游用地的開(kāi)發(fā)建設(shè)

　　旅游用地的開(kāi)發(fā)建設(shè)，包括旅游區(qū)域的建設(shè)，即傳統(tǒng)的旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)以及旅游區(qū)域內(nèi)配套建設(shè)的賓館、酒店。專(zhuān)門(mén)的旅游用地上開(kāi)發(fā)建設(shè)房產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)注意的法律問(wèn)題包括：

　　1、土地使用權(quán)性質(zhì)及年限問(wèn)題

　　該種形式是傳統(tǒng)的、狹義上的旅游地產(chǎn)，純粹的以旅游為目的的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。該種項(xiàng)目的土地使用權(quán)性質(zhì)就是單一的“旅游”，房屋建設(shè)性質(zhì)是“酒店”，土地使用權(quán)年限40年。但是，在旅游用地上建設(shè)的酒店，目的是為旅游區(qū)服務(wù)的配套項(xiàng)目，不能分割出售，只能整體出售或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

　　2、經(jīng)營(yíng)中注意的法律問(wèn)題

　　這種旅游用地的開(kāi)發(fā)注重后期經(jīng)營(yíng)與持續(xù)發(fā)展，投入資金大，周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，需要長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，對(duì)開(kāi)發(fā)主體進(jìn)行旅游項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)要求高。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，專(zhuān)業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理十分重要。目前，著名的酒店管理公司都有自己專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)對(duì)自己的品牌進(jìn)行營(yíng)運(yùn)。建設(shè)方可以采取所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的方式，吸引知名酒店管理公司進(jìn)行管理。與酒店管理公司合作進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，酒店管理公司對(duì)酒店前期建設(shè)的要求較高，知名的酒店一般需要建設(shè)方按照經(jīng)營(yíng)者的要求量身定做酒店，酒店建成后，交由經(jīng)營(yíng)管理者進(jìn)行一定年限的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)，并收取經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)。這需要在酒店建設(shè)前，建設(shè)方與經(jīng)營(yíng)管理方多次磋商，簽署一系列的合作協(xié)議確定雙方的關(guān)系，保證酒店建設(shè)與經(jīng)營(yíng)。

        （三）旅游度假區(qū)內(nèi)或周邊的酒店建設(shè)

　　在旅游度假區(qū)內(nèi)或者周邊，在規(guī)劃土地性質(zhì)為商業(yè)的土地上建設(shè)酒店。

　　1、土地使用權(quán)性質(zhì)及年限

　　該種土地使用權(quán)年限為40年，在該種土地性質(zhì)上建設(shè)的酒店，是否可以分割銷(xiāo)售，也是根據(jù)各地的政策不同。這需要在取得土地使用權(quán)前與當(dāng)?shù)卣臏贤ā＿@種形式的開(kāi)發(fā)包括旅游區(qū)域內(nèi)酒店的分割出售。

　　2、分割出售時(shí)注意的法律問(wèn)題

　　這種形式的酒店公寓出售時(shí)，開(kāi)發(fā)商打出的概念是“分時(shí)度假”或者“整體經(jīng)營(yíng)，固定回報(bào)”。但是，從目前的發(fā)展來(lái)看，該種形式的經(jīng)營(yíng)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，有利于回收資金、實(shí)現(xiàn)盈利。但是，購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)就很大。“分時(shí)度假”概念引入國(guó)內(nèi)后，一直未能得到很好的實(shí)施，國(guó)內(nèi)以分時(shí)度假為名義開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目成功率極低。“整體經(jīng)營(yíng)，固定回報(bào)”，也受到經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)影響。固定回報(bào)的回報(bào)資金來(lái)源是經(jīng)營(yíng)收入的，如果聘請(qǐng)的經(jīng)營(yíng)者專(zhuān)業(yè)、敬業(yè)，酒店實(shí)現(xiàn)盈利，購(gòu)房人可以得到回報(bào)；但是，如果酒店經(jīng)營(yíng)不善，根本不能盈利，購(gòu)房人的回報(bào)又從何而來(lái)？開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，也應(yīng)注意該種形式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)以及承諾的效力。

　　另外，如果酒店分割出售，也給將來(lái)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)隱患。房屋一旦出售，房屋各自的所有權(quán)人就對(duì)房屋有了占有、使用、處分權(quán)，該種權(quán)利與酒店的整體經(jīng)營(yíng)如果產(chǎn)生沖突，很難實(shí)現(xiàn)酒店的整體經(jīng)營(yíng)。

         （四）休閑度假配套的住宅

　　這是以旅游為依托，以休閑度假為概念，開(kāi)發(fā)住宅并進(jìn)行出售。

　　1、土地使用權(quán)性質(zhì)和年限

　　住宅房產(chǎn)的土地使用權(quán)年限為70年，按照住宅出售，受到限購(gòu)政策的影響。

　　2、出售時(shí)注意的法律問(wèn)題

　　在土地使用權(quán)為住宅的土地上開(kāi)發(fā)住宅并進(jìn)行出售，是利用“休閑度假”的概念，開(kāi)發(fā)住宅房產(chǎn)。這種住宅房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，都是在景區(qū)內(nèi)或者在景區(qū)的周邊，利用“旅游”的概念增加住宅居住的附屬使用價(jià)值。

        但是，在實(shí)踐中也有部分開(kāi)發(fā)商取得的土地使用權(quán)用途為辦公或商業(yè)，但是從經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)，將其建設(shè)成為住宅，并按照住宅出售。

        對(duì)于購(gòu)房人而言，在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，首先要明確房屋的土地使用權(quán)性質(zhì)，這關(guān)系到土地使用權(quán)年限、水、電的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，以及生活設(shè)施的配備（例如煤氣的安裝問(wèn)題），不能聽(tīng)信開(kāi)發(fā)商的宣傳。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商，在出售房屋時(shí)，如果未能約定明確土地性質(zhì)及房屋實(shí)際的規(guī)劃用途，開(kāi)發(fā)商將涉嫌“欺詐”，承擔(dān)法律責(zé)任。

        （五）農(nóng)業(yè)用地上的休閑旅游農(nóng)業(yè)性質(zhì)的開(kāi)發(fā)

        1、土地使用權(quán)性質(zhì)

        城市郊區(qū)或者邊遠(yuǎn)地區(qū)的一些休閑性質(zhì)的農(nóng)家樂(lè)、度假村受到城市居民的歡迎。但是，這種農(nóng)家樂(lè)、度假村的建設(shè)，嚴(yán)格而言，也是酒店、飯店，已經(jīng)不是農(nóng)業(yè)用地，而是建設(shè)用地。這些設(shè)施的建設(shè)，也應(yīng)該經(jīng)過(guò)合法的審批程序。

　  2、開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)注意的法律問(wèn)題

　  目前，很多農(nóng)家樂(lè)、度假村的建設(shè)，多采用與村集體經(jīng)濟(jì)組織也就是村委會(huì)簽署土地租賃協(xié)議，租賃土地開(kāi)辦農(nóng)莊、度假村。在向土地管理部門(mén)申報(bào)時(shí)，該種用地形式或仍被申辦為農(nóng)用地或被申報(bào)為“設(shè)施農(nóng)業(yè)用地”，以規(guī)避建設(shè)行為應(yīng)該辦理征地的手續(xù)。但是這種形式也是違反了國(guó)家的規(guī)定，屬于違法用地。

　　農(nóng)業(yè)部《關(guān)于完善設(shè)施農(nóng)用地管理有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確，設(shè)施農(nóng)業(yè)用地，直接用于經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)殖的禽畜舍、工廠化作物栽培或水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設(shè)施用地及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地。而設(shè)施農(nóng)業(yè)用地上批準(zhǔn)手續(xù)；臨時(shí)構(gòu)筑物，不需要辦理手續(xù)，但需要簽署復(fù)墾協(xié)議。

　　但是，現(xiàn)在很多的農(nóng)莊、度假村都不屬于設(shè)施農(nóng)用地，并且也沒(méi)有辦理相關(guān)的手續(xù)。因此，屬于違法用地。

        （六）旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的環(huán)境保護(hù)法律問(wèn)題

　　目前市場(chǎng)上很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，大多以“旅游”為名，行“地產(chǎn)”之實(shí)，目的是開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中屢屢產(chǎn)生過(guò)度開(kāi)發(fā)、破壞生態(tài)平衡，甚至造成了嚴(yán)重的環(huán)境污染。政府管理部門(mén)也注意到旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的問(wèn)題，先后出臺(tái)了一些政策，禁止部分高端旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。從實(shí)際現(xiàn)狀以及國(guó)家政策導(dǎo)向分析，為使旅游地產(chǎn)健康有序的發(fā)展，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的環(huán)境保護(hù)問(wèn)題就相當(dāng)重要。

　　關(guān)于旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的環(huán)境保護(hù)法律問(wèn)題，筆者認(rèn)為應(yīng)該注意以下幾個(gè)方面：

　　首先，加強(qiáng)旅游區(qū)的總體規(guī)劃管理。    

　　旅游區(qū)的總體規(guī)劃是旅游區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的宗旨和原則，對(duì)整個(gè)區(qū)域的開(kāi)發(fā)利用具有指導(dǎo)性和規(guī)范性的意義。在制定總體規(guī)劃時(shí)，首先應(yīng)要注重環(huán)境保護(hù)和資源開(kāi)發(fā)相結(jié)合，以保護(hù)生態(tài)環(huán)境為主要任務(wù)。旅游區(qū)的開(kāi)發(fā)首先必須符合旅游區(qū)的環(huán)境生態(tài)平衡和可持續(xù)發(fā)展，旅游區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)與可持續(xù)發(fā)展也是相得益彰的。否則，如果只顧眼前利益，不顧環(huán)境保護(hù)，盲目開(kāi)發(fā)，過(guò)度開(kāi)發(fā)，最終遭到破壞的還是當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境、經(jīng)濟(jì)。總體規(guī)劃是獨(dú)立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃的綱要，獨(dú)立的房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是以總體規(guī)劃為原則。只有整體規(guī)劃嚴(yán)格、規(guī)范，才能使得旅游區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有序、健康發(fā)展。

        其次，健全房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律法規(guī)，加強(qiáng)項(xiàng)目審批程序。

        目前，著名自然風(fēng)景區(qū)內(nèi)的違法建筑、超規(guī)模建設(shè)嚴(yán)重，嚴(yán)重影響旅游房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。因此，健全審批旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目全程的監(jiān)管勢(shì)在必行。項(xiàng)目的審批要注重旅游景點(diǎn)開(kāi)發(fā)與環(huán)境保護(hù)的諧調(diào)發(fā)展，通過(guò)對(duì)旅游資源的合理利用與開(kāi)發(fā)，以開(kāi)發(fā)促進(jìn)環(huán)境保護(hù)。

        第三，加強(qiáng)行政執(zhí)法監(jiān)督檢查力度，嚴(yán)厲打擊破壞環(huán)境的建設(shè)行為。

         環(huán)境的保護(hù)不僅要“有法可依”，還要“執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究”，這需要執(zhí)法部門(mén)嚴(yán)格按照法律的相關(guān)規(guī)定，對(duì)違反法律的建設(shè)行為嚴(yán)格予以制止、取締，不給違法行為以可乘之機(jī)。

         第四，增強(qiáng)環(huán)境保護(hù)意識(shí)，推進(jìn)環(huán)境保護(hù)措施的實(shí)施。

        在房地產(chǎn)規(guī)劃和設(shè)計(jì)中，應(yīng)注重環(huán)保意識(shí)，在建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域倡導(dǎo)“綠色建筑”，建筑設(shè)計(jì)不僅要考慮綜合的環(huán)境、文化物質(zhì)、風(fēng)俗民情、生活方式等要素之間的平衡關(guān)系，從而體現(xiàn)建筑的文化價(jià)值和社會(huì)價(jià)值，還要盡可能考慮到建筑耗材的使用和后期維修的經(jīng)濟(jì)因素，通過(guò)運(yùn)用建筑朝向、新型環(huán)保建材，新型環(huán)保技術(shù)等，促進(jìn)新型、環(huán)保房地產(chǎn)的建設(shè)。這也需要有關(guān)部門(mén)在房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)，鼓勵(lì)環(huán)保實(shí)施環(huán)保措施，采用新型環(huán)保材料，建設(shè)新型綠色房地產(chǎn)，從而推進(jìn)環(huán)境保護(hù)措施的實(shí)施。