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對商品房買賣中消費者權益保護的思考

2013年第10期    作者: 葉金榮     閱讀 7,197 次

　　近年來隨著城市化進程的加快，房價也越來越高。隨著國家對房地產市場調控的不斷深入，商品房消費者在市場經濟中的地位也越來越重要。因此，商品房消費者的權益越來越受到人們的關注。消費者在購買和使用商品房的過程中依法享有的權利和利益能否得到有效保護，不僅關系到消費者個人基本合法權益的保障，而且也成為商品房市場是否能持續健康、穩定發展的必要因素，所以對消費者買賣商品房合法權益的保護具有深刻意義。目前我國已經制定了一系列的法律、法規，并建立了各種組織，采用司法和行政手段加強對商品房消費者權益的保護，但消費者權益受損的情況仍較多地存在。

　　一、消費者權益受損的原因分析

　　致使商品房消費過程中消費者權益受損的因素有內因與外因兩個方面。

　　（一）從外因來講，主要有市場經濟因素、政策及政府監管因素和開發商的因素

　　從市場經濟因素來看，近年來，我國房地產市場一直呈現出總量不斷增加的趨勢。房地產價格增長 ，其利潤豐厚，使許多企業進入房地產行業，市場交易量不斷增長，也使糾紛數量上升。但是房地產作為近年來國民經濟的重要支柱，對政府的經濟發展起到了重大的作用。出于市場經濟發展的需要，有的地方政府突破法律、政策的相關規定給予開發商優惠政策，使得開發商進入房地產市場的門檻降低，導致許多開發商只要交少量的土地出讓金就能辦到土地使用權證。而這種政策使得房地產開發市場混雜，造成了許多違規現象的產生。然而面對房地產市場不規范的行為，政府也從保增長、服務經濟的角度考慮，片面地保護開發商的利益，因此對于其違規行為的處罰并不嚴厲，一般也只是罰款而已。而往往這樣過度地保護開發商的利益，可能助長其違約之風，進而損害了商品房消費者的權益。

　　從政策及政府監管的因素來看，我國目前房地產市場發展并不成熟，相關市場法規還不健全，政府相關職能部門缺乏有效地監管措施，執法力度不夠，具體表現為：

　　1、設立房地產開發企業的監督機制不完善，為房地產企業無法完成約定義務埋下了隱患。雖然《房地產法》對房地產開發企業的設立限定了多項條件，但對房地產企業各個運作環節的監督機制并不完善，往往會發生企業不具備銷售商品房的能力、無法完成承諾的情況，導致糾紛產生。

　　2、個別行政部門對于房地產開發企業的銷售資質審查不嚴，導致房地產開發企業違規操作。有的開發商只顧追求高額利潤而忽視消費者的權益，違規操作，而行政部門未盡審查義務，導致購房者的利益頻頻受到侵害。如有的房地產開發商在未交納土地出讓金的情況下，即取得了商品房的預售許可證，所售房屋卻無法辦理產權證，造成了商品房消費者權益的損害。

　　從開發商的因素來看，由于房地產市場整體屬于賣方市場，開放商具有強勢地位，在缺乏有效制約的手段、購房者的信息不對稱以及其談判能力不強的情況下，有的開發商為追逐利益的最大化，想方設法規避法律與政府的監管，違規操作，而購房者明顯處于弱勢地位。例如，有的開放商在根本沒有辦理相關規劃審批手續或資質的情況下，即發布夸大其辭、具有欺詐性的廣告，導致無法履行約定。還有的開發商未按照合同約定或者宣傳資料廣告的規定對小區環境、周邊設施進行規劃，又沒有相應的監督部門予以監督執行，開放商在嚴重違規的情況下，也只是受到罰款的處理，使得購房者的權益無法得到保護。

　　（二）從內因來講，主要是法律效果與社會效果難以統一的原因

　　房地產作為近年來國民經濟的重要支柱，對地方政府的經濟發展起了重大的作用。由于商品房糾紛標的額較大，容易引發群體性矛盾，人民法院在審理糾紛時既要從保障民生的角度對購房群體的合法利益予以保護，制裁開發商的違規或者違法行為。同時，也要從保障社會經濟增長的角度來保障房地產市場的健康發展。

　　面對房地產市場極不規范的背景，開發商違規開發、延期交付幾乎成普通現象，但是在現實中真正依法解決這類糾紛卻很難。人民法院在糾紛發生后如果機械地運用法律，不顧及社會效應，對房地產開發商的違法行為課以嚴格的民事責任，將可能導致房地產開發商因此賠付巨額的違約金而陷入企業破產的危險，從而會波及當地經濟的發展，進一步影響社會的和諧穩定。但如果過度地保護開發商，一方面是對開發商違規行為的任意放縱，可能導致開發商繼續從事違法開發行為，助長其違約之風；另一方面，也會引起公民的不滿，激化他們的負面情緒。因此，房地產糾紛當事人之間的利益難以平衡，法律效果與社會效果往往難以統一。

        二、消費者權益保護制度的現狀和完善措施

　　商品房預告登記制度對消費者權益的保護至關重要。我國早已有相關的法律，如2007年3月通過的《物權法》。但在實踐中卻無法最大限度地保護購房者的利益，從實際操作中也就免不了出現許多問題。

　　一是商品房預告登記缺乏強制性，其是建立在雙方協議的基礎上的，即在雙方同意的基礎上進行登記，不具有強制性。

　　二是預購商品房預告登記需以預售登記備案為前提，程序繁雜。

　　三是地方立法中對商品房預告登記的范圍過窄。我國地方立法中，商品房預告登記主要是針對未建成的房屋（期房），而對于現房和存量房買賣，不需要辦理預購商品房預告登記。這樣使已建成房屋的不動產物權變動的請求權沒有明確納入地方立法所規定的預告登記的范圍，缺乏相應的保障。

　　四是信息披露制度不健全。房地產登記的本意一方面是保護登記權利人的合法權益，另一方面是通過登記信息的公示保護善意第三人的利益。但目前我國某些地區房地產登記資料并不能讓公眾查詢，這是導致“一房多賣”的一個重要原因，善意第三人往往因此受騙，相應的登記權利人的合法權益也難以保障。因此，建立健全商品房預告登記制度需要信息公開化。

　　五是商品房預告登記尚未形成體系，缺乏可操作性。在上位法中，只有《物權法》對預告登記制度有簡單的規定，而在地方立法中，各地方對預告登記的規定也不盡相同。因此，我國的預告登記缺乏完整的體系，在實際操作中也變得十分困難。

　　對此，可以從以下五個方面來加以完善：

　　（一）規定商品房預告登記的強制性。使商品房預告登記具有強制性，成為不動產權利人的一項義務，這樣可以在更大程度上避免不動產權利人鉆法律的漏洞，使請求權人的合法權益得到更充分、更有效的保護。

　　（二）逐步實現商品房預告登記制度取代商品房預售登記備案制度。這樣，不僅能簡化預告登記制度的程序，給申請人帶來方便，而且還能使請求權人的權益得到更有效的保障。

　　（三）在地方立法中，逐步擴大商品房預告登記的范圍。應當逐步將現房和存量房的買賣納入預告登記的范圍，保護這一部分不動產物權變動的請求權。對于商品房的合法交易，預告登記制度的完善都具有重要意義。

　　（四）實行商品房預告登記信息公開化。登記部門應當建立相應的登記資料信息系統，將有關的預告登記信息情況進行匯總統計，通過電子政務將登記資料信息數據化，應用專門的不動產登記資料信息網向社會公布，允許任何人查詢和使用有關的登記資料信息。

　　（五）建立和完善相應法律，形成商品房預告登記體系。應當逐步實行預告登記監管制度以及相應的賠償制度，使商品房預告登記體系逐步完善。而且，也應當進一步完善相關法律法規的規定，使商品房預告登記制度得到切實、有效的施行。

　　購房者的權益事關消費者的切身利益、市場經濟的健康發展和社會穩定，而我國的商品房市場近些年來得到了較快發展，但對于商品房消費者的權益保護并不完善，還存在一系列問題。因此，保護商品房消費者的權益，是市場經濟發展不可回避的問題，也是保障民生的基本要求。這需要通過規范房地產市場機制、加大政府的監管力度和制定及完善相關法律保護這些方面來完善我國目前的房地產市場，以期建立覆蓋全社會的全方位、多層次、立體化的保護體系，從而確保商品房消費者權益的順利實現，促進房地產業乃至整個國民經濟的健康發展。●