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（本論文由上海律協港澳臺業務研究委員會上傳并推薦）
土地是最基本的生產資料，大陸同臺灣地區關于土地的立法差異巨大，很多臺商來大陸投資因不了解大陸地區關于土地的法律法規而導致投資錯誤，嚴重影響到企業生存或獲利之基礎。以下我將選取自己經手處理的兩個案件來說明一些現存的問題。
案例一：某臺灣商人2000年來大陸投資時，選擇用“以租代售”的方式同當地開發區簽訂了土地使用合同，并承建了廠房。但隨著“以租代售”方式被國務院禁止，并規定企業取得土地使用權必須掛牌出讓的方式，企業原“以租代售”方式同工業區簽訂的合同無效。同時，隨著大陸經濟的發展，工業用地指標日趨緊張，工業用地的價格成倍增長，該臺商喪失了當初以便宜的價格獲得土地使用權的資格，甚至因缺乏工業用地指標而無法取得土地使用權證。
案例二：某臺商在廣東省某地的國營農場承包農業用地600畝，用于現代農業開發。2009年國營農場被批準成立產業園區，即政府要將國有農場的農業用地收回并轉為建設用地，在事情的處理過程中，該臺商對大陸的土地法律法規和關于征收補償等方面的規定難以理解，主要因為大陸關于土地的法律法規同臺灣地區有天壤之別。隨著土地財富的快速增值，如果臺商不了解大陸土地制度的法律法規，在投資過程中可能會錯失很多良機，也只有真正了解大陸的土地法律法規才能消弭疑惑，因“地”制宜。
大陸有關土地的法律法規包括《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》等，其中所涉內容又較為復雜。同時為了保護臺商的合法權益，還出臺了《中華人民共和國臺灣同胞投資保護法》、《中華人民共和國臺灣同胞投資保護法實施條例》。總結來講中國土地性質分為農業用地、工業用地、商業用地；土地權屬分為集體所有、國家所有。如果要對中國的土地政策展開論述可以寫成一本書，在此只能就有關土地租賃的規定做個描述。并通過前述第二個案件，就大陸和臺灣地區的土地法律法規做個簡要分析。
一、關于土地的分類
就權屬方面講，《中華人民共和國憲法》第十條規定：城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。中國大陸的土地權屬分為兩類，一是集體所有，二是國家所有。
臺灣地區的土地法規定了，土地分為公有土地和私有土地兩種權屬類型。其土地法第十條規定：臺灣地區土地，屬于臺灣人民全體，其經人民依法取得所有權者，為私有土地。私有土地所有權消滅者，為國有土地。第四條規定：本法所稱公有土地，為國有土地、直轄市有土地、縣 (市) 有土地或鄉 (鎮、市) 有之土地。但同時，臺灣地區的土地法對土地私有也有限制，比如海岸一定范圍內的土地、天然湖泊及其周圍土地、公共交通道路、礦泉地、瀑布地、名勝古跡等不得私有。
對于土地的分類，大陸實行土地用途管制制度，將土地類型分為農業用地、建設用地和未利用地。《土地利用現狀調查技術規程》中使用的土地利用現狀體系，根據土地的用途、利用方式和覆蓋特征等因素，將大陸土地分為了８大類、46小類：耕地、園地、林地、牧草地、居民點及工礦用地、交通用地、水域、未利用土地。農業用地只能作為農業用途使用，不得作為工業或商業用途，如果農業用地變更為建設用地，需要經過法律規定的審批程序。
臺灣地區將土地用途分為四類：第一類、建筑用地。如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公園、娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、炮臺、船埠、碼頭、飛機基地、墳場等屬之。第二類、直接生產用地。如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦地、鹽地、水源地、池塘等屬之。第三類、交通水利用地。如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、堤堰等屬之。第四類、其他土地。如沙漠、雪山等屬之。
臺灣商人在大陸地區無論是購買土地廠房抑或從事農業生產，都要對土地的性質、使用用途做充分了解。建設用地方面還會涉及到該土地獲得的方式是采取劃撥還是出讓，這也關系到投資成本的大小。農業用地還分為是基本農田還是林地、果園用地等等。
二、農用地轉為建設用地的流程
大陸農村集體所有的農業用地土地征收流程看，發布征地通告、征詢意見、地籍調查和地上附著物登記、擬訂“一書四方案”組卷上報、審批征用土地、公告征地補償安置方案、公告報批征地補償安置方案、批準征地補償安置方案、土地補償登記、實施補償安置方案和交付土地是完整的法律流程。
關于國有農業用地不涉及征收的問題，屬于國家將農用地收回，在給予實際使用人適當補償后，變更為建設用地。關于國有農業用地變更為建設用地的流程，法律沒有作出專門的規定。但在大陸物權法關于土地承包經營權的章節中指出，國家所有的農用地實行承包經營的，參照本法的有關規定。我個人認為國有農業用地如果實行了承包經營，在承包經營中所產生的問題和糾紛，應按照集體所有農業用地的法律規定處理，即國有農用地轉為建設用地在具體操作的流程、補償等方面參考集體所有農業用地轉為建設用地的流程和補償標準。
三、農業用地轉為建設用地的補償問題
按照《中華人民共和國土地管理法》的有關規定：農村集體農業用地被征收賠償有四部分：(一) 土地補償費，同時每個省會根據其自身情況規定了最低的土地補償費補償標準；(二)青苗補償費；(三)附著物補償；(四)安置補助費。土地補償費一般給與村集體經濟組織，由村集體經濟組織再做分配；青苗費和附著物補償給與土地的實際使用人和投資人；安置補助費給與被征收土地的使用權人。
對于國有農業用地（國有農場）收回農業用地的補償問題，法律沒有專項予以規定。與此有關聯的有大陸土地管理法第五十八條規定，國家為了公共利益或實施城市規劃進行舊城區改建，需要使用國有土地的，應對土地使用權人給予適當補償。2001年1月17日，國務院辦公廳轉發國土資源部、農業部《關于依法保護國有農場土地合法權益意見的通知》明確“確需占用農場土地搞建設的，要依法辦理審批手續，并依法給予補償和安置，不得隨意強行劃轉國有農場土地”。2009年國土資源部辦公廳、農業部辦公廳關于收回國有農場農用地有關補償問題的復函中指出：收回國有農場農用地也應按照上述原則進行補償，即將收回國有農場農用地的補償分為土地補償費、安置補助費、青苗和地上附著物補償費……土地補償費應當給予國有農場，長期承包國有農場農用地并將其作為生產生活來源的農場職工，是自謀職業并與農場解除勞動關系的，安置補助費給個人；但由國有農場重新安排就業崗位的，安置補助費給與國有農場。對于地上附著物和青苗補償費，按照“誰投入、誰獲得”的原則給與補償。當然，關于此規定是否合理，很多專家也有不同的看法，且在實踐操作中是否能夠維護投資的權益也備受質疑。
而臺灣地區的土地法關于補償給出了明確的規定：地價補償費及其加成部分；建筑改良物或農作改良物補償費；土地改良費；營業損失補償費；遷移費。上述部分費用的分配也有明確規定。
無論是建筑用地或是農業用地，大陸關于土地征收或征用的法律規定較為復雜，臺灣地區因為在土地權屬方面較為簡單所以涉及土地方面的規定簡單明了而且易于操作。這也是很多臺灣同胞來大陸投資工業或農業常常不知所措的原因。
因法律規定及歷史原因，在關于土地方面的立法，大陸還亟待加強，在有些方面可以向臺灣地區借鑒。簡單明確的權屬關系，也許不失為一個好的解決方式。
滬公網安備 31010402007129號
