網上投稿
一、法律規定
1.《中華人民共和國民法典》第三百六十二條：宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
第三百六十三條：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規定
2.《中華人民共和國土地管理法》第六十二條：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
3.上海高院《關于審理宅基地房屋糾紛若干問題的意見（試行）》第一條：宅基地房屋權屬的確定我國一直未建立農村房屋所有權等級制度，宅基地房屋則歷經土改登記及未新建、翻新、改擴建的演變。因此，在確定宅基地房屋權屬時，應綜合考慮土改證、宅基地使用證、建房用地審批等文件上核定的人員，以及房屋新建、翻新、改擴建等情況。
1、系爭房屋經土改登記，未經農村宅基地使用權登記及未新建、翻建、改擴建的，以土改時登記的權利人為房屋的權利人。
2、系爭房屋經土改登記及農村宅基地使用權登記，未進行新建、翻建、改擴建的，以土改登記及農村宅基地使用權證核定人員為房屋的權利人。
3、系爭房屋雖經土改登記，但在宅基地使用權登記前后新建、翻建、改擴建的，以農村建房用地審批文件和農村宅基地使用權證核定人員為房屋的權利人。當事人以土改登記為證據主張房屋產權的，不予支持。
有充分證據表明上述三種情況所列人員已被排除在權利人范圍之外的，不能再主張權利。
確定宅基地房屋權利人的具體產權份額時，應當充分考慮仍為集體經濟組織成員的權利人以及對系爭宅基地上房屋一直進行維修、保養等義務的權利人利益。
第三條：鑒于農村宅基地使用權具有很強的身份屬性，系農村集體經濟組織無償提供給本集體成員享有的，并且按戶計算。當一戶出現人口減少，宅基地仍由一戶中剩余的成員共同使用，宅基地使用權的補償款則由該戶剩余的成員共同所有。
二、案例分析
（一）基本案情
蔣某某和史某某系夫妻關系，共育有五個子女，長子蔣丁、長女蔣乙、二女蔣甲、三女蔣丙、次子蔣戊。
1985年該家庭在宅基地上建造96.9平方米房屋，登記在蔣某某名下。蔣某某于2002年3月去世。2005年老房屋被翻建為240.88平方米房屋，由史某某、蔣戊一家和當時未出嫁的蔣甲共同居住。
后因機場周邊改造工程，該處房屋被拆遷，按照被征收人房屋合法建筑面積給予補償安置。蔣戊于2020年5月10日與征收部門簽訂房屋征收補償協議，補償房屋價值2554174元、附屬物63084元、搬遷過渡獎勵826059元。
史某某于2021年4月9日去世。蔣甲、蔣乙、蔣丙主張涉案房屋拆遷補償安置利益屬于史某某的遺產，應由兄妹五人平均繼承分割。蔣丁同意蔣甲等人關于平均分割涉案房屋拆遷利益的意見。蔣戊認為被拆遷房屋是自己于2005年及2014年出資建造的，原先老房子已被推倒重建，翻建及新建房屋都是自己建造的，其他人無權分割。
（二）爭議焦點
被拆遷房屋權利人是蔣戊還是史某，即對應的拆遷安置補償利益是應當歸屬于蔣戊還是史某某的遺產？
（三）二審法院觀點
根據本案查明的事實，涉案房屋坐落于徐州市云龍區獅子山鄉上河頭村3隊，原房屋所有權證（建筑面積96.9平方米），登記在蔣某某名下。上述房屋當事人均認可是1985年所建，后在2005年翻建為240.88平方米房屋，翻建后的房屋由蔣戊一家和母親史某某及當時未出嫁的蔣甲共同居住。蔣丁于2020年7月17日出具的證明稱，“1985年建造的房屋是父母按照農村習俗給蔣戊建的婚房，2005年蔣戊又自己出資將老房子扒掉，重新翻建成兩層樓房，2014年又進行了擴建”史某某于2020年7月19日出具的證明，內容和蔣丁出具的證明的內容一致。
以上事實能夠證明蔣戊參與出資建設、翻建房屋，并按照農村習俗作為婚房在此結婚居住生活。雖然原房屋所有權證登記在其父親蔣某名下，翻建后的房屋沒有辦理房屋權屬登記，但考慮當地農村有父母為兒子準備婚房的習俗，蔣戊作為家庭戶內成員有權在宅基地上建造房屋，結合蔣戊與母親共同居住的事實，依照公平原則，對翻建后的房屋，應當由蔣戊與其母親共同共有，一審認定蔣戊即使對翻建有出資，應視為是對母親的幫助、贈與，應屬不當。涉案240.88平方米房屋拆遷補償款的一半應作為史某某遺產，由繼承人長子蔣丁、長女蔣乙、二女蔣甲、三女蔣丙、次子蔣戊各繼承120886元。
（四）案例評析
在“一戶一宅”的法律背景下，宅基地使用權制度的核心目標，始終是保障整“戶”農村居民的基本居住需求，且因我國上一次統一開展宅基地確權工作距今較久，在此期間，農村經濟社會人口流動、婚嫁變遷、遺產繼承等多重因素交織疊加。基于此，如今在司法實踐中判斷宅基地上房屋的歸屬時，需要綜合考慮多方面因素：包括但不限于宅基地使用證、房屋所有權證、建房用地審批文件、建房規劃許可材料、房屋改擴建審批手續等各類文件中所明確的家庭成員信息，同時還需結合實際出資出力參與房屋建造的人員情況，以及房屋實際的居住和使用狀態，進行綜合分析后再做出認定。
首先，一般以宅基地上房屋所有權證登記人及家庭成員為房屋權利人。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”據此，宅基地上房屋遵循以“戶”為單位的登記原則，這也就決定了享有房屋所有權的人并非局限于登記人，戶內所有家庭成員均享有該房屋所有權。而不同于登記人的證載可見，家庭成員需通過如農村居民建房宅基地申請審核表等內檔材料中予以確認。
其次，如宅基地上房屋無房屋所有權證，應遵循“房地一體”原則，根據宅基地使用證、建設審批表等文件確定宅基地上戶內人員，以此確定宅基地上房屋的權利人。
最后，若案涉房屋存在翻建情形，應當綜合考慮翻建出資、出力情況以及房屋實際居住情況。正如本案所示，原有房屋登記在蔣某某名下，其去世后，蔣戊對房屋實施了翻建與擴建。此時，該宅基地戶內成員包含史某某及蔣戊一家，蔣戊作為戶內成員依法享有宅基地使用權，自然具備在該宅基地上建房、翻建及擴建的權利。同時充分考慮到蔣戊翻建房屋時，將原有房屋推倒破壞了史某某原有的財產權利，且史某某在房屋翻建過程中亦會有所出資或出力，故在史某某與蔣戊一家分割涉案拆遷利益時，并未嚴格按照現有人口平均分割，根據公平原則，由史某某與蔣戊一家各占一半份額，充分保障和平衡了雙方當事人的合法利益。
（五）延伸思考
那么，證載材料未登記有名字，是否就必然不是宅基地的權利人？答案是否定的。若農村宅基地房屋分家析產發生在夫妻婚姻關系存續期間，即便房屋僅登記在一方名下，該老宅及拆遷補償款也可能因婚姻關系被認定為夫妻共同。（2019）最高法民申5205號案例中，法院認為：關于案涉房屋是否為張小華、孫光勝的共有財產的問題。依照《中華人民共和國物權法》第九條的規定，不動產物權登記是不動產物權設立的生效要件，但法律另有規定的除外。本案中，案涉房屋于1990年3月30日由孫光勝之父孫克森拆建，使用土地性質為集體土地，原始戶主為孫克森，1991年經分家析產確定房屋歸孫光勝所有。孫光勝與張小華于1991年3月5日結婚，1991年11月15日孫光勝申請對該房屋進行所有權登記，該房屋及集體土地使用證隨后均被登記在孫光勝名下。鑒于案涉房屋所使用土地為集體土地中的宅基地，依照《中華人民共和國物權法》第一百五十三條、第一百五十五條之規定，宅基地使用權不以登記為生效要件，對于宅基地上因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，應自該事實行為成就時發生效力，故原審判決根據案涉房屋于1991年11月15日初始登記的情況即認定該房產初始所有人為孫光勝欠妥，案涉房屋作為農村宅基地上建造的房屋，自建造完成之日完成物權設立。后該房屋因分家析產于1991年11月15日登記于孫光勝個人名下，但因在析產時孫光勝已與張小華成婚，根據宅基地使用權的福利性質和“一戶一宅”的農村宅基地政策，該房屋及拆遷后的補償款，應認定為孫光勝、張小華共同共有。
三、結語
農村宅基地使用權具有極強的人身屬性與福利屬性，這使得宅基地上房屋的權屬認定呈現出特殊性與復雜性。因此，在宅基地動遷過程中，認定房屋權利人時，不能僅以登記情況為唯一依據，而需全面考量房屋建造的實際貢獻者與使用者、婚姻家庭關系及宅基地政策等多方面因素。
【免責聲明】文中所述內容僅為作者個人觀點，不代表本網、律師協會以及任何官方或組織的立場，本網對文中陳述、觀點不作價值判斷，不對所包含內容的準確性、完整性或可靠性提供任何明示或暗示的保證。本文觀點僅供讀者參考，不作為訴訟證據或依據，不構成法律建議或承諾。
滬公網安備 31010402007129號
