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一、爭議焦點
農村宅基地房屋出賣給他人后遇到動拆遷，房屋買賣合同效力如何認定？動遷利益在出賣人和買受人之間如何分配？
根據案情，本案糾紛的爭議焦點主要是涉案買賣合同關系中的出賣人是朱某戰、朱某潔、朱某1、朱某茂（以下簡稱“四被告”）還是夏某，被告是否有權出賣xx街房屋（以下簡稱“涉案房屋”），涉案買賣合同是否合法有效，如何認定祝某紅在涉案房屋被征收情形下可以取得的利益。
二、人員關系
三、案情介紹
1993年，政府部門向朱某戰戶（當時該戶成員為四被告）核發了宅基地使用證，該證明確朱某戰戶的宅基地房屋為84號，該84號宅基地房屋由東面一處宅基地房屋和西南側一處宅基地房屋組成，該東面一處宅基地房屋的西面為85號宅基地房屋，該西南側一處宅基地房屋在上述85號宅基地房屋的西南側。朱某戰戶的宅基地使用權審查表、宅基地調查表明確上述84號宅基地房屋由位于不同位置的平房、樓房組成，其中的平房在西南側。1993年，政府部門向案外人夏某戶(系朱某戰的母親)核發了宅基地使用證，該證及夏某戶的宅基地使用權審查表、宅基地調查表明確夏某戶成員為夏某、朱某3、朱某4，該戶宅基地房屋為85號，該85號宅基地房屋的西南側存在84號宅基地房屋。
被告祝某紅的戶籍所在地為上海市浦東新區XX鎮XX村XX號。經政府批準，祝某紅以戶主身份于2007年在上海市浦東新區XX鎮XX村XX組建造了住房。2010年4月，祝某紅的戶籍性質經“征地農轉非”變更為“非農家庭戶口”。至2021年7月，祝某紅名下登記產權的房屋為其繼承取得的居住房屋一套、買賣取得的辦公用房二套，祝某紅的丈夫名下沒有登記產權的房屋。
2000年10月5日，祝某紅支付朱某戰、朱某潔現金5萬元，朱某戰、朱某潔出具收條，確認收到祝某紅訂金購房款5萬元。2012年6月12日、6月19日、7月5日、7月25日，祝某紅分別轉賬支付朱某戰10萬元、5萬元、5萬元、15萬元，共計35萬元。對于上述收款，朱某戰在各筆收款的當日向祝某紅分別出具了內容為“今收到祝某紅10萬元(購房款)”“今收到祝某紅5萬元”“今收到祝某紅5萬元(購房款)”“今收到祝某紅15萬元(購房款)”的收條。
祝某紅以乙方、受讓人身份，四被告以甲方、出讓人身份，雙方簽有《買賣合同》一份。該合同約定：甲方將上海市浦東新區XX鎮XX街XX弄XX號、建筑面積111.24平方米、占地面積126平方米的使用權轉讓給乙方；該宅基地四址為東鄰公用大門、西鄰獨立墻、南鄰甲方圍墻、北鄰甲方圍墻(附平面草圖)；轉讓價格45萬元；合同生效后，乙方擁有該宅基地和房屋的使用權和處置權；轉讓前甲方保證該宅基地和房屋的使用權屬于甲方、該房屋為有證房屋；甲方解除買賣協議的，必須承擔違約責任，安置一塊類似地理位置、類似地段的獨幢房屋給乙方居住，居住時間必須滿70年，甲方無法提供的，支付乙方180萬元違約金；乙方要求支付全額房款時押5萬元作為動拆遷押金，到甲方動拆遷房交付乙方并過戶后，乙方退還甲方所押5萬元，如果到2014年5月1日不動拆遷則5萬元押金甲方不再收取；本合同在雙方簽字后生效。上述買賣合同的第七條為動拆遷條款，第一款約定：甲方出賣該房屋后，如遇動拆遷，由國家或房產商賠償的關于該房屋建筑的基價、房屋的造價、裝修費、戶外設施費、實物分房等一切補償均由乙方享受。甲方必須協助乙方簽訂動拆遷協議，甲方擅自簽訂動拆遷協議，迫使乙方沒有得到拆遷利益的，甲方的動拆遷利益中優先賠償一套110平方米以上安置房及20萬元裝修費給乙方(注：安置房一套大套不論平方)；第三款約定：因相關政策問題，乙方無法單獨簽訂動拆遷協議的，甲方必須保證乙方有一套110平方米以上的動遷房、20萬元裝修費；第四款約定：在乙方獲得動遷安置房后，因政策問題，登記為甲方的，在法定可以變更產權名字時，甲方必須無條件配合乙方辦理動遷安置房屋的產權變更手續，相關稅費由乙方承擔。
上述買賣合同為打印件，但第七條第一款尾部“(注：安置房一套大套不論平方)”文字為手寫。上述合同載明的簽名時間為2000年10月5日，四被告與祝某紅確認實際在2012年簽訂，雙方對具體簽訂時間均難以明確。上述合同的甲方簽名處有“夏某(代)”文字及手指印紋。四被告稱雙方在合同上簽名后由四被告在合同上代寫了“夏某(代)”文字并由夏某捺指印，后四被告將補簽名、捺印后的合同交祝某紅。祝某紅稱夏某未在簽訂合同現場，后四被告將事后補辦的有“夏某(代)”文字、指印的合同交祝某紅，但祝某紅不清楚上述簽名、捺印的真實情況。上述合同簽訂時，朱某戰向祝某紅提供了一份由朱某戰制作的合同所涉轉讓房屋的平面草圖，該材料明確了轉讓房屋的平面結構、相關間距、面積，其中有“55.62×2＝111.24㎡”等內容。
上述買賣合同簽訂后，四被告將合同所涉轉讓房屋，也即涉案房屋交付祝某紅居住使用，祝某紅實際居住使用至今。一審審理中，法院對上述合同所涉轉讓房屋的現狀等情況進行了實地勘驗，查見在上海市浦東新區XX鎮XX村XX街XX弄XX號院落內存在面南的三幢二層樓房、面東的一幢二層樓房，面東樓房的北側緊鄰面南樓房的西面南側，面東樓房位于上述12號院落的西南側，祝某紅、四被告確認上述面東樓房即為涉案買賣合同中的轉讓房屋，四被告確認上述面東樓房原為平房、后改建為樓房。
2020年6月21日，案外人嚴某代表夏某戶(乙方)與上海市浦東新區XX中心(甲方)及第三人浦東第二征收公司(房屋征收實施單位)簽訂了《上海市征收集體土地居住房屋補償安置協議》，該協議約定了甲方征收乙方所有的坐落在上海市浦東新區XX鎮XX村XX街XX弄XX號的房屋，乙方被安置人員(被補償人)為夏某、嚴某、朱某5，甲方安置乙方二套安置房等事項。
2020年7月3日，朱某茂代表朱某戰戶(乙方)與上海市浦東新區XX中心(甲方)及第三人浦東第二征收公司(房屋征收實施單位)簽訂了《上海市征收集體土地居住房屋補償安置協議》、與浦東第二征收公司簽訂了《市中低價“四高”示范居住區南匯區XX鎮基地二期XX鎮XX街基地結算單》，約定：甲方征收乙方所有的坐落在上海市浦東新區XX鎮XX村XX街XX弄XX號、XX號XX室的房屋(已批建建筑面積209平方米、可建未建建筑面積76平方米)；乙方被安置人員(被補償人)為四被告、朱某2；甲方安置乙方三套安置房即涉案甲路房屋(建筑面積121.54平方米，按照安置價2，750元／平方米結算，房價為334，235元)和上海市浦東新區XX鎮XX路XX弄XX號XX室(建筑面積123.22平方米，按照安置價2，900元／平方米結算101.18平方米，按照市場優惠價17，700元／平方米結算20平方米，按照市場價29，500元／平方米結算2.04平方米，房價為707，602元)、上海市浦東新區XX鎮XX路XX弄XX號XX室(建筑面積63.06平方米，按照安置價2，650元／平方米結算，房價為167，109元)，乙方應付購買上述三套安置房的總價款為1，208，946元；甲方應付乙方被征收房屋建筑物補償款、土地使用權基價加價格補貼補償款、附屬物補償款、裝修補償款、設備遷移費、未見證建筑補償費、臨時安置補助費、裝修過渡補助費、搬遷獎勵費、搬家補助費、簽約獎勵費等共計1，200，483.88元；雙方各自應付款結算后，乙方應付甲方8，462.12元。
四、各方觀點
（一）原告觀點
原被告雙方簽署的《買賣合同》合法有效，原告已經支付相應購房款，并在涉案房屋內實際居住長達10年之久，涉案房屋動遷，由四被告作為動遷安置人取得涉案房屋的動遷利益，原告應當根據原被告雙方簽署的《買賣合同》中動遷條款，獲得相應動遷利益。
（二）被告觀點
1、涉案買賣合同所涉的房屋系夏某戶下的85號宅基地房屋的組成部分，與被告朱某戰戶下的84號宅基地房屋無任何關聯。據此，原告祝某紅根本無權主張84號房屋項下的征收補償安置房屋或相關其他利益，其僅可就85號房屋項下的征收補償安置利益進行主張；
2、涉案合同也因違反我國法律、行政法規的強制性效力性規定，應屬無效。
（三） 一審法院觀點
第一，四被告提出涉案房屋系夏某戶名下的房屋、祝某紅系向夏某購房的抗辯意見。法院認為，首先，依據四被告戶、夏某戶各自的宅基地使用證、宅基地使用權審查表、宅基地調查表，依據祝某紅居住使用涉案房屋的情況，依據法院現場勘驗情況，可以認定四被告戶、夏某戶名下的宅基地房屋都在XX街XX弄XX號院落內，四被告戶的房屋為84號、夏某戶的房屋為85號，84號房屋由位于85號房屋東側的面南房屋和位于85號房屋西南側的面東房屋組成，可以認定涉案買賣合同的標的物涉案房屋即為上述西南側的面東房屋，屬于四被告名下的房屋而非夏某戶名下的房屋；其次，涉案買賣合同的打印內容明確合同雙方當事人為祝某紅與四被告，夏某并非合同首部打印內容列明的出賣人之一。四被告稱其代夏某簽名、夏某本人捺印，并稱上述簽名、捺印發生在祝某紅與四被告簽訂合同后，在祝某紅不認可上述簽名、捺印的真實性即不認可夏某系買賣合同的當事人，四被告無證據證明上述代簽名經夏某授權同意、上述捺印系夏某本人實施的情況下，不能認定夏某系涉案買賣合同的共同出賣人；再次，房屋買賣系日常生活中的重大利益事項，如果涉案房屋屬于夏某戶所有，夏某作為房屋權利人和在同一院落內生活的住戶，其未向祝某紅收取購房款的情形、其對祝某紅居住使用涉案房屋但長期未提出異議的情形均明顯不符合日常生活常理。因此，法院認定雙方就涉案房屋成立買賣合同關系，四被告有權出售涉案房屋。
第二，四被告提出祝某紅無權購買涉案房屋、涉案買賣合同無效的抗辯意見。法院認為，房屋所有權人有權依法出售自己所有的房屋、宅基地使用權人有權依法處理自己享有的宅基地使用權，宅基地使用權在同一集體經濟組織成員之間的內部流轉不損害國家、集體、他人的合法權益，同一集體經濟組織成員可以為同一鄉鎮的人員。在雙方系同鎮戶籍人員，祝某紅并非城鎮居民戶籍人員，無證據證明祝某紅從事購買他人宅基地房屋的營利性活動，無證據證明涉案房屋所在地的集體經濟組織的利益因涉案宅基地房屋買賣而遭受損失的情況下，可以認定雙方之間的宅基地房屋買賣行為不違反法律、行政法規的強制性效力性規定。因此，法院認定，涉案買賣合同合法有效。
第三，合法有效的合同受法律保護，合同當事人應當按約履行自己的義務。依據涉案買賣合同的動拆遷條款，在涉案房屋已被征收，四被告出面簽訂的拆遷補償安置協議已確定了具體的拆遷補償安置利益的情況下，四被告應當給予祝某紅一套建筑面積大于110平方米的大套安置房及20萬元裝修費，并應當協助祝某紅辦理安置房產權登記手續。上述動拆遷條款明確了四被告在涉案房屋動拆遷后應當對祝某紅承擔的對價，該對價具有祝某紅出資購房、所購房屋因動拆遷而滅失的基礎事實，該對價符合公平合理原則，故上述動拆遷條款合法有效，對四被告具有法律約束力。登記在四被告戶名下的包括涉案房屋在內的涉案84號宅基地房屋已被征收，四被告戶（包括朱某2）依據涉案征收補償安置協議取得了包括涉案甲路房屋在內的三套安置房等補償安置利益。在四被告應當給予祝某紅一套建筑面積大于110平方米的大套安置房及20萬元裝修費，甲路房屋的建筑面積為121.54平方米、按照安置價計算的11.54平方米建筑面積的甲路房屋的購買價遠低于20萬元，祝某紅沒有選擇要求取得三套安置房中建筑面積最大的一套安置房，祝某紅并非上海市商品住宅限購對象的情況下，祝某紅自愿放棄了部分權利，祝某紅僅要求甲路房屋歸其所有的主張合法、合情、合理。因此，應當依法支持祝某紅的第一項訴訟請求。依據涉案買賣合同的約定和出賣人應當協助買受人辦理標的物產權登記的法律規定，四被告及朱某2在甲路房屋符合產權登記條件后應當協助祝某紅辦理該房屋的產權登記手續，登記費用應當由祝某紅自負。
（四）二審法院觀點
鑒于四被告二審上訴時并未提出足以推翻一審判決對買賣所涉標的物及標的物所對應的房屋權利人之認定的事實與理由，仍重復一審時的相關辯稱理由，而對于爭議焦點及四被告的辯稱理由一審判決已有詳盡的闡述，故在此不再贅述。根據祝某紅與四被告之間的《買賣合同》第七條(動拆遷條款)中的相關兜底內容，也即若甲方(出賣方)擅自簽訂動拆遷協議，迫使乙方(買受方)沒有得到拆遷利益的，甲方的動拆遷利益中優先賠償一套110平方米以上安置房及20萬元裝修費給乙方，以及因相關政策問題，乙方無法單獨簽訂動拆遷協議的，甲方必須保證乙方有一套110平方米以上的動遷房、20萬元裝修費，祝某紅提出本案訴請，要求確認實際由朱某茂出面代表朱某戰戶簽訂征收補償安置協議而征收朱某戰戶名下的上海市浦東新區XX鎮XX村XX街XX弄XX號、XX號XX室房屋（拆遷補償安置對象為四被告和朱某2）項下的拆遷補償安置利益中的上海市浦東新區XX路XX弄XX號XX室房屋歸祝某紅所有及辦理相應的過戶登記手續，具有充分的事實根據，一審法院對祝某紅的請求予以支持，并無不當之處。四被告的上訴請求，缺乏充分的依據。其拒不承認和配合祝某紅取得依照《買賣合同》應得的相應利益之行為有違誠信原則。一審判決應予維持。
（五）案例分析
本案涉及農村宅基地房屋的買賣合同效力及動遷利益分配問題。通過一審、二審法院認為，房屋所有權人有權依法出售自己所有的房屋、宅基地使用權人有權依法處理自己享有的宅基地使用權，宅基地使用權在同一集體經濟組織成員之間的內部流轉不損害國家、集體、他人的合法權益，同一集體經濟組織成員可以為同一鄉鎮的人員。在買受方非城鎮居民戶籍人員，且買受方并非從事購買他人宅基地房屋的營利性活動，同時，集體經濟組織的利益不因涉案宅基地房屋買賣而遭受損失的情況下，可以認定雙方之間的宅基地房屋買賣行為不違反法律、行政法規的強制性效力性規定。另外，法院把從日常生活常理出發作為邏輯推斷房屋買賣合同關系成立的理由之一，也是值得注意的審判實務。
關于動遷利益的分配，一、二審法院均根據雙方簽署的買賣合同條款約定判決。一審法院根據本案原被告簽署的買賣合同中約定的動拆遷條款明確了賣方在房屋動拆遷后應當對買受方承擔的對價，該對價具有買受方出資購房、所購房屋因動拆遷而滅失的基礎事實，該對價符合公平合理原則，故上述動拆遷條款合法有效。而二審法院進一步指出，根據雙方簽署的《買賣合同》第七條(動拆遷條款)中的相關兜底內容，也即若甲方(出賣方)擅自簽訂動拆遷協議，迫使乙方(買受方)沒有得到拆遷利益的，甲方的動拆遷利益中優先賠償一套110平方米以上安置房及20萬元裝修費給乙方，以及因相關政策問題，乙方無法單獨簽訂動拆遷協議的，甲方必須保證乙方有一套110平方米以上的動遷房、20萬元裝修費，原告據此提出訴請，理由充分，應當予以支持。本案中，因原告與被告在簽署房屋買賣合同時，清楚明確的約定了房屋動遷時的各項情形下對于買受人的補償方式，因此，原告據此要求按照買賣合同約定取得動遷利益，理由充分。
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