国产视频一区三区_久久久精品性_在线精品一区_欧美在线视频二区_国产精品一区在线观看_精品不卡视频_欧美亚洲免费高清在线观看_欧美视频久久_国产精品一区毛片_国产日韩一区

房地產企業的信用之治

2025年第01期    作者:葉燕燕    閱讀 1,083 次

中房網信用房地產研究團隊發布的《2024年第一季度房地產開發企業信用狀況報告》顯示，根據中國房地產業協會房地產開發企業信用信息平臺收錄統計，第一季度全國房地產開發企業各類不良信用信息共計78403條，同比增加59.63%。 房地產企業的信用狀況是衡量一家房地產企業綜合實力的重要指標，信用等級越高，其經營狀況、履約行為、信用記錄就越好。以信用作為政策工具規范房地產企業的經營行為，成為預防房地產企業違約、檢測房地產企業健康經營狀況的重要手段。因此，本文將從房地產企業信用評價機制、信用監督機制兩個方面入手，探討以信用手段規范房地產企業經營行為的可行性。

一、信用培育與房地產企業信用評價機制的建立

目前，在房地產企業治理過程中，因信息偏在、失靈效應導致的風險轉移、外溢現象非常普遍。對房地產企業的治理涉及到的主體包括政府、行業協會、社會公眾等，因法律對不同主體配置的權利及資源的不對等，導致對信息的掌握存在不同程度的差異性。這決定了任何外在的制度規制都會使部分真實信息存在被隱藏的可能。而信息隱藏所致成本的增加，產生房地產企業轉移風險的可能性。這是外在制度規制不到的死角，必須依賴強制手段，對房地產企業治理關系中的強勢主體建立信用約束機制。

（一）我國房地產企業治理中企業信用評價機制存在的主要問題

我國近年來逐步認識到了對房地產企業經營生產行為科學、合理治理的復雜性，雖然先后以國務院、國家發改委、央行、財政部等多部門單獨或聯合立法的手段對企業信用評價機制進行完善，將企業信用的框架初步搭建起來，但是由于企業信用評價體系引入國內不久，企業商譽與企業融資、社會形象、市場規制等配套機制尚未聯動打通，企業信用評價機制的運用還處于起步階段，尚有諸多問題亟待解決。

1.主管部門在企業信用評價體系中責任過重

依據權利與義務的對等性原則，相應權力意味著相應責任。目前企業信用信息平臺由政府牽頭建立，企業的信用評定依然沿循著傳統的以政府為主的評價機制，即單向度的管理—控制模式下的政府權力的獨大。以《企業環保信用評價辦法（試行）》為例，在該辦法中的第二條規定：“本辦法所稱企業環保信用評價，是指環保部門根據企業環境行為信息，按照規定的指標、方法和程序，對企業環境行為進行信用評價，確定信用等級，并向社會公開……”第五條規定“環保部門應當明確機構，負責具體組織實施企業環保信用評價工作”，其中政府主導職責的指向性尤為明顯。上述《辦法》約定的部分條款意在說明，對企業信用的評價主體是政府部門，對企業的信用評價是政府部門對企業法人實施治理的切實手段。

綜合上述條款，筆者認為，政府目前過度承擔了市場、社會、企業自身及專業評價機構的責任，過多地增加了審批事項、增加了對微觀市場經濟活動的直接干預，損害了企業治理中其他主體的積極性。對于政府的應然角色，本文認為，政府牽頭建立完成企業信用評價機制之后，更應抓大放小，在企業大是大非、違法犯紀事項上起到一錘定音的作用，以凸顯政府的權威性。而對于市場機制能夠實現充分調節的、社會公眾和專業組織能夠完成專業評估與實時監督的，更應該將權力下放給這些主體，以體現政府在其中的仲裁員的關鍵作用。凡是可以采用事后監管和間接管理方式的，就不再設前置審批。凡是企業、行業能夠通過自律手段或者行業監督、社會監督等他律手段形塑行為規范的，政府就應該更少設置行政審批的流程和環節。

2.市場、社會公眾未在企業信用評價體系中充分發揮作用

正如前文所述，“信用”作為社會文化的累世積累，成為社會資本賴以存在并發展的基石。從古典自由主義市場經濟學，到新制度經濟學，再到產權經濟學，無不將“信用”視為市場得以形成并發展的重要動因。尤其是在社會化大生產下，信用資本已經被視為構建國內統一大市場的關鍵生產要素，與勞動力、土地、能源、技術、數據等生產要素同等重要，共同參與資源的再生產與配置。信用資本得以發展，其直接帶來的正反饋因素便是通過促進社會上閑置、零散的經濟資源進行整合利用和合理供給，使資源得到優化配置。同等生產要素的效益得到增加，間接地降低了社會成本的形成，信用資本的中間橋梁作用有效促進了社會成本向社會資本的轉換。正如英國古典經濟學家約翰·穆勒所說：“人類所有的經濟生產聯合活動效率取決于人們之間彼此信任、遵守合約的程度?！?/span>

需要強調的是，信用的形成是社會主體、市場主體之間長期反復博弈的產物。信用是長期多次實現合約交易之后形成的主體之間的互相信任。因此，這里的“信用”很難從市場的合約場域中剝離出來，單純依靠政府的強制性手段授予。但現行的企業信用評價機制的責任主體是政府的治理部門，定位是政府實現創新型社會治理的探索手段。信息的收集、企業信用的評級以及企業信用的授予與剝奪都由政府獨立完成。同樣以《企業環保信用評價辦法（試行）》為例。該信用評價辦法的第十七條規定：“企業環保信用評價，應當以環保部門通過現場檢查、監督性監測、重點污染物總量控制核查，以及履行監管職責的其他活動制作或者獲取的企業環境行為信息為基礎。”可見，企業信用信息的獲取，并非來自于市場的供給。市場與社會在信用的授予過程中，是被動的考核者、承受者，而非積極的參與者、共建者。這明顯違背了信用存在的初始目的。

3.部門法之間的立法沖突仍然存在

    根據《企業環保信用評價辦法（試行）》第二條規定：“本辦法所稱企業環保信用評價，是指環保部門根據企業環境行為信息，按照規定的指標、方法和程序，對企業環境行為進行信用評價，確定信用等級，并向社會公開，供公眾監督和有關部門、機構及組織應用的環境管理手段”。試行辦法的這項規定與國家其他調制部門所頒發的法律法規具有沖突規范對象。在這里試舉一例。國家發改委、中央銀行、中央編制辦公室于2013年聯合發布的《關于在行政管理事項中使用記錄和信用報告的若干意見》已明確規定：“政府采購、招標投標、行政審批、市場準入、資質審核等行政管理事項中，應依法要求相關市場主體提供由第三方信用服務機構出具的信用記錄或信用報告。”在房地產企業涉及環保工程、市政建設項目中，投標方作為市場主體按照招標要求、企業資質，需要向招標方提供企業信用憑證。但是，按照試行辦法第2條的規定，投標方的信用憑證由環保部門等政府機關評定，而在“若干意見”中則明確要求由招標單位（政府）、投標單位（市場主體）之外的第三方信用服務機構提供信用記錄。在這里，當兩個法規各行其道時候，沖突并不明顯，但是，一旦涉及政府作為房地產企業治理部門，運用產業、財政、采購等手段向市場購買服務時候，兩者之間的規范沖突就會明顯發生。

（二）我國房地產企業治理信用評價體系構建具體路徑探析

    第一，完善與企業信用評價制度關聯的法律法規

對房地產企業信用評級制度的操作規范進一步細化。第一，完善企業信用承諾制度。違背信用承諾的企業應該承擔違約責任，自愿接受約定的懲罰，并承擔相應的法律責任。法律可在三個方面規范主體行為：一是設定企業法人行為的規則，即約束條件；二是改變理性經濟人的行為偏好，及效用機制；三是協調人們的預期，進而協調均衡結果。信用評價制度將關聯相應獎懲的法律法規，使行為引導與有效的法律規則建立聯系路徑。在激勵相容的原則下，法律所規范的對象在理性經濟人效益最大化的假設下，都會出于趨利避害的動機，選擇最符合利益最大化的行為。如果利用法律法規的引導，將調制受體的行為引向信用制度，將會實現將法律作為一種激勵機制的目標。

第二，建立健全企業信用評價的主體及模式

目前，房地產企業信用評價體系的實施主體為具備房地產企業管理職能的政府機關。但是，究竟是由具備專業技術的第三方服務機構授予房地產企業經營信用評級，還是由相應管轄職能、職責的政府機關授予，在學界一直存在爭議。理論界一些學者堅持信用體系評級機制的市場化，認為由房地產主管部門直接操作的企業信用評級，實際上是在脅迫需要獲得貸款和公共資源、政策的房地產企業提供行政許可申請，是一種變相設立的行政許可權。職能的增加及相應門檻的設置，將增加政府的行政成本與企業的申請成本，與簡政放權的行政體制改革南轅北轍。相反的觀點更多來自實務界，他們擔憂非政府部門對房地產企業出具信用評級的公信力問題。如發改委等部門認為，我國信用評價體系建設較晚、市場發育不成熟、第三方評價機構的資質權威性不足等，以及在短期內市場化運作的第三方信用評級機構難以獨自承擔提供信用報告的責任，即使提出使用由第三方評測出具報告，依然難以在交易主體兩者之間產生公信力，這將使信用評價質量嚴重受損。

第三，建立政府、市場與社會公眾的綜合信用評價機制

在此，筆者認為，我國在逐步建立房地產企業信用評價機制時，應當是具備信用管理、監督的職責、職能的國家機關與具備專業化、信息化的第三方信用評級機構的綜合管理，政府與市場在信用的評價上分工明確，各司其職。國家的宏觀調控手段更應是銀行、保險公司等與企業生產經營密切相關的單位。企業信用評價主體機制可設定為：涉及到房地產企業相關業務布局、產業拓展、資金風險、交房能力等企業安全的投資時，可由與企業資金往來密切的潛在相關方，如銀行、保險公司，依據產業相關政策及產業與社會效益的相容性實行信用評價；涉及房地產企業經營行為、產品能耗、排放標準等，可自行或者委托第三方檢測機構實行信用評價；涉及周邊社會公眾的生活質量，例如施工噪音、建筑光污染等給周邊居民帶來健康損害時，間接提升社會成本的行為，可由周邊社會公眾聯合發起對企業信用的評價。在評估階段，不僅要引入政府的評估，更要引入同行業的評估，企業的自我評估和企業生產經營涉及到的周邊社會公眾的評估，實現360度評估無死角。并且在評估過程中設置權重，例如政府的評估打分占總權重的20%，企業自評占10%，同行業占20%，第三方專業機構占30%等，調動房地產企業治理過程中市場、社會的強大合力。

二、信用監督與構建對房地產企業的有效監督制度

（一）目前房地產企業治理領域監督失效原因

信息偏在效應是否會必然帶來信息優勢者對信息劣勢者的侵權，結果具有非必然性，這里面要看法律對于信息優勢者違法的限制。在現行房地產開發模式中，業主往往在購買期房之后的兩到三年才能被交付入住。在此過程中，業主要按月償還銀行的購房貸款，而房地產企業的施工進度、經營狀況業主則所知甚少。但是，房地產企業的良性經營，往往是購房業主如期拿到期房的重要前提。在此過程中，購房業主與房地產企業的所掌握的信息是不對等的，后者對自身經營狀況更加了解，處于信息優勢地位。當房地產企業基于長遠利益的考慮，或者在計算違法成本—收益之后感知到違法成本與收益不成正比時，會放棄利用信息優勢實施違法行為。因此，對房地產企業而言，有效監督機制的改進，必先探究當前監督機制失靈的原因。從當前的監督實踐看，監督主體激勵、監督舉報程序等，都存在尚待改進的空間。

1.監督主體的監督力度不足

監督權能否得到有效實現，直接關系到監督的效力。而監督主體所履行的監督權，卻有公權與私權之分。筆者認為，我們在審視監督主體的監督動力不足且提出對監督主體實施激勵時，應該事先對監督主體的身份差異性予以辨析。一般而言，監督主體的動力大小取決于監督者與被監督者利益的相關性。當監督主體實施監督卻沒有得到一定的激勵時，其積極性受到抑制，監督的積極性趨于不足。政府機關是履行公權力的監督主體，實施監督是其職能職責的正常的工作范疇，但無論是過度的物質獎勵，還是榮譽稱號，都會刺激政府機關工作人員過當使用監督權，在實踐中可能會產生相當大的弊端。如果監督機制的執行者依據手上的公權力行自身之便，為了獲取更多的利益濫用監督權，不僅可能導致權力之間的沖突，更有可能對私權造成侵犯。因此，美國法學家愛德華·格萊澤認為，在法官與監督者之間有這樣的利益權衡，法官執法激勵弱但沒有被激勵所扭曲，監督者執法激勵強動機強卻可能為激勵所扭曲。對于政府機關履行監督權的考察，筆者發現其履行監督職責動力不足的主要原因除了激勵機制不足外，沒有對監督機關配置相應的法律法規也是重要原因。

2.監督程序設置不合理

目前，房地產企業治理監督路徑的實現，主要以自上而下的監督為主。行政轄區內的房地產管理部門對房地產企業的經營行為的日常監督，以及來自上級部門的運動式的施工進度的檢查，都是由政府機關主導的監督路徑。這種路徑體現自上到下的監督形態明顯，具體有二：一是在法律的規范關系中，政府處于規范主體的地位，能夠運用各種調控手段行使自身的公權力，企業處于規范受體的地位，對于主管部門的各種規制只具有執行或對策權的行為空間。這里的政府與市場的關系，體現出明顯的上-下級關系；二是在政府機關內部，上級房地產主管部門對其下屬部門具有年初制定考核指標、年中日常監管、年末打分評級等權力，行政發包制所帶來的績效考核在提升行政效率的同時，也帶來了政府機關唯上的工作行為導向。監督的層層加碼驅使下級部門必然受到上級部門政策指揮棒的影響，上級部門與下級部門呈現出自上而下的關系。正如筆者在文章前述中所討論的，單純地行使自上而下的監督，一方面剝奪了社會公眾、購房業主、市場主體共同參與房地產治理的可能性，與房地產行業健康良性發展多元主體共同治理的設定相去甚遠，另一方面機關內部路徑依賴的可能性大大增加，無疑會造成工作人員運用手中的公權力謀取私利、擅自尋租。

（二）低成本、高效益信用監督體系的構建

1.嚴格責任與過失責任并用

在房地產企業治理領域產生成本的市場關系中，購房業主作為消費者向開發商購買房屋，承擔著信息劣勢者的風險，房地產企業作為商品供給方可以清楚掌握所提供產品、服務的質量，作為信息優勢者，只承擔防御成本的風險。在此，筆者認為，考慮到不同主體掌握信息的非對稱性以及侵權后的損害差異性，應對行使監督權的政府機關及具備信息優勢的房地產企業運用嚴格責任原則，對行使監督權的社會公眾、購房業主運用過失責任原則。在無責任規則下，侵權人只需承擔預防成本，但不需要對產品或服務給購買者帶來的損失負責，因此其目標只需要最小化預防成本，最優的選擇便是不采取任何風險預防性措施。因為，根據帕累托最優原則，當外部的懲戒措施使產品、服務提供者（信息優勢者）付出的成本高于可能獲得的收益時，侵權人在利益權衡后會放棄加害的動機，并且嚴格控制內部風險的外溢，以防止可能帶來的懲戒。一般而言，嚴格責任將促使企業的外部成本全部內部化。如果個人目標函數與社會目標函數相同，潛在侵權者即使具有信息優勢，但嚴格的負反饋激勵會促使其積極地選擇帕累托最優的預防措施。但是在過失原則下，潛在侵權者滿足沒能達到法定預防標準時，才被予以懲罰，承擔相應賠償責任。否則，在任何情況下都會承擔責任。比如說，司機只在沒有遵守交通規則時才對事故的損失承擔責任。因此，只要預防的成本不是很高，加害人的最優選擇是達到法定的預防標準（如遵守交通規則）。

2.對信用監督主體按貢獻付酬

無論是行使公權力的政府機關，還是行使私權的社會公眾，監督主體行使監督權動力不足，除了房地產行業多元監督體系未建立起來之外，本質的原因在于激勵不足。依據經濟人的理性選擇的行為特征，不同的激勵方式會產生不同的行為后果。對房地產主管部門的公職人員來講，房地產市場監督權是其所在部門的職責、職能，部門監督權的實效性與其關聯度很低，其職位升降與績效考核和部門所達成的業績不存在直接的關聯性。部門職責沒有落實到個人，致使監督權被截留在部門層面，懸浮于治理部門的整體責任中，對個人的激勵性有限。

因為在現行體制下，政府與市場雙軌制獲酬機制造成“普遍實施的固定工資制是一種抑制勞動者的工作努力，鼓勵勞動者增加閑暇特別是在職閑暇，減少有效勞動供給的養懶人的收入分配機制”；對于社會公眾來講，監督權的形式及后續的取證、舉報、訴訟等，需要耗費一定的時間、經濟成本，同時又面臨被監督者打擊報復的風險成本。因此，當物質或精神激勵反饋不足時，社會公眾出于成本控制的動機，往往采取消極防御的姿態。即使業主所購買的商品房遇到可能無法交付或爛尾風險時，但集體行動悖論告訴潛在的監督者“三個和尚沒水喝”，個人為預警房地產開發商經營風險發起的監督、舉報、訴訟行為，或因無法提供足夠的證據、證人等敗訴，或因即使監督權的行使制止了侵權人的繼續侵權行為，但由于成本的付出是私人成本，所得到的效益是社會效益，社會效益無法覆蓋私人成本，私人采取行動的動機將被遏制?；谝陨戏治?，如果在監督體系建設中，堅持按貢獻獲酬的原則，將明顯改變監督主體的監督意愿。以美國于2010年將吹哨人制度加入《證券交易法》為例。至2020年，吹哨人制度為SEC規制證券違法違規行為做出了重要貢獻，獲得超過25億美元的經濟性救濟，沒收非法所得超過14億美元，并將其中的近7.5億美元用于賠償受損投資者。

但需要強調的是，按貢獻獲酬原則在制度設計時需要關注兩點：第一，監督權行使的有效評估問題。監督主體因行使監督權而獲得酬勞的前提是有效對監督者的監督權行使效果進行測量。如果監督權行使效果的測量失效，則后續的激勵制度即使再優化也沒有被觸發的可能。就如何合理地衡量監督主體的監督效果，筆者認為，最關鍵在于控制信息反饋過程中的失真問題。如果監督主體行使監督權的過程和效果又被監督，監督主體為獲取額外的報酬制造虛假信息騙取酬勞，不僅不會因為多元監督主體體系建立而降低監督成本，反而或因信息篩選與流程增加，提高社會總成本的支出。第二，酬勞的性質問題。激勵包括物質激勵、精神激勵等多種激勵方式，不同體制的監督者所適應的激勵方式存在明顯的差異性。但總體而言，應堅持以經濟性為主、非經濟性為輔的原則。因為，在我國傳統體制作用下，對物質激勵的忽視和對精神激勵的過度倚重構成了大部分激勵的結構裝置。對物質激勵的刻意忽略一定程度上強化了出于“公心”價值觀的弘揚，但也抑制了監督主體的積極性，否定了社會主義市場經濟下個人對物質追求的正當性，尤其是對于行使私權的社會公眾來說，對監督積極性的影響更是明顯的。

葉燕燕

北京中凱（上海）律師事務所合伙人，上海律協房地產專業委員會委員

業務方向：房地產、民商事爭議解決