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在建設工程領域，施工總承包單位已經完成施工、可以進行工程竣工備案但是卻拒不配合發包人進行竣工驗收，造成發包人無法正常交付房屋，對購房人構成延期交付房屋的違約責任是房地產開發企業可能遇到的重大風險之一。
從承包人拒不配合竣工備案的原因來看，大多數情況是承包人以不配合竣工備案為要挾，要求發包人增加工程款或由發包人承擔工期延誤的責任，但是其背后更深層次的原因本律師認為有以下幾點：一是合同約定的簽證條款過于苛刻，工程量變化大，卻難以增加工程結算款。部分《施工總承包合同》約定的條款完全站在發包人的角度，明確約定“包工、包料、包工期”，無論出現工程量變更還是情勢變更、不可抗力等等，均不予調整工程量，加之承包人為了取得工程承包權，報價偏低甚至低于成本報價，后期如果無法取得可以增加工程結算價款的有效簽證，往往只能采取不協助竣工備案的方式來“脅迫”發包人增加工程結算款；二是工程量變更雖少，但是由于市場因素“主材”價格調整大，比如說2021年鋼材價格大漲，承包人簽證無望，往往會通過不協助備案的作法逼迫發包人調整合同價款；三是部分承包人缺乏商業道德，通過不配合竣工備案以達到“惡意”索賠之目的，對發包人要求增加天價工程款；四是承包人擔心工程延期導致發包人在結算后要求工期索賠，造成不可控制的損失，所以在竣工備案前要求發包人明確不追究其工期延誤之責任；五是部分地區竣工驗收需要專業分包單位配合蓋章，但有些分包單位再訴求得不到總承包單位或發包人同意的情況下，拒不配合驗收，導致整個工程無法得以竣工驗收。
承包人不配合竣工備案的情況下，發承包雙方一般可以通過協商談判解決，但也不排除不得已訴至法院的情況，在此，筆者通過自己代理的相關案件，對于承包人故意延期竣備案件從訴前、訴中和訴后三個方面進行分析，希望對發包人解決這一問題有所幫助：
一、針對承包人拒不配合竣工備案啟動訴訟前的常規工作
由于訴訟耗時較長、成本較高、不確定性強，對于現場已經完工、交付日期在即的項目而言，建議發包人在啟動訴訟前先與承包人進行充分的談判，盡可能先通過談判解決竣工驗收及備案問題，如有其他爭議，例如工期延誤、工程質量糾紛的，可以再行提起訴訟解決。
一般情況下，對于此類爭議，發包人在談判中可以告知承包人以下事項，起到對承包人的警示作用，以促和談：
1.查詢承包人的訴訟、執行情況，告知承包人如不配合竣工驗收及備案，發包人將把所有工程款支付給存在被執行案件的法院（如有）。查詢訴訟、執行情況的主要途徑為網上公開渠道，如中國執行信息公開網（http://zxgk.court.gov.cn）、中國裁判文網（https://wenshu.court.gov.cn）、企查查平臺（https://www.qichacha.com）等；
2. 如工程款已經支付或承包人無訴訟、執行案件的，告知承包人發包人將通過公司內部聯動，要求其他由該施工單位承包的項目延遲支付工程款（如有）。建議由發包人法務部門與公司其他職能部門進行溝通，查詢公司是否存在其他由該施工單位承建的建設工程項目，如有，根據實際情況向公司申請停止支付該項目工程款；
3. 告知承包人一旦提出訴訟，發包人將申請財產保全并查封其全部有效存在的賬戶。屆時可能會對承包人繳納社保、參與招投標等公司正常運營產生一定的不利影響。一旦賬戶查封后，承包人往往會一改消極態度，積極與發包方聯系，甚至就竣工驗收及備案的進行達成一致。
將上述事項告知承包人的方式包括施工總承包人專門會議、通過項目公司傳達等，具體方式建議根據實際情況由發包人法務部、公司其它職能部門和項目公司共同確定。
二、 針對承包人拒不配合竣工備案啟動訴訟時應注意的問題
如發承包雙方無法就工程竣工備案問題達成一致，發包人可以啟動訴訟流程，針對此類竣備之訴訟，應當注意以下問題：
1． 確定項目是否達到竣工驗收及備案的條件，即現場施工是否已經完成，如現場尚未完工，但承包人已經表達不予配合竣工驗收及備案意向的，鑒于法院立案、審理的流程較長，可以提前啟動訴訟。
結合本所律師查詢的大量司法案例來看，達到竣工驗收的條件是法院判決承包人履行配合竣工驗收及備案義務的前提。所謂達到竣工驗收條件指的是現場施工已經完成，工程基本達到當地工程質量監督部門竣工驗收的要求。因此，如果發包人提起訴訟，需要向法院舉證工程已經達到竣工驗收條件或基本達到竣工驗收條件，如承包人以項目未實際完成施工進行抗辯并提交充分證據的，發包人承擔敗訴的后果的可能極大。
不過，如果現場尚有少量工程未完工，但由于工程款或索賠款未能達成一致等原因，承包人已經消極怠工，表達出不予配合移交竣工驗收及備案資料意向的，鑒于法院立案及審理的流程較長，發包人可以對工程完工所需時間進行一定預判，在法院開庭審理前現場能夠達到竣工驗收條件的前提下，提前啟動訴訟。
2． 提出要求承包人配合竣工備案訴訟請求的同時提出工期、工程質量違約賠償請求并以此申請訴訟保全，查封承包人的銀行賬戶。
建設工程糾紛案件一般歷時較久，并且爭議焦點通常不僅限于承包人配合竣工驗收備案的義務，還會涉及到工程價款、工期延誤等事項。如提起訴訟，除了要求承包人配合竣工驗收及備案外，發包人或多或少還可以提起一些其他訴訟請求，例如工期延誤、工程質量不合格等。附帶提出其他訴訟請求，除解決糾紛外還有另外兩層目的：第一，只有當訴訟請求中包含金錢給付請求，發包人才能申請財產保全，進而查封承包人的銀行賬戶，以達到對承包人的制約作用；第二，訴訟標的額增大，查封承包人更多的銀行存款，可以讓其承擔更大的公司運營資金壓力。
建議由項目公司收集承包人違約的相關材料，具體形式包括不限于工程聯系單、會議紀要、來往函件、施工日志等文件，據此來研判其余訴訟請求的訴訟方向和勝訴可能性。例如，在我們代理的一起案件中，我方提出了工期延誤違約金的訴訟請求，包括單體建筑工期節點延誤的違約金及總工期延誤的賠償金，向法院提交了工程聯系單、監理通知單、會議紀要等證據材料，用以證明承包人現場施工人員不足、施工進度緩慢等問題導致涉案項目工期延誤。
3． 通過與法院、法官建立良好有效溝通，盡可能爭取先予執行或先行判決。
《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零六條規定：“人民法院對下列案件，根據當事人的申請，可以裁定先予執行：（一）追索贍養費、扶養費、撫育費、撫恤金、醫療費用的；（二）追索勞動報酬的；（三）因情況緊急需要先予執行的。”第一百零七條規定：“人民法院裁定先予執行的，應當符合下列條件：（一）當事人之間權利義務關系明確，不先予執行將嚴重影響申請人的生活或者生產經營的；（二）被申請人有履行能力。人民法院可以責令申請人提供擔保，申請人不提供擔保的，駁回申請。申請人敗訴的，應當賠償被申請人因先予執行遭受的財產損失。”
《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條規定：“人民法院審理案件，其中一部分事實已經清楚，可以就該部分先行判決。”
如案件除要求承包人配合竣工備案外還存在其他訴訟請求，建議在起訴狀中寫明請求法院對于承包人配合竣工備案的訴訟請求予以先行判決，并在向法院提交起訴狀的同時，提交一份先予執行申請書，請求法院考慮到交房壓力和社會穩定對于承包人配合竣工驗收及備案的義務先予執行。
需要說明的是，先予執行對發包人而言更為有利，一是法院在開庭審理前即可針對部分訴訟請求裁定先予執行，而先行判決需要法院開庭審理后才能作出，二是就先行判決而言，一旦承包人提出上訴則難以發揮其效率上的作用，而先予執行裁定能夠即時生效。但是，先予執行的條件之一是當事人之間權利義務關系明確，不先予執行將嚴重影響申請人的生活或者生產經營，因此只有當發包人提出充分證據證明現場施工已經完成，達到竣工驗收的條件，不盡快完成竣工驗收及備案將影響向小業主交房時間的情況下，法院裁定先予執行的可能性才較大。
4． 根據竣工驗收及備案的流程和相關部門的要求，確定訴訟請求中要求承包人提交的具體材料范圍。
根據我們查詢到的類似案例中，存在部分案例如(2016)浙0103民初00722號，發包人的訴訟請求為判令承包人配合工程竣工驗收工作，但并未明確承包人應當如何配合啟動竣工驗收，最終法院判決就未支持該項訴請。還有諸多案例如(2019)川0781民初4556號、(2019)粵5322民初939號等，發包人均主動或在法院要求下進一步明確了訴訟請求，列明了要求承包人移交的工程資料的具體范圍，法院最終判決支持了發包人的訴訟請求。
因此，建議在起訴前明確當地工程竣工備案要求承包人提交的資料明細，包括當地規劃主管部門、質量監督站和城建檔案館等要求提供的竣工驗收及備案資料，并在訴訟過程中提出以明確承包人配合的具體內容，避免法院因訴訟請求的內容不明確而駁回訴訟請求。
以紹興為例，我們在代理新城地產某項目的此類訴訟時，在公司有竣備經驗的資料管理人員和工程負責人的幫助下，整理出了詳細的南通六建應配合蓋章、移交的資料清單，包括：（1）紹興市城建檔案館要求歸檔的文件；（2）紹興市柯橋區建設工程安全質量監督站要求提供的資料；（3）建設工程消防驗收（備案）需提供的材料；（4）申請竣工驗收備案表需提供的材料等。
5． 通過公證機關進行現場公證，取得現場已經達到竣工驗收條件的證據，如當地有竣工預驗收程序的，保留相關預驗收的證據，初步取得可以勝訴的證據材料。
如上文所述，現場達到竣工驗收條件是法院判決承包人履行配合竣工驗收及備案義務的前提，因此發包人需要向法院提交現場已經完工的證據，證據形式包括照片、視頻等。建議發包人請公證機關前往項目現場進行保全證據公證，對現場進行拍照、攝像并將照片、視頻刻錄下來，并出具相應公證書，以提高我方的證據效力。以我們代理此類案件為例，我方向項目所在地公證處申請保全證據公證，將承包人施工的單體項目、地下車庫、室外工程等現場及內部的現狀固定下來，由公證處對施工現場進行拍照、攝像，出具公證書，將公證書作為證據說服法院項目實際上已經達到工程竣工備案的條件。
同時，如果項目公司當地建筑主管部門規定了工程竣工預驗收程序的，建議妥善保留相關預驗收的證據。竣工預驗收一般是指專項竣工驗收或工程竣工驗收前，為了避免驗收承包商不嚴格履行質量管理職責，影響驗收工作的質量和進度，而進行的一種預驗收形式的質量驗收。建議通過項目公司確認是否當地是否存在預驗收程序，如有，對預驗收的相關材料進行保留，以初步取得現場完工的證據材料。
6． 堅持“以訴促調”原則，以盡早完成竣工備案為首要目標。
訴訟并非目的而是手段，在向小業主交房的節點臨近，或者已經超過交房日期、公司需承擔逾期交房違約金的情況下，通過訴訟方式要求承包人移交竣工備案資料并非是最優選擇。在啟動訴訟前，發包人應盡量通過談判的方式與承包人達成一致，如在訴訟前無法協商一致，在訴訟過程中，也要保持與承包人溝通和聯系，進一步探索提前達成和解的可能，以盡早完成竣工備案作為工作的首要目標。由于進入了訴訟過程，在發包人提出承包人有工期延誤等違約責任情況下，加之相關法院對承包人的一些賬戶進行了查封，嚴重影響到其正常公司運作的情況下，雙方的談判會進入新的契機，很有可能就工程備案爭議達成一致。
7． 如果承包人不配合執行、拒不提交竣備資料，可以與法院和建設工程主管部門溝通能否協調鑒定機構出具鑒定報告，替代承包人應交付的工程竣工備案資料。
即使發包人獲得了最終的判決支持，也存在承包人不履行判決、不配合強制執行的可能。昆山市超華投資發展有限公司與中國建筑股份有限公司、中國建筑工程總公司建設工程施工糾紛一案中，發包人要求中國建筑股份有限公司、中國建筑工程總公司立即向其履行執行法院（2010）昆民初字第4380號民事判決書判決主文第一項所確定的義務即交付工程資料以配合專項驗收及竣工備案，執行法院向被執行人發出執行令，但其仍未履行義務。經執行法院協調，昆山市房屋安全鑒定站對涉案工程進行檢測、鑒定并出具了鑒定報告，替代中國建筑股份有限公司、中國建筑工程總公司應交付的工程竣工備案資料。后涉案工程通過竣工備案驗收并取得了房屋所有權證及土地使用權證。對于檢測、鑒定費用，執行法院在（2017）蘇0583執異88號執行裁定中認為應當由承包人承擔。
上述案例的替代行為具有一定借鑒價值，但各地司法實踐及建設工程主管部門的管理要求不同，如遇到承包人拒不執行相關判決的情況，發包人可以與法院和建設工程主管部門溝通能否協調鑒定機構出具鑒定報告，以替代承包人應交付的工程竣工備案資料。
三、承包人拒不配合竣工備案的案例對于發包人的啟發與建議
1． 發包人應當優化建設工程施工合同文本，通過合同中的明確約定預防爭議發生。
（1） 建議在合同中明確約定承包人配合竣工驗收及備案的義務，以及逾期提交竣工備案資料的違約責任。
一般來說，發承包雙方簽署的《施工總承包合同》會提到逾期提交竣工驗收資料的違約責任，例如“因乙方原因導致工程竣工資料延誤移交，每延誤一天，乙方支付甲方違約金人民幣1萬元，從工程款中扣除”，“乙方須向甲方交納竣工檔案押金，數額為15萬元，該款項從履約保函或履約保證金中扣除，直到竣工檔案通過檔案館驗收后歸還乙方”等。建議承包方之后的建設工程施工合同中均明確約定承包人向發包人、檔案館和質監站等相關部門提交竣備資料的時間節點（例如市政、景觀工程完工，單體建筑施工完成等，具體節點建議與公司工程部門協商確定），履約保證金和逾期移交資料違約金等。同時，建議在合同中明確約定承包人不得以與發包人之間存在工期、工程質量或工程款支付等爭議為由拒不配合工程竣工驗收及備案。
另外，考慮到在類似案例中，存在承包人以其他分包單位的資料未提供齊全為由進行抗辯的情況，建議貴司在建設工程施工合同中明確約定其他分包單位的資料齊全與否不影響總包單位在其施工范圍內及時提交資料的義務。
（2） 建議在合同中明確約定因發包人原因導致工期延誤時承包人的索賠范圍，以及因承包人原因導致工期延誤的，除違約金外承包人應當另行支付發包人向業主支付的逾期交房賠償金。
一般情況下，發包人提出對承包人的訴訟中最容易啟動的是工期延誤的問題，客觀而言，工期延誤的情況下一般發承包均有一定的責任，所以，發包人應當在合同明確工期延誤的責任承擔的具體形式和范圍，雙方簽署的《施工總承包合同》中明確約定因承包人原因導致工期延誤的違約金，包括單體建筑工期節點延誤的違約金及總工期延誤的賠償金，并且向業主支付的逾期交房賠償金由承包人另行承擔。
在訴訟中，不排除發包人提出工期違約訴訟時，承包人進行抗辯或提出反訴的情況，法院也有可能支持承包人的部分請求，因此，建議發包人在建設工程施工合同中明確約定因發包人原因導致工期延誤的，承包人索賠范圍限于現場一定數量值守人員的人工費、現場未拆除的機械費租賃費用等（具體索賠范圍建議與公司工程部門協商確定）。
（3） 建議在合同中明確約定工期順延的具體情形和申請程序。
《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第十條規定：“當事人約定順延工期應當經發包人或者監理人簽證等方式確認，承包人雖未取得工期順延的確認，但能夠證明在合同約定的期限內向發包人或者監理人申請過工期順延且順延事由符合合同約定，承包人以此為由主張工期順延的，人民法院應予支持。當事人約定承包人未在約定期限內提出工期順延申請視為工期不順延的，按照約定處理，但發包人在約定期限后同意工期順延或者承包人提出合理抗辯的除外。”
一般情況下，雙方會在《施工總承包合同》中約定“甲、乙雙方在確定竣工日期及各項控制工期時，已充分考慮可能出現種形式的雨雪、冰雹、臺風、高溫天氣、停水、停電、節假日、擾民和民擾、中高考、道路施工、政策性因素影響等不利因素及甲方指定分包工程的合理工期”，將部分因素排除在工期順延的理由范圍外，但可能未明確約定可以申請工期順延的具體情形，未約定承包人提出工期順延申請的方式和期限。
因此，建議貴司在之后的建設工程施工合同中明確約定承包人請求順延工期的，應當在一定期限內（如15天）提出書面申請，且應當經發包人簽證等方式確認，未在約定期限內提出工期順延申請視為工期不順延。如此，承包人提出各項工期順延的抗辯事由時，發包人可以通過承包人未在約定期限內提出工期順延申請予以反駁。
2． 對于工程項目的工程聯系單的文本格式和簽發流程進行優化，確保簽證單的及時性和法律效力，避免訴訟時缺少充分有效的證據材料。
一般情況下，工程聯系單可以證明發包人催促承包人及時施工，承包人延誤工期的事實，是法院認定雙方對于工期延誤應承擔的責任范圍的重要依據，所以，作為證據提交的工程聯系單必須真實有效，能為法院所認可。在我們整理工程聯系單作為證據提交時發現，有的工程聯系單存在僅有項目經辦人、項目工程部經理的簽字，并未有承包方加蓋的印章或項目負責人的簽字的情況，存在法律上的效力瑕疵。有的工程聯系單上未有簽收方的意見和簽字，導致爭議發生后，無法通過簽證單反映雙方是否已就簽證內容達成一致，可能導致扯皮、推諉的情形發生。
考慮到簽證單在法律上的效力，建議發包人規定工程項目的工程聯系單上須加蓋項目公司公章或資料章或由項目負責人簽字，同時，建議發包人在工程聯系單上設計簽收單位的簽字和意見一欄，在送達工程聯系單時要求施工單位在簽收單上發表意見并簽字，并予以備份保存，從而增強工程聯系單在糾紛發生時的法律效力和證明力。
3． 建議發包人在選擇合作方時注意進行充分的背景調查，包括履約能力、訴訟、執行情況等。
發包方在選擇合作方時，應當對其進行一定的調查，特別是對于初次合作或合作次數不多的承包方，一定要做好充分的背景調查，包括其履約能力、經營風險和訴訟、執行情況等，在背景調查通過后再與其進行深入的合作談判及簽約，以便將來能夠順利開展合作。
4． 客觀而言，由于國家對施工單位進行嚴格的資質管理，承包方存在大量“掛靠”情況，“掛靠”的具體操作差異較大，有的承包人對實際施工人的行為不進行任何管理，如果實際施工人經營管理能力差、信譽不好，更容易引發工程糾紛，有的則在工程質量、財務規范方面進行一定的管理，以維護公司名義，防止項目失控，有的則通過內部承包等形式對項目進行嚴格管理，保護公司對項目的控制權的主動權。不管施工人的管理模式如何，作為發包人，一方面要對承包人進行背景調查，也要對承包人具體操作項目實際施工人進行調查，了解其履約和信用情況。建議發包人對專業分包單位的配合竣工備案義務和承包人應承擔的管理義務予以明確約定。
工程竣工驗收往往還涉及到各專業分包單位，比如說消防單位、綠化工程單位、電梯安裝單位等等，為了防止這些單位不配合竣工備案，建議在總承包合同中明確承包人要承擔總協調和管理義務，保證這些單位竣工備案資料提供和配合，并明確如分包單位拒不配合時承包人應承擔的責任。如果是發包人自行發包指定分包工程，發包人應當在專業分包合同中明確分包單位的竣工備案義務與違約責任。
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