網(wǎng)上投稿
一、【人物關(guān)系】
二、【案情簡(jiǎn)介】
2015年6月，系爭(zhēng)虹口區(qū)老公房被納入征收范圍，房屋中共有四個(gè)戶口，為張三、小張父子倆和張四、紅紅夫妻兩人。張四作為征收前房屋承租人與動(dòng)遷組簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，取得兩套安置房屋登記于自己名下。
系爭(zhēng)房屋原承租人是張三、張四兩兄弟的父親老張，后承租人變更為張三。1993年，老張與張三套配B房屋，房屋調(diào)配單上載明，新配房成員為老張和張三，承租人為老張，房屋面積18.20平方米。B房屋一直由張三一家三口居住。張三的配偶朱某在1996年享受了單位增配的C房屋，新配房屋面積6.50平方米。2000年張三與老張進(jìn)行房屋調(diào)換，將本案的系爭(zhēng)房屋承租人改為老張。幾年后，張三將套配所得B房屋與他人進(jìn)行了置換，張三一家一直居住在置換所得房屋內(nèi)。張四妻子紅紅的戶口于2009年遷入該系爭(zhēng)房屋。張三和小張的戶口于2008年遷入系爭(zhēng)房屋，遷入時(shí)張三和張四簽訂協(xié)議約定：“張三和小張戶口遷入系爭(zhēng)房屋處，在不影響動(dòng)遷的前提下只要屬于自己的部分，并將其中1人的1/3的給張四，如動(dòng)遷政策發(fā)生了變化（以一家為單位的分房或者補(bǔ)償），那么這份合同失效（不要也不給）”。協(xié)議由張三、張四兩人簽字確認(rèn)。2010年張四通過(guò)家庭內(nèi)部協(xié)商成為系爭(zhēng)房屋的承租人。
2015年張三與朱某協(xié)議離婚，約定夫妻關(guān)系存續(xù)期間所得房產(chǎn)均歸女方所有。系爭(zhēng)房屋被征收后，張三稱離婚后父子倆無(wú)房，要求由兩人取得其中一套征收安置房或征收補(bǔ)償款八十萬(wàn)余元，因?qū)φ魇绽娣峙鋯?wèn)題四人協(xié)商未果，張三和小張?jiān)V至法院。
三、【各方觀點(diǎn)】
原告觀點(diǎn)：
原告張三、小張認(rèn)為：兩人有權(quán)分得此次征收補(bǔ)償利益。
第一、 兩原告均為系爭(zhēng)房屋的同住人；
第二、小張未享受過(guò)住房福利。張三夫婦受配房屋時(shí)，小張是未成年人，未成年人的居住問(wèn)題應(yīng)當(dāng)由父母解決。因此，不能認(rèn)定小張享受過(guò)住房福利。小張亦有權(quán)主張分得此次征收補(bǔ)償利益。
被告方意見(jiàn)：
被告張四、紅紅認(rèn)為：張三、小張均享受過(guò)福利分房，居住并不困難，亦非系爭(zhēng)房屋的共同居住人，不應(yīng)作為此次征收補(bǔ)償?shù)闹黧w，無(wú)權(quán)分得系爭(zhēng)房屋的征收補(bǔ)償利益。具體理由如下：
第一、 張三和小張?jiān)趹艏w入系爭(zhēng)房屋之前，其家庭共獲得兩套福利住房，且其中一處房屋調(diào)配單上明確記有小張的名字。兩套住房合計(jì)居住面積24.70平方米，張三一家三口的居住不困難；
第二、 張三與小張2008年戶口遷入系爭(zhēng)房屋后，沒(méi)有實(shí)際居住在該房屋中；
第三、 張三與小張?jiān)趹艨谶w入系爭(zhēng)房屋之前，張三已與張四簽訂有動(dòng)遷利益分配協(xié)議，約定了僅在“按人頭”補(bǔ)償時(shí)，兩人才有權(quán)分得征收補(bǔ)償利益。
四、【法院判決】
法院認(rèn)為，根據(jù)《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定,共同居住人是指在作出房屋征收決定時(shí)，在被征收房屋處具有常住戶口,并實(shí)際居住生活一年以上，且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。本案中，張三曾為系爭(zhēng)房屋承租人，后通過(guò)置換，系爭(zhēng)房屋承租人發(fā)生變更，朱某單位在原系爭(zhēng)房屋基礎(chǔ)上，增配了另一福利住宅，并在調(diào)配單上載明原住房人員包括張三、小張、朱某。故張三、小張均已享受了住房福利，不屬于系爭(zhēng)房屋的同住人。但在本案中，根據(jù)該基地政策，取得兩套安置房屋是基于該戶四個(gè)戶籍構(gòu)成兩個(gè)家庭，考慮到其戶籍貢獻(xiàn)，且兩被告表示自愿補(bǔ)償30萬(wàn)元，故判決兩原告取得補(bǔ)償款30萬(wàn)元。
五、【律師分析】
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)一：小張是否為系爭(zhēng)房屋的共同居住人？
根據(jù)《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》（第71號(hào)令）第五十一條規(guī)定：“共同居住人，是指房屋征收決定時(shí)，在被征收房屋處具有常住戶口，并實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無(wú)其他住房或者雖有住房但居住困難的人。”以上三個(gè)條件需同時(shí)具備才可被法院認(rèn)定為共同居住人。
本案中小張的戶口1991年報(bào)出生入系爭(zhēng)房屋，后隨父母福利分房遷出，再次遷入系爭(zhēng)房屋時(shí)間為2008年，末次戶口遷入后不曾在系爭(zhēng)房屋內(nèi)居住過(guò)。部分法院認(rèn)為，對(duì)“實(shí)際居住生活一年以上”的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)以末次戶口遷入時(shí)起算，不包括末次戶口遷入之前的居住時(shí)間。據(jù)此，小張不滿足共同居住人認(rèn)定中“實(shí)際居住生活一年以上”標(biāo)準(zhǔn)，亦不滿足該標(biāo)準(zhǔn)的例外情形，不能被認(rèn)定為是系爭(zhēng)房屋的共同居住人。
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)二：基于非同住人的戶籍因素所多選的安置房，歸非同住人所有嗎？
在房源逐漸緊張的情況下，不少選房政策變?yōu)樵瓌t上一證一套。但是由于老公房中普遍存在在冊(cè)戶籍眾多，家庭結(jié)構(gòu)復(fù)雜的問(wèn)題，征收單位也會(huì)出臺(tái)相應(yīng)政策，例如存在兩個(gè)家庭結(jié)構(gòu)的可以多選一套房屋。
在征收安置房屋的價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)時(shí)，征收對(duì)象為了實(shí)現(xiàn)安置補(bǔ)償利益最大化，往往會(huì)爭(zhēng)取選購(gòu)多套安置房。由于征收實(shí)施單位在提供安置方案時(shí)，往往只考慮在冊(cè)戶籍情況，不會(huì)對(duì)戶籍人員是否是同住人進(jìn)行實(shí)質(zhì)認(rèn)定，導(dǎo)致在征收補(bǔ)償利益家庭內(nèi)部分配時(shí)，非同住人會(huì)認(rèn)為基于自己戶籍在冊(cè)而多選的安置房應(yīng)歸自己所有。
在訴訟中，法院首先認(rèn)定系爭(zhēng)房屋內(nèi)有權(quán)分得補(bǔ)償利益的實(shí)際共同居住人，其次考慮戶籍因素對(duì)于該戶征收補(bǔ)償利益取得的貢獻(xiàn)。在未認(rèn)定居住困難戶的情況下，居住房屋征收補(bǔ)償款一般由房屋價(jià)值補(bǔ)償款和獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼組成，以被征收房屋面積為主要補(bǔ)償依據(jù)，非同住人的戶籍貢獻(xiàn)僅僅體現(xiàn)在選取安置房的套數(shù)上。法院考慮增加的安置房因存在市場(chǎng)價(jià)差，給承租人和同住人帶來(lái)了實(shí)實(shí)在在的利益，對(duì)有戶籍貢獻(xiàn)的非同住人給予適當(dāng)補(bǔ)償符合公平原則，但非同住人所獲補(bǔ)償份額不能與同住人同日而語(yǔ)，增加的安置房也只能歸承租人和同住人所有。
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)三：家庭協(xié)議是否有效？
實(shí)踐中，家庭協(xié)議往往存在主體不完備、形式不規(guī)范、內(nèi)容不完整、表意不明確等問(wèn)題。法院在審理存在家庭協(xié)議的案件中，更多的是關(guān)注協(xié)議背后的本意和形成的歷史原因，對(duì)協(xié)議形式和內(nèi)容不過(guò)度苛責(zé)，在最大限度還原家庭協(xié)議的本意的基礎(chǔ)上，將家庭協(xié)議作為法院處理案件的依據(jù)。
滬公網(wǎng)安備 31010402007129號(hào)
