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2010年，福建省建陽市紫荊花苑小區(qū)業(yè)主委員會就小區(qū)架空層權(quán)屬一事起訴開發(fā)商，福建省建陽市法院一審根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條及最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第三條判定：該架空層屬業(yè)主委員會全體業(yè)主共有，歸全體業(yè)主管理、使用。開發(fā)商對判決不服，上訴到福建省南平市中院，南平中院于同年11月3 日認為被上訴人訟訴主體錯誤，應由業(yè)主作為本案訟訴主體，判定業(yè)委會敗訴。
2011年初，小區(qū)業(yè)主就這一案件向建陽市法院提起訟訴。但是，在本次訴訟中，建陽法院根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條及最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條，判決原告小區(qū)業(yè)主敗訴。
同樣的案情、同一個法院、適用同樣的法律與司法解釋，為何會判出截然相反的兩個結(jié)果？這是讓人百思不得其解的地方。
二、架空層的含義與用途
根據(jù)《民用建筑設計通則》（GB50352-2005）的術語解釋：架空層（OPEN FLOOR）是指“僅有結(jié)構(gòu)支撐而無外圍護結(jié)構(gòu)的開敞空間層?！倍鶕?jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB /T 50353-2005）中的術語解釋，架空層 （empty space）是指“建筑物深基礎或坡地建筑吊腳架空部位不回填土石方形成的建筑空間?！眱蓚€文件中對架空層的定義雖然不完全相同，但其所表達的內(nèi)容相差不大。簡單來說，架空層就是把建筑物用柱子架空的那一層。架空層以前多用木柱架空，也有用石材的，隨著科技的進步和建筑材料的發(fā)展，除了一些仿古建筑還用上述材料外，現(xiàn)代建筑物的架空層都采用了鋼結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土材料。
架空層是沿海地質(zhì)狀況不佳地區(qū)高層建筑經(jīng)常采用的一種方式，設置架空層最初主要是防止地基微小的不均勻沉降造成墻體開裂，現(xiàn)在更多的是為美化小區(qū)環(huán)境、增加活動空間和綠化面積，并且增加公共面積而作出的一種變相指標平衡方式。開發(fā)商通常會將架空層用于停放業(yè)主的自行車、摩托車，或者將架空層半封閉后，作為機動車車位進行出售。
三、關于架空層權(quán)屬的爭議
在商品房出售（預售）合同中，如果開發(fā)商與業(yè)主沒有就架空層的權(quán)屬問題進行約定，在業(yè)主入住后，雙方往往就架空層的所有權(quán)和使用權(quán)問題會產(chǎn)生爭議。開發(fā)商認為小區(qū)架空層的產(chǎn)權(quán)應當歸其所有，理由是根據(jù)所有權(quán)歸屬的一般原則，當可以獨立作為所有權(quán)標的物的物品沒被確定為交易對象時，其所有權(quán)應當仍屬于原先的所有者，即通常所說的，“誰投資、誰擁有”的原則；而小區(qū)的業(yè)主則會認為架空層的產(chǎn)權(quán)應歸全體業(yè)主共有，理由是樓房架空層建筑面積不計算容積率，因此，架空層的建筑面積不能獲得相應的土地使用權(quán)面積份額，其產(chǎn)權(quán)依附于住宅房屋單元，是住宅房屋單元的從物。當主物轉(zhuǎn)移時，附屬于主物的無法分割的從物必須隨之轉(zhuǎn)移。因此，當小區(qū)業(yè)主取得小區(qū)住宅的所有權(quán)后，自然就取得了架空層的所有權(quán)。
在現(xiàn)實生活中，近年來因架空層權(quán)屬問題所產(chǎn)生的爭議層出不窮，從上世紀九十年代開始，就有此類案件訴訟到法院。而各地法院和法官因為架空層權(quán)屬問題在法律和行政法規(guī)層面上沒有明確界定，因此對這一問題只能憑借自己對法律的理解或者地方的立法進行判案，導致同類案件在不同的時期、不同的法院往往判決結(jié)果迥異。但離奇的是，本文開頭的案例是發(fā)生在同一個法院的同一個案件，僅相隔幾個月的時間，卻判出了截然相反的結(jié)果。
四、建陽市法院對該案前后不同的看法
在該案由業(yè)委會第一次訴訟到建陽市人民法院時，法院認為，根據(jù)最高人民法院的《關于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，專有部分的認定標準有三點：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。案件訴爭的小區(qū)架空層雖然具有構(gòu)造上的獨立性，但沒有分攤土地使用權(quán)份額，不計算容積率，無法進行不動產(chǎn)登記，辦理相應的證書，不能登記成特定業(yè)主所有權(quán)的客體，因此不具備成為專有部份的條件。開發(fā)商與業(yè)主簽定的商品房買賣合同中又未約定該部份的歸屬，因此應屬業(yè)委會全體業(yè)主共有。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條，最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第三條的規(guī)定，法院支持了業(yè)委會的主張。
因該案在二審中，南平市中院認為業(yè)委會作為訴訟主體是錯誤的，改判駁回其訴訟請求。2011年，由小區(qū)業(yè)主作為原告向建陽市人民法院就架空層問題重新提起訴訟。在本次訴訟中，建陽市法院認為《物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”，第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！币陨弦?guī)定表明，規(guī)劃車位、車庫的歸屬，由當事人進行約定，雖然本條沒有明確寫明規(guī)劃車位、車庫所有權(quán)的歸屬，但從通過“當事人約定”的表述來看，所有權(quán)歸開發(fā)商。而最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第一款中認定專有部分的第三個條件:“能登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”。對于“能夠登記”不能片面理解為只有登記機關登記簿上記載的才是專有部分，沒有記載的都不是專有部分。沒有記載的，還要看是否符合另外兩個實質(zhì)要件。符合兩個實質(zhì)要件的，仍然應當認定為專有部分或者專有部分的組成部分。案件訟爭的雜物間與車庫均具有構(gòu)造上的獨立性和利用上的獨立性，雖然尚未取得產(chǎn)權(quán)證明，但符合前兩個實質(zhì)條件，因此應當認定為專為部分或者專有部分的組成部分。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條、最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，建陽市人民法院在2011年駁回了170戶業(yè)主的訴訟請求?！?span lang="EN-US">
從第二次案件的判決中可以看出，首先，法院將業(yè)主提出的架空層權(quán)屬的爭議，偷換為雜物間與車庫權(quán)屬的爭議，從而將案件的審理方向發(fā)生變化，其次，法院將司法解釋中規(guī)定的“能登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”進行了擴大理解。最終導致了不利于業(yè)主的判決結(jié)果。僅根據(jù)現(xiàn)在材料我們尚無法判斷建陽市法院的兩次判決哪一個是正確的，但有一點卻是確定無疑的，建陽市人民法院要么是第一次審判中沒有查清事實，要么是在第二次審判中錯誤的理解了法律和司法解釋。
五、架空層權(quán)屬的法律分析
在法律和行政法規(guī)層面上，并沒有明確對架空層的權(quán)屬問題作出明確規(guī)定。但為了試圖解決越來越多的關于架空層的糾紛，部分地方通過立法方式來對架空層的權(quán)屬作出了規(guī)定。比如《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第三十九條“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設施設備歸業(yè)主共有：（二）門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊；”《江蘇省物業(yè)管理條例》第二十七條：“新建物業(yè)在規(guī)劃建設時，應當建設必要的物業(yè)管理配套設施，制定物業(yè)管理實施方案。開發(fā)建設單位在移交住宅區(qū)時，應當按照住宅區(qū)總建筑面積的千分之三至千分之四無償提供物業(yè)管理服務用房，其產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有。配套使用的地下室、底層架空層等附屬設施、附屬設備、共用部位屬全體業(yè)主所有?！备Ｖ菔小蛾P于住宅建筑架空層使用及住宅高度限制的暫行規(guī)定》第3條規(guī)定：“住宅建筑底層批準作為公共開放空間使用的，建筑層高原則上不小于3.9米，不高于5.0米，該部分計入層數(shù)，其高度計入計算建筑間距的建筑高度。該部分不作為共有建筑面積分攤給業(yè)主，也不確權(quán)給房地產(chǎn)開發(fā)建設單位?！? 但是，依照物權(quán)法定原則，物權(quán)的設定應由法律明確規(guī)定，物權(quán)的內(nèi)容、歸屬和效力也應該由法律規(guī)定，在地方性法規(guī)中對物權(quán)的歸屬進行規(guī)范，難免讓人對其效力產(chǎn)生質(zhì)疑。
按照物權(quán)法定原則，確定小區(qū)架空層的權(quán)屬問題也只能依據(jù)我國的《物權(quán)法》和相關司法解釋。物權(quán)法第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有?！睆膶嶋H情況來看，現(xiàn)行的房產(chǎn)權(quán)登記制度下，業(yè)主的專有部分是相對明確的，共有部分則是模糊的，常常引起糾紛。根據(jù)現(xiàn)實和《物權(quán)法》的規(guī)定，我們應當這樣判斷產(chǎn)權(quán)爭議問題：首先，明晰業(yè)主和開發(fā)商私有部分的產(chǎn)權(quán)關系是否正確；其次，私有部分之外的部分，只要法律法規(guī)沒有明確規(guī)定的，一律屬于業(yè)主共同所有。那么，小區(qū)的架空層是否能屬于小區(qū)的公共場所呢？從詞義上來說，公共場所是供公眾從事社會生活的各種場所。小區(qū)的公共場所即應當是供本小區(qū)的公眾從事社會生活的場所。社會生活則包括了工作、學習、經(jīng)濟、文化、社交、娛樂、體育、參觀、醫(yī)療、衛(wèi)生、休息、旅游和滿足部分生活需求的各個方面。在這里，我們要考慮一個小區(qū)的架空層在規(guī)劃時是否規(guī)劃為公共場所。如果規(guī)劃為公共場所，則應當歸全體業(yè)主所有，如果規(guī)劃為專有部分，則可以進行出售。物權(quán)法第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！睆谋緱l規(guī)定來看，規(guī)劃的車位、車庫是可以成為小區(qū)的專有部分的。
最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體?！痹谶@里作為認定專有部分的三個標準中，前兩個標準具有直觀性，較容易判斷。但第三個標準即能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體應當如何認定，是具備前兩個條件就可以自然認定為具有第三個標準，還是必須具有能夠登記才可以認定為具備了第三個標準，筆者認為，最高人民法院所規(guī)定的這三個標準必須是同時具備的，如果認為具備前兩個標準自然就符合了第三個標準，那當初制定司法解釋時就沒必要將其單獨列為第三個標準了。另外，“能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”這一標準的認定也應當從嚴認定，不能以某個個人的認定為依據(jù)，而必須以房地產(chǎn)主管部門進行現(xiàn)實的登記作為認定的標準。筆者認為，建陽市人民法院在判決中對最高人民法院的此條司法解釋的擴大理解是不正確的，是草率的，沒有相關的法理依據(jù)?！端痉ń忉尅返谌龡l：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應當認定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外?！痹谶@果，所謂的基礎是位于建筑物最下部的承重構(gòu)件，它承受建筑物的全部荷載，并將其傳遞到地基上。所謂的承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。由此可知，小區(qū)建筑的架空層部分應當屬于建筑物的基礎和承重結(jié)構(gòu)，并且如果架空層部分不進行封堵，其完全可以作為小區(qū)公眾的公共通行之用，并且該是否可以用于公共通行不能看事實上是否可以，而是應當看規(guī)劃上是否可以。
從《物權(quán)法》及其《司法解釋》的相關規(guī)定可以看出，判斷小區(qū)架空層的權(quán)屬問題，首先應當看各架空層部分在最初規(guī)劃時，是否將其規(guī)劃有特定的用途；其次，還要看該部分是否符合《司法解釋》第二條第一款所規(guī)定的認定為專有部分的三個條件。如果一處小區(qū)架空層在規(guī)劃時就規(guī)劃為小區(qū)車庫或者物業(yè)用房等，并且符合三個認定為專有部分的條件，則該部分就是專有部分；如果沒有相應的規(guī)劃，或者不能滿足三個認定為專有部分的標準，則該架空層為公共部分，應當屬于小區(qū)業(yè)主共有。
最后應當說明的是，小區(qū)的架空層與車庫等并不屬于一個范疇，架空層指的是一種建筑結(jié)構(gòu)方式，而車庫指的是建筑物的某個用途。架空層可以用作車庫，也可以用作公共通道。不能說只是小區(qū)的架空層就只能用于某一種用途。因此，判斷小區(qū)架空層是否屬于公共部分、進而判斷其是否屬于小區(qū)業(yè)主共有，應當依據(jù)法律進行綜合判斷。由此可以看出，上海、江蘇等地的地方立法中簡單的認為架空層就應當屬于全體業(yè)主所有也是片面的。
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