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小區車位成為了小區的重要資源。如何公平合理的使用有限的停車資源是每一個小區業主大會/業委會都必須面對的問題。實踐中，存在部分業主擁有兩輛及以上車輛，但是其私人專有車位只有一個，需要用到小區公共車位時，應該如何看待其第二輛車并且定價呢？換言之，小區在分配停車位的過程中，是否可以將業主的私人專有停車位作為因素進行考慮？本文將從一個擁有多輛車輛的業主認為已有小區車位收費不合理而提起訴訟出發，與各位讀者探討小區車位分配時的權力邊界、適用法律以及糾紛解決方法，以期小區能夠合理規劃成為，合理利用資源，避免糾紛。
案情簡介：
林某是上海市寶山區A小區地下1層460號車位的產權人，屬A小區之物業管理區域。
2017年1月26日，該小區物業管理處發布小區機動車輛管理規定，主要內容為，本小區規劃配置的地下停車位1,375個，地面停車位497個，臨時停車位300個，小區住戶2,962戶，目前車輛數近2,500輛，小區停車矛盾日益突出，為緩解小區停車矛盾，貫徹“業主優先”的原則，合理分配停車資源，根據相關規定及小區實際情況，制定本管理規定。
其中，第一條第1款規定，本小區停車資源有限，無法保證每戶都有一個車位，按照先到先得的原則，凡有機動車的業主，每戶只能安排一個車位。在額度已滿的前提下，未能租賃到車位或新增車輛可以到管理處備案登記后排隊等候，等候期間的停車問題，由業主自行解決。第13款規定，本小區包月停車收費標準為:本標準中所涉及的車位包含私家車位、地庫租賃車位、地面租賃車位，1)本小區地面包月停車的收費標準為:(1)業主按戶只占用一個車位時，地面包月租賃費150/月;(2)業主按戶占用二個車位時，第二個車位地面包月租賃費250/月......
2017年2月4日，小區業委會發布《關于執行新的機動車管理規定的公告》，告知新的小區機動車輛管理規定于2月18日起試運行，自3月1日起正式實施。
因林某曾經購買過地下產權車位，按照該《管理規定》再租賃地面車位時算第二個車位進行遞增收費。因此林某從2017年10月10日支付了10月至12月三個月的地面臨時車位租賃費共750元，每月250元。林某認為，根據《物權法》規定，地面臨時車位屬于業主共有，林某作為業主對以業主共有部分劃定的停車位與其他業主享有公平同等權利，其已經購買的產權車位并不能排除其對共有部分停車位的共有權利。故提起訴訟請求撤銷該小區發布的《機動車輛管理規定》中關于將私家車位與公共車位一并計入小區統籌安排的車位數量的條款。
法院觀點：
法院認為，根據《物權法》（現為《民法典》）的相關規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
林某享有的產權車位是通過購買方式取得，支付了相應的對價，該產權車位屬于林某的專有部分;同時，林某作為小區業主，對以業主共有部分劃定的停車位則與其他業主享有同等的權利，不應以其已經享有專有部分來否認其對共有部分的權利。
小區現有停車位不足并非林某的過錯所致,故僅因其已經取得產權車位而剝奪其作為業主對共有部分享有的共有和共同管理的權利缺乏法律依據。
因此，小區業委會作出的機動車管理規定用階梯式價格手段調節小區車位的供求關系，雖有利于緩解小區內停車問題，但該規定侵害了林某作為業主對小區共有部分所享有的同等權利，以林某已有私家產權車位為由 ，剝奪了林某與其他業主按同等標準安排租賃停車位、執行停車租賃費標準的權利，侵犯了林某的合法權益。故，判決撤銷小區業委會做出的《關于執行新的機動車管理規定的公告》。
其實在這個問題的認識上，各個法院之間也存在分歧。盡管在本案中，法院支持了業主林某的請求，認為業委會將私家產權車位與公共車位一并計入安排的做法侵犯了業主權益。但是，在(2018)滬0112民初6331號、(2022)滬0113民初9509號的兩起類似案件中，法院均支持了業委會的做法，認為其彰顯了公平正義。認為雖然業主取得地下車位的所有權時的確付出了對價，但其在地面車位所停放的車輛還是不能視為第一輛車。地下車庫與地面車庫均屬于住宅小區必要的配套措施，其使用應當服從于全體業主的共同利益。車位在大多數住宅小區已經成為了重要資源。如何公平合理地使用有限的停車資源無疑是有關共有和共同管理權利的重大事項，應當由業主共同決定。將地下車庫與地面車位作為整體停車資源，通過價格杠桿合理調節資源分配，既確保了每戶業主基本的停車需求，又抑制了部分過高的停車需求，在小區的自治中彰顯了公平正義的法律精神。相關的決議只要程序合法合規，應當予以支持。
律師分析與啟示：
本案的爭議焦點是小區業委會發布的《機動車管理規定》中將私家產權車位與公共車位一并計入安排分配車位及包月停車費標準的停車指標基數之條款是否侵犯了相關業主的權益。雖然法院的不同看法確實對業委會以及小區業主產生了巨大困擾。但是筆者認為，在程序合法合規的前提下，這種將地下車庫與地面車位作為小區整體停車資源，通過價格杠桿合理調節資源分配的決議有效。
第一，業委會將私家產權車位與公共車位一并安排的決定公平合理。
根據我國法律規定，制定和修改業主大會議事規則、管理規約等有關共有和共同管理權利的重大事項，由業主共同決定。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。
更重要的是，本案糾紛的產生揭示了一個問題，在涉及住宅小區的共同事務的管理中，當業主個體利益最大化與共同利益最大化之間存在沖突時，兩者如何取舍?應當看到，住宅小區的業主基于共同生活關系而形成利益共同體，如果只強調個體利益而不考慮共同利益，個體利益事實上得不到保障。從表面上看，業委會所做出的《管理規定》確實未能實現地下車位業主個體利益最大化，但如果不對有限的停車資源加以挖掘利用，并適度抑制停車需求，而是任由小區車輛無序增長、無序停放，會因此產生多方面的矛盾，不但不能保障業主的個體利益，反而可能損害業主的個體利益。
第二，業委會形成有效決議應當注意程序合法。
在訴訟之中，當事人不僅認為《機動車管理規定》在實體內容上侵犯了業主的權益，其在程序上也存在瑕疵。雖然在最后的法院判決之中，都沒有支持這樣的訴訟請求，但是也為各業委會敲響了警鐘。例如，投票的文件草案需要與最后通過的文件內容一致。不能出現違反或者改變全體業主真實意思的修改。《民法典》第二百七十八條規定，業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。業委會要保證“參與表決”的落實。小區的業主委員會應當通過多種方式及途徑送達表決票、積極鼓勵業主參與表決。可以通過參與投票有獎等各種方式提升業主參與小區表決的積極性。確保通過決議的程序符合法律法規及小區議事規則的約定。
滬公網安備 31010402007129號
