網上投稿
一、引言
住宅消防安全直接關系業主生命財產安全，物業服務企業作為小區公共區域消防管理的核心責任主體，其合規管理水平是防范火災風險的關鍵防線。
實踐中，因物業消防管理缺位引發的火災事故屢見不鮮：2021年7月，上海某小區16號樓因住戶不當使用電器引發火災，居民楊某進入失火樓房后死亡。家屬起訴時指出，物業公司存在消防控制室值班人員無證且業務不熟練、自動消防設施長期故障、消防栓無水、消防通道堵塞等問題，火災發生后既未及時接收報警信號，也未啟動救援和疏散措施，延誤了救援。法院審理后認定物業公司未履行法定消防安全防范和保障義務，對楊某死亡存在重大過錯，判決其承擔20%的責任，賠償死者家屬各項損失共計約19.09萬元。2024年4月，閔行一小區內一輛違規改裝的電瓶車在集中充電點爆燃，火勢蔓延燒毀9輛電瓶車和2輛機動車。受損汽車車主起訴索賠，并稱小區消防通道被占用導致火勢難控、損失擴大，物業公司需擔責。物業辯稱消防車可從其他入口快速抵達，保安也及時救火，已盡安全保障義務。閔行法院審理后認為，物業公司未及時發現并制止消防通道被占用的情況，在消防管理上存在明顯疏失，最終判決其承擔10%的賠償責任。上述案例深刻警示了消防合規管理絕非形式主義。本文結合《消防法》等核心法規，明確物業消防法定職責與合規標準，拆解日常管理實操路徑，為物業服務企業提供可落地的合規指引。
二、物業消防合規管理的核心法律法規依據
物業服務企業開展消防管理工作，需以現行法律法規為根本遵循，核心依據包括以下三類：
（一）基礎性法律
《中華人民共和國消防法》是消防管理的根本大法，明確了 “預防為主、防消結合” 的方針，規定物業服務企業對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，及時消除火災隱患。對違反規定的企業，可處五千元以上五萬元以下罰款；造成嚴重后果的，還需承擔民事賠償甚至刑事責任。
（二）專門性規章
《高層民用建筑消防安全管理規定》（應急管理部令第 5 號）針對高層住宅特點，細化了物業消防職責，要求建立消防安全制度、明確管理機構和人員、定期開展巡查檢測、組織消防演練等。《住宅物業消防安全管理辦法》進一步明確物業對共用消防設施的維護責任、隱患排查流程和應急處置要求。
（三）技術標準規范
《建筑消防設施的維護管理》（GB 25201-2010）作為強制性國家標準，規定了消防設施巡查頻次、檢測要求和檔案管理規范；《住宅物業消防安全管理》（XF1283-2015）則從行業規范層面，明確了自動消防設施維護保養、專項維修資金使用等實操要求。這些標準為合規管理提供了具體技術依據。
三、物業消防管理的法定職責與合規邊界
（一）法定職責清單
根據相關法律法規，物業服務企業的消防管理職責可概括為 “設施維護、隱患排查、通道保障、宣傳演練、應急處置” 五大核心，具體為：
1． 建立健全消防安全制度，擬訂年度工作計劃和保障方案，明確專門部門或人員負責消防管理；
2． 對共用消防設施、器材和消防標志定期檢測、維護保養，確保完好有效；
3． 每日開展防火巡查，每月進行全面檢查，及時制止并報告違規行為；
4． 保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，嚴禁占用、堵塞、封閉；
5． 督促業主履行消防安全義務，定期開展消防宣傳教育；
6． 制定滅火和應急疏散預案，每半年至少組織一次消防演練；
7． 建立微型消防站，落實 24 小時值班制度，火災發生時及時響應處置。
（二）合規核心邊界
消防合規管理的關鍵在于 “不缺位、不越權”：一方面，不得擅自關停消防設施，不得放任火災隱患存在，不得推諉維護責任；另一方面，無權對業主專有部分強制檢查，制止違規行為時需采取合法方式，不得侵犯業主合法權益。
四、物業消防日常合規管理的實操路徑
（一）設施維護：筑牢硬件防線
1． 建立設施電子檔案，對消防栓、滅火器、煙感報警器等逐件登記，記錄安裝時間、檢測結果、維修記錄，實行 “紅黃牌預警” 制度，對老化器材及時更換。
2． 制定《消防設施維保標準化手冊》，明確不同設施的巡檢頻率、檢查內容、合格標準（如消火栓每月查閥門密封性、每季度放水測試，標準為“水壓≥0.15MPa、出水順暢”），避免因員工經驗差異導致維護不到位。
3． 嚴格執行維護頻次標準：每日巡查消防設施外觀，每周測試煙感報警器靈敏度，每月檢查防火門閉門器性能，每季度聯動測試消防水泵壓力，每年委托專業機構進行全面檢測并存檔備查。
4． 規范故障處理流程，發現設施損壞立即組織維修，維修期間需采取臨時防護措施并公示告知，因維修需停用系統的，須經消防安全責任人批準并確保安全。
（二）隱患排查：構建全流程閉環
明確巡查重點：聚焦疏散通道是否暢通、常閉式防火門是否關閉、電動自行車是否違規充電、樓道是否堆放易燃雜物等關鍵環節，參照應急管理部要求建立巡查清單；
建立“發現-勸導-報告”機制：對業主“飛線充電”、私拉亂接電線等行為，當場勸導制止；制止無效的，及時報告消防救援機構；
規范記錄留存，每日填寫《建筑消防設施巡查記錄表》，對發現的隱患明確整改責任人和期限，整改完成后閉環銷號，確保全程可追溯。
（三）通道管理：守護生命通道
劃定消防車通道標識線和禁停區域，在顯著位置設置警示標志，明確告知占用通道的法律后果；
加強車輛停放管理，實行 24 小時巡查，及時清理占用消防通道的車輛，對拒不配合的業主，可通過業主委員會協調或報警處理；
嚴禁在疏散走道、樓梯間、安全出口堆放雜物或設置障礙物，定期清理樓道內違規停放的電動自行車，按規定設置集中充電區并配備自動斷電功能。
（四）宣傳演練：提升應急能力
常態化開展宣傳教育，在單元門廳設置消防隱患曝光欄，針對老年人、租房群體開展定向培訓，通過實操教學提升業主滅火器使用和逃生面罩佩戴技能；
每半年組織一次消防演練，內容涵蓋初期火災撲救、疏散路線引導、特殊人群幫扶等實戰場景，確保業主熟悉逃生路線和自救方法；
制定詳細的滅火和應急疏散預案，明確微型站響應流程，確保初期火災 5 分鐘內可控，同時與消防救援機構共享小區消防設施圖紙。
（五）應急處置：守住最后防線
消防控制室實行 24 小時雙人值班制度，值班人員需持證上崗，每 2 小時記錄一次設備運行情況，接到報警信號后立即核實處置；
微型站配備水帶、滅火器等基礎裝備，建立 “接警核實 - 微型站出動 - 聯動消防”的三分鐘響應流程；
火災發生時，立即啟動應急預案，組織疏散引導員打開防火門、使用應急廣播指引方向，提醒業主 “不乘電梯、低姿逃生”，同時及時撥打 119 報警并報告消防安全責任人。
五、物業消防管理合規啟示
責任意識是前提：物業需將消防合規作為核心職責，摒棄 “重收費、輕管理”的理念，建立“全員參與、全程管控”的責任體系；
制度執行是關鍵：合規管理不能停留在紙面，需將巡查、維護、宣傳等要求落實到日常工作，確保每一項制度都有人執行、有人監督；
技術賦能是支撐：推廣智慧消防技術，可有效降低人為管理成本，提升隱患排查和應急響應效率；
多方協同是保障：加強與業主委員會、居委會、消防救援機構的聯動，形成共治合力，才能真正筑牢消防安全防線。
六、結語
住宅消防合規管理是物業服務企業的法定責任，也是保障業主生命財產安全的核心使命。物業服務企業需以《消防法》等法律法規為依據，明確合規邊界，落實設施維護、隱患排查、通道管理、宣傳演練、應急處置等全流程要求，通過制度化、常態化、精細化管理，消除火災隱患。同時，要從典型案例中汲取教訓，不斷提升合規管理水平，與業主共同構建 “小火不亡人、大火不成災” 的安全居住環境。消防合規無小事，唯有恪盡職守、久久為功，才能真正守護好業主的家園安全。
滬公網安備 31010402007129號
