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建筑物架空層的產(chǎn)權(quán)歸屬在法律層面上一直存在“立法空白”，隨著近年來業(yè)主權(quán)利意識(shí)的增強(qiáng)，架空層的所有權(quán)歸屬在實(shí)踐中引發(fā)了越多越多的爭(zhēng)議。本律師從自己承辦的一起架空層所有權(quán)歸屬糾紛出發(fā)，與各位讀者探討架空層的所有權(quán)歸屬問題。
案情簡(jiǎn)介：
原告系某小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，該小區(qū)由被告某開發(fā)商于2003年建設(shè)。根據(jù)《房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書》中房屋狀況匯總表顯示，該小區(qū)內(nèi)的18-20號(hào)底層系架空層，面積305.71平方米；11-13號(hào)底層亦系架空層，面積322.87平方米。被告開發(fā)商占用了上述底層架空層的部分面積，并將其封閉分隔成7間房間，其中一間房間自行使用，用于辦公，其他六間房間用于出租并收取租金。
案涉小區(qū)業(yè)委會(huì)就架空層所有權(quán)糾紛訴至法院，并提出返還架空層并支付占用使用架空層的使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。
法院觀點(diǎn)：
法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為系爭(zhēng)架空層的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，系爭(zhēng)架空層雖然封閉作為商鋪、辦公使用，但從未單獨(dú)進(jìn)行過權(quán)利登記。架空層系由業(yè)主和使用人共同使用的公共設(shè)施，與小區(qū)道路、綠地等公共設(shè)施性質(zhì)相同，依附于主體建筑而存在，并非獨(dú)立的房屋主體。當(dāng)開發(fā)商將新建住宅全部出售之后，公共設(shè)施的權(quán)屬亦應(yīng)隨房屋主體轉(zhuǎn)移并歸屬于業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)單獨(dú)保留架空層的使用權(quán)，被告作為開發(fā)商的股東同樣無權(quán)繼續(xù)占有使用，故判令被告返還系爭(zhēng)架空層。小區(qū)地面架空層歸小區(qū)業(yè)主共有，業(yè)主享有占有、使用等權(quán)利。被告占用或出租收益系爭(zhēng)架空層多年，致使小區(qū)業(yè)主對(duì)系爭(zhēng)架空層的使用權(quán)益受到侵害，應(yīng)當(dāng)綜合考慮被告收取的租金情況、管理投入等因素，酌情確定應(yīng)當(dāng)賠償?shù)膿p失。
律師分析與啟示：
根據(jù)《民用建筑設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50352-2019）的規(guī)定，房屋是四界有墻體圍合成一個(gè)封閉、獨(dú)立的空間；架空層是僅有結(jié)構(gòu)支撐而無外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開敞空間層；房屋與架空層在結(jié)構(gòu)及外觀上存在明顯差異，架空層的典型特點(diǎn)是有結(jié)構(gòu)支撐、開闊寬敞且高度不低于2米。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》第二條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。”從架空層的物理屬性來看，其具有依附性，不具有建筑物結(jié)構(gòu)上的獨(dú)立性，也無法排他使用，更不能登記為特定業(yè)主所有權(quán)的客體，不屬于建筑物的專有部分，屬于全體業(yè)主共有部分。
目前，全國(guó)性法律規(guī)定并未對(duì)架空層的產(chǎn)權(quán)作出明確規(guī)定，但部分地區(qū)的法規(guī)或規(guī)范性文件中已經(jīng)有所規(guī)定。例如，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第四十三條規(guī)定，小區(qū)門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊屬于業(yè)主共有。《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地屬于業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得擅自占有、處分：……
（二）共用的架空層、走廊、通道、樓梯間、電梯間、垃圾房以及屋面、外墻的附屬空間……《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十二條規(guī)定，共用部位，是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ妗㈤T廳、管道及電梯等設(shè)施設(shè)備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等。
盡管部分地區(qū)已經(jīng)對(duì)架空層的產(chǎn)權(quán)歸屬作出規(guī)定，但實(shí)踐中在架空層產(chǎn)權(quán)問題上產(chǎn)生爭(zhēng)議的例子仍屢見不鮮，開發(fā)商與業(yè)主雙方各執(zhí)一詞，有些開發(fā)商會(huì)認(rèn)為架空層權(quán)屬規(guī)定模糊，可以本著“誰投資誰獲益”的市場(chǎng)規(guī)律歸其所有，業(yè)主會(huì)認(rèn)為架空層依附于房屋，系從屬物，在購(gòu)買房屋取得房屋產(chǎn)權(quán)后，即相應(yīng)取得架空層的所有權(quán)。
我們認(rèn)為，建筑物架空層屬于建筑物的附屬設(shè)施，隨著開發(fā)商出售建筑物，架空層的權(quán)屬也一并轉(zhuǎn)移給業(yè)主，直至房屋售空，架空層的權(quán)屬全部概括轉(zhuǎn)移給業(yè)主完畢。因此，建筑物架空層的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)擅自使用和出租。
上述案例中，即使開發(fā)商對(duì)架空層進(jìn)行了“違章搭建”，將架空層改造為封閉空間，并分隔成單獨(dú)的房間用于辦公和商業(yè)，仍不能改變架空層系小區(qū)業(yè)主共有部位的性質(zhì)。開發(fā)商擅自侵占架空層的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主返還架空層并賠償由此給業(yè)主造成的損失。
架空層雖不是某個(gè)業(yè)主的專有部分，但其為業(yè)主們的生活帶來便利，營(yíng)造更舒適的生活空間，若架空層被侵占難免影響業(yè)主的居住體驗(yàn)，減損業(yè)主的居住利益。因此對(duì)于業(yè)主而言，在面臨架空層等共有部分被非法侵占的情況，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的合法權(quán)益。對(duì)于開發(fā)商或物業(yè)公司而言，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎使用小區(qū)架空層，如需利用架空層進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過全體業(yè)主表決通過。
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