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       2025年4月29日下午，房地產與城市更新交叉融合前沿問題研討會（以下簡稱研討會）在上海邦信陽律師事務所（以下簡稱邦信陽所）舉辦。此次研討會由上海律協城市更新（征收）專業委員會（以下簡稱城更委）和上海律協房地產專業委員會（以下簡稱房產委）聯合舉辦。研討會由城更委李維世副主任主持。城更委主任馬永健律師、城更委副主任鄭震捷律師，房產委主任陸國飛律師、房產委副主任袁曉東律師，城更委和房產委共計50余人參加了此次研討會。李維世副主任首先向精心籌備此次研討會的邦信陽所致以誠摯謝意，并感謝各位律師能夠撥冗出席此次研討會。
      城更委馬永健主任致開幕詞。此次研討會以城市更新與房產領域的法治實踐為主題，既是對過往合作的延續，更是深化交流的新起點。期待通過主題演講與圓桌對話，聚焦行業熱點、碰撞思想火花，凝聚智慧共識，為上海城市更新立法完善及實務操作提供更具價值的專業方案。馬永健主任同時希望兩個專委會以本次活動為契機，建立長效合作機制，在跨領域研討、區域交流等方面開展更多創新實踐，能為行業發展注入更多法治動能。
       房地產專業委員會副主任袁曉東律師圍繞“城市更新模式多元化的若干思考”展開了主題演講。袁曉東律師指出，近年來，隨著市場對城市更新的認知持續深入，房地產市場的動態變化使得城市更新中商品住房開發標準日益嚴苛。袁曉東律師結合兩個典型的一二級聯動城市更新項目案例，深入剖析市場化主體參與城市更新所面臨的新挑戰。他強調，律師在為市場化主體提供城市更新項目法律服務時，不僅要敏銳識別現行法律框架下的風險點，更需立足項目全局，前瞻性地考量未來發展方向。最后，袁曉東律師表達了期望，希望借此次研討會契機，與同行深入探討上海城市更新的未來發展方向與創新實踐模式。
      城更委委員李剛律師就“城市更新（征收）中房地產物權問題探討”進行了主題演講。李剛律師首先對從拆遷到征收時代的房地產物權問題進行了探討。李剛律師開篇便聚焦房地產物權在政策轉型中的關鍵變化，深入剖析從拆遷到征收時代的物權爭議焦點。李剛律師指出，傳統拆遷模式下，開發商憑借拆遷許可證實施拆遷，這種市場化主體主導的行為與居民基于房產證享有的物權存在天然矛盾。而征收政策的革新，由政府直接作出征收決定，通過法定程序明確征收范圍、補償標準，從法律層面重構征收秩序，從根本上化解了這一矛盾。然而，在當前房屋征收實踐中，新的困境悄然浮現。即便簽訂了房屋征收補償協議，被征收人仍可能面臨無法如期獲取補償利益的困局。李剛律師結合一起典型的征收補償協議行政訴訟案例，分別從行政訴訟、租賃合同糾紛訴訟、排除妨害糾紛訴訟等維度，深入探討不同法律路徑在解決爭議中的可行性與適用場景。李剛律師還對 “先補償后搬遷” 原則的法律內涵、實踐操作要點及執行難點進行了細致解讀。
       房產委委員赫少華律師圍繞“城市更新中存量工業用地轉型路徑探究”做主題演講。上海工業、倉儲、研發三類產業用地存量達728平方公里，其中低效用地盤活任務緊迫。區域產業規劃直接決定用地轉型方向，以及配套的土地規劃調整、稅收優惠等政策。律師應當深度研讀城市更新政策體系與產業用地政策體系，對各區域產業規劃有清楚的認識，為客戶規避因規劃不符導致的投資并購風險。赫少華律師還介紹了產業用地分類以及新型用地創新，并著重就城市更新項目中的產權歸集與更新實施難點進行了解讀。赫少華律師還介紹了產業用地分類以及新型用地創新，并著重就城市更新項目中的產權歸集與更新實施難點進行了解讀。赫少華律師指出，當前上海城市更新與產業用地轉型路徑呈現多元化趨勢，涵蓋自主更新、聯合開發等模式，律師需密切關注規劃調整、產業政策動態及交易結構合規等風險，可在政策研究、產權架構設計、合規審查等多環節提供全流程法律服務。
       在“城市更新中房地產租賃問題探討”的主題演講中，城更委委員吳華彥律師以非住宅征收補償爭議為核心，系統展開四大板塊論述。吳華彥律師開篇點明，當前非居住房屋征收引發的租賃糾紛高發于產權人與承租人間，呈現案件量大、標的額高、矛盾尖銳的特征。隨后，吳華彥律師深入剖析非居住房屋征收補償對象界定、補償范圍劃分、租賃合同糾紛請求權依據，以及停產停業損失分配原則等關鍵議題，并著重探討裝飾裝修補貼、設備搬遷補償、設備損毀賠償等實務難點。演講最后，吳華彥律師呼吁建立標準化操作口徑，一方面建議通過普法宣傳提升承租人對征收補償權益的認知，從源頭上降低訴累；另一方面強調征收單位需規范補償方案、公告及協議文本，法院亦應統一裁判標準，以此推動非居住房屋征收補償領域的規范化進程。
       在與談圓桌討論環節，城更委委員朱守俠、高原律師，房產委委員張春潮、王輝律師，聚焦城市更新涉房地產疑難問題，展開了深度的探討。圓桌討論環節由房產委赫少華律師主持。朱守俠律師提出了國土房屋征收中未登記的建筑認定問題，并列舉了實踐中遇到的諸多疑難問題，包括1981年以前建筑認定和相應的客觀證據標準；81年至85年間建筑認定標準要求等。
       張春潮律師深入剖析城市更新土地一級開發階段的疑難問題，聚焦前期項目若擱淺，開發主體前期投入成本難以保障；一級開發主體面臨融資困境且結構復雜；退出機制缺位，政策與市場變動頻繁等痛點。為此，張春潮律師提出針對性建議，如規范前期投入機制、實行第三方資金托管，在前期協議中明確退出觸發條件與補償條款，采用多階段分周期投入方式，同時創新融資模式以分散資金風險。
       高原律師針對產權碎片化的疑難問題進行了分享。高原律師認為城市更新應當區分政府導向和市場導向，結合其辦理的強制清算案件，高原律師認為面對產權碎片化，在無法做到產權歸集和談判的情況下，能否靈活的采用政府收儲的方式，由政府收儲后將開發經營權賦予國企，通過國企與民企合作，以租金為底層資產開展金融創新等思路。
       王輝律師和朱守俠律師就征收補償中租賃合同請求權基礎和相關補償的分配與吳華彥律師進行了進一步交流。
       在自由發言階段，各位參會律師圍繞會議中涉及的城市更新、土地征收等疑難問題展開深入探討與交流。參會律師紛紛表示，本次研討會不僅幫助自己打破知識壁壘、擴充專業儲備，還為后續開展法律服務提供了新思路。對于會上存在爭議的議題，參會律師提議后續可開展專題研討，進行更為系統、全面的研究，從而推動城市更新與土地征收領域法律服務工作的高質量發展。
      研討會最后，房產委主任陸國飛律師對此次研討會進行了總結發言。陸國飛主任認為，此次研討會現場氣氛熱烈，各位律師各抒己見，充分展現出對城市更新領域深入探究的熱情與專業素養。回顧過往，從上海城市更新條例制定到城市更新中心的組建，城更委和房產委曾并肩作戰、攻堅克難，這段攜手奮進的經歷，不僅凝聚了深厚情誼，更為此次研討會奠定了堅實基礎。研究城市更新需找準維度，梳理現有城市更新模式，更好地理解各類更新方式的本質，為后續研究與實踐提供清晰思路。陸主任表示期望此次研討會能夠鼓勵各位律師深入務實，進一步突破城市更新研究與實務中的難點，以案例融合制度，平衡研究精力與專業業務同步發展 。