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一、案情介紹
A公司為原告、B公司為被告，第三人為某鎮政府。2012年8月，A公司與B公司簽訂《租賃合同》，約定B公司將位于上海市某區某弄某號廠房（以下簡稱“系爭廠房”）出租給A公司，計租建筑面積為800平方米，租賃期限為5年，自2012年9月1日起至2017年8月31日止。
2017年6月5日，第三人某鎮政府（甲方）與B公司（乙方、被補償人）簽訂《上海市集體土地上征地房屋補償協議》（以下簡稱《房屋補償協議》），約定因建設需要，雙方就征地房屋補償事宜協商一致，B公司的非居住房屋建筑面積3620.69平方米（其中有證1485平方米，無證2135.69平方米），經上海某房地產評估有限公司評估，評估總價為8897001元，其中：1、房屋補償總價為4854542元；2、房屋裝飾補償款為1639830元；3、其他構筑物及附屬設施補償款為1524862元；4、設備搬遷和安裝費用及無法恢復使用的設備按照重置價結合成新計算的費用，合計補償款為837517元；5、綠化苗木為40250元；停產停業損失補償計519750元；其他補償為搬遷費108621元；第三人共計應向B公司支付補償款9525372元。B公司應在簽訂本協議后15日內，即2017年6月20日前搬離原址，并負責房屋使用人也如期搬遷。A公司于2017年4月30日搬離系爭廠房，B公司收到第三人支付的上述全部補償款，系爭房屋亦被拆除。
二、各方觀點
原告（A公司）認為：2012年8月，原、被告簽訂《租賃合同》，約定原告向被告租賃系爭廠房，租賃期限自2012年9月1日起至2017年8月31日止。合同履行期間，因系爭廠房被列入動遷范圍，導致租賃合同不能繼續履行，原告于2017年4月底搬離上述廠房。同年，被告B公司從第三人某鎮政府處獲得了房屋拆遷的相關補償費用，其中包括動遷費、停產停業補償費、搬遷費。2017年12月，被告通知原告辦理拆遷補償事宜，但原告發現補償項目中只有動遷費431698元，沒有停產停業補償費及搬遷費。因雙方就停產停業補償費和搬遷費協商不成，故原告提起訴訟。
被告（B公司）認為：被告是租賃物的實際產權人，根據《上海市國有土地上房屋與補償實施細則》的相關規定，征收非居住房屋的應當對被征收人給予補償，被補償的主體為產權人即被告。故因本次拆遷所產生的停產停業損失補償費和搬遷費是被告合法取得，而不是對原告的補償，原告無權主張該費用。
第三人某鎮政府認為：原告租賃的廠房沒有產權證，該廠房所使用的是集體土地，非國有土地，本案所涉的房屋動遷屬協議動遷，而非征收。被告與第三人簽訂《上海市集體土地上征地房屋補償協議》是第三人與被告之間就總價進行協商后達成的動遷補償協議，不涉及征收征用概念。在簽訂協議過程中被告告訴過第三人存在租賃戶的事實，補償金額也考慮了租賃因素，在評估公司進行評估時，租賃戶與評估公司溝通，對其裝修、設備、設施等進行評估。但原告因房屋租賃合同無法履行所產生的損失，不應完全以被告與第三人之間的動遷補償協議為唯一依據。
三、法院認為
出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案系爭廠房既無房地產權證，亦無證據證明取得過建設工程規劃許可證，雖然在《房屋補償協議》中有“有證”、“無證”的表述，但該表述僅是拆遷中用以區分不同的補償標準，并非確認部分房屋為合法建筑，故原、被告雙方就系爭房屋所簽訂的《租賃合同》應屬無效。但就《租賃合同》無效的過錯責任而言，被告明知系爭房屋未取得建設工程規劃許可證仍出租給原告使用，應承擔主要責任；原告作為承租人，簽約前未謹慎審查租賃標的物是否為合法建筑物，應承擔次要責任。本案的主要爭議焦點在于原告是否有權獲得房屋補償協議中的停產停業損失和搬遷費。對此，本院認為，停產停業損失通常是因征收或拆遷導致房屋實際經營、使用人停產停業所產生的經營損失，而搬遷費則是房屋實際經營、使用人因搬離房屋時所產生的設備遷移損失，故依其性質，原告有權要求被告就上述兩項損失進行補償。因《房屋補償協議》中的停產停業損失補償按所謂有證面積1485平方米計算，而搬遷費按所謂有證面積1485平方米加無證面積2135.69平方米計算，故本院亦參照該標準，并結合原告實際使用的有證、無證面積以及原、被告的過錯程度，酌情確定被告支付原告停產停業損失121275元、搬遷費11655元。
四、律師分析
本案的主要爭議焦點在于承租人是否有權獲得非居住房屋補償協議中的停產停業損失和搬遷費。該案中法院認為，停產停業損失通常是因征收或拆遷導致房屋實際經營、使用人停產停業所產生的經營損失，而搬遷費則是房屋實際經營、使用人因搬離房屋時所產生的設備遷移損失，故依其性質，承租人有權就上述兩項損失要求進行補償。就本案而言，法院是判決支持經營性租賃房屋的承租人獲得停產停業損失和搬遷費。現實中，經營性租賃房屋被征收時，承租人權益被侵害的現象層出不窮，承租人處于“有損失卻無補償”的境況大量存在，并由此產生很多的訴訟。
經營性租賃房屋征收與普通的房屋征收相比是有其特殊之處。首先，經營性租賃房屋征收補償對象除了房屋的所有權人外，還有房屋的實際使用者，即承租人；其次，經營性租賃房屋補償項目除了對房屋價值的補償外，還會涉及到停產停業損失、搬遷費、裝飾裝修損失等補償。由此可見經營性租賃房屋的補償同時涉及房屋所有權人和承租人，極易引起糾紛。
《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院第590號令）第2條規定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。該條規定將“被征收人”定義為“被征收房屋所有權人”，將承租人排除在被征收人范圍。由于承租人喪失了“被征收人”的法律地位，征收過程中征收相關部門會繞過承租人直接對房屋的所有權人進行補償。而承租人想要保護自己的利益，只能依據租賃合同向出租人主張權利，不能直接向征收人主張權利。往往實務中，租賃合同大部分都是出租人（房屋所有權人）草擬出具，合同中并不會對停產停業損失、裝飾裝修損失、搬遷費等補償項目的分配進行約定或者即使有約定也是約定不具體明確，那么承租人想要獲得停產停業補償、裝飾裝修補償、搬遷費難度很大。
由于立法的缺失，導致承租人陷入司法保護的困境，那么承租人的利益如何予以保護，律師建議：1、簽訂租賃合同時，承租人必須與出租人（房屋所有權人）就承租房屋獲得征收補償雙方如何分配進行詳細明確約定。哪些補償項目屬于出租人，哪些補償項目是補償承租人都要在租賃合同中羅列清楚。2、承租人要積極參與征收拆遷流程，時刻關注征收拆遷的進程，了解征收拆遷的信息。在征收拆遷的各個環節，承租人應主動與征收人、房屋所有權人溝通，并按照要求提交相關材料，以免被排除在外。3、承租人在租賃房屋之后，要及時保留證據。比如承租人對租賃房屋進行裝飾裝修，那么對于裝飾裝修過程中產生的相關證據務必保存完整；在參與征收拆遷各個環節中，將獲取的相關征收拆遷材料留底；在搬遷時，對于租賃房屋中的可搬走或不可搬走的設施設備進行整理記錄，固定證據。
滬公網安備 31010402007129號
