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【案情簡介】

商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域存在大量長租的地產(chǎn)經(jīng)營模式。本案承租人具備物業(yè)服務(wù)一級(jí)資質(zhì)，公司現(xiàn)擁有某市創(chuàng)意園區(qū)和商務(wù)樓宇、大型商場等各種功能性物業(yè)管理園區(qū)共二十余家。

2017年6月，承租人擬長租出租人下屬分公司所有的坐落于某市某區(qū)的房屋（下稱“擬租賃房屋”）。擬租賃房屋建筑面積為4萬多平方米、土地面積13000多平方米。承租人與出租人商定租賃期限為20年，年租金數(shù)千萬元。由于租賃期限長、租賃金額巨大且擬租賃房屋情況復(fù)雜，承租人特委托在建設(shè)工程及房地產(chǎn)領(lǐng)域擁有豐富經(jīng)驗(yàn)的律師團(tuán)隊(duì)為其提供專項(xiàng)法律服務(wù)。鞠恒律師以及團(tuán)隊(duì)成員施迎秋律師、隆嘉悅律師助理為承租人提供了擬租賃房屋法律盡職調(diào)查、出具了法律盡職調(diào)查報(bào)告和法律意見書、參與商務(wù)談判、修改租賃合同等與該租賃項(xiàng)目相關(guān)的法律服務(wù)。

代理律師在對(duì)擬租賃房屋進(jìn)行法律盡職調(diào)查的過程中，發(fā)現(xiàn)了擬租賃房屋已辦理抵押登記、所涉土地性質(zhì)為劃撥用地、房屋實(shí)際用途與登記用途不一致、轉(zhuǎn)租后辦理工商登記存在障礙等一系列的法律問題。

【法律問題分析】

一、擬租賃房屋所涉土地為劃撥用地

鑒于本案擬租賃房屋所涉土地為劃撥用地，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第56條、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條及《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第46條的規(guī)定，若出租擬租賃房屋的，本案出租人和擬租賃房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)取得擬租賃房屋所在地的土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自出租的，參照擬租賃房屋所在地和最高院的司法審判實(shí)踐情況，房屋租賃合同并不會(huì)必然無效，但本案出租人和擬租賃房屋所有權(quán)人可能會(huì)面臨被市、縣人民政府土地管理部門沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款的行政處罰的法律風(fēng)險(xiǎn)。另外，本案出租人和擬租賃房屋所有權(quán)人依法應(yīng)當(dāng)將租金中所含的土地收益上繳國家。

為了避免房屋租賃合同履行過程中產(chǎn)生不必要的麻煩，代理律師建議在房屋租賃合同中明確約定：“承租人承租的標(biāo)的物包含了擬租賃房屋以及相應(yīng)的土地和附屬設(shè)施設(shè)備”，以此表明租金中已包含相應(yīng)的土地的租金，避免本案出租人和擬租賃房屋所有權(quán)人在將土地出租收益上繳國家以后再另行向承租人追償；同時(shí)，建議在房屋租賃合同中讓出租人承諾依法辦理該租賃房屋出租的批準(zhǔn)手續(xù)和履行繳納有關(guān)收益的義務(wù)，并約定相應(yīng)的違約責(zé)任，以保證交易的持續(xù)和穩(wěn)定。

二、擬租賃房屋上已辦理抵押登記

“買賣不破租賃”為法律的原則規(guī)定，但也有例外。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第六十六條“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已承擔(dān)”的規(guī)定以及《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”的規(guī)定，當(dāng)一個(gè)房屋上既有租賃債權(quán)又有抵押權(quán)時(shí)，法律優(yōu)先保護(hù)設(shè)立在先的權(quán)利。若抵押權(quán)設(shè)立在先且抵押人已經(jīng)書面告知承租人該等房屋已經(jīng)抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)給承租人造成損失的，由承租人自行承擔(dān)損失。

根據(jù)司法實(shí)踐，法院對(duì)租賃債權(quán)、抵押權(quán)哪個(gè)設(shè)立在先的認(rèn)定基本遵循以下原則：（1）不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)自登記時(shí)生效，登記的抵押權(quán)可對(duì)抗其后發(fā)生的租賃關(guān)系；（2）不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記前，不動(dòng)產(chǎn)租賃合同已經(jīng)登記備案的，租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響；（3）不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記前，不動(dòng)產(chǎn)租賃合同雖未登記備案的，但租賃關(guān)系實(shí)際存在的，如承租人已經(jīng)實(shí)際占有使用不動(dòng)產(chǎn)的，租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。

根據(jù)上述規(guī)定，結(jié)合某市某區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心出具的《不動(dòng)產(chǎn)登記簿房屋抵押狀況信息》，擬租賃房屋已經(jīng)辦理抵押登記，抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)立。因此，若本次擬租賃房屋租賃合同簽訂，則擬租賃房屋上抵押權(quán)人的抵押權(quán)設(shè)立在先，承租人的租賃債權(quán)設(shè)立在后。同時(shí)，出租人已經(jīng)在房屋租賃合同簽署前書面告知承租人擬租賃房屋已經(jīng)抵押之事實(shí)情況。

代理律師認(rèn)為，若發(fā)生抵押權(quán)人主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形導(dǎo)致擬租賃房屋的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，承租人設(shè)立在后的租賃債權(quán)將不能對(duì)抗擬租賃房屋新的產(chǎn)權(quán)人，擬租賃房屋新的產(chǎn)權(quán)人有權(quán)在租期屆滿前要求承租人停止對(duì)租賃房屋的占有、使用且不承擔(dān)任何賠償責(zé)任。同時(shí)，在出租人書面告知承租人擬租賃房屋已經(jīng)抵押且擬簽署的房屋租賃合同沒有另行約定的情形下，承租人由此遭受的損失亦不能向出租人主張。

綜合上述情況，根據(jù)現(xiàn)行中國法律，代理律師建議：

在擬租賃房屋交付前或房屋租賃合同備案前，由出租人注銷在擬租賃房屋上的抵押權(quán)登記。如果出租人不能注銷抵押登記的，由承租人、出租人與抵押權(quán)人就擬租賃房屋租金優(yōu)先償付擬租賃房屋所擔(dān)保的債務(wù)作出相應(yīng)安排，盡量避免不能償付所擔(dān)保債務(wù)的情形發(fā)生。同時(shí)，在擬簽署的房屋租賃合同中明確約定：“若擬租賃房屋抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)給承租人造成損失的，由出租人承擔(dān)承租人的全部損失”。雖然承租人可以通過對(duì)擬簽署的房屋租賃合同進(jìn)行特別約定以要求出租人賠償承租人因擬租賃房屋上抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)給承租人造成的全部損失，但是鑒于出租人的財(cái)產(chǎn)（擬租賃房屋）已被拍賣、變賣且抵押權(quán)人對(duì)于抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，承租人將面臨執(zhí)行不能的巨大法律風(fēng)險(xiǎn)。代理律師建議同時(shí)由出租人的股東或其它單位提供有效擔(dān)保，確保一旦出現(xiàn)抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的情況下，承租人的損失能得到全額賠償。

三、擬租賃房屋的實(shí)際用途與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證登記用途不一致 

本案擬租賃房屋規(guī)定用途是倉儲(chǔ)，劃撥土地用途為倉儲(chǔ)。根據(jù)承租人相關(guān)人員所作說明，承租人與出租人簽署的房屋租賃合同擬將租賃用途約定為商業(yè)、辦公用途且承租人計(jì)劃將擬租賃房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租。

根據(jù)上述情況，依據(jù)現(xiàn)行中國法律，代理律師認(rèn)為：

1.承租人擬將擬租賃房屋用作商業(yè)、辦公用途，與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上登記的用途不一致，違反了《中華人民共和國土地管理法》第五十六條及擬租賃房屋所在地房屋租賃管理?xiàng)l例等法律之規(guī)定。經(jīng)查，法院的司法實(shí)踐通常認(rèn)為，《中華人民共和國土地管理法》第五十六條之規(guī)定是關(guān)于土地利用方式的管理性規(guī)定，而非關(guān)于合同效力的禁止性規(guī)定。此外，房屋租賃管理?xiàng)l例不屬于法律、行政法規(guī)，不屬于人民法院認(rèn)定合同效力的依據(jù)。因此，承租人與出租人擬簽署的房屋租賃合同因租賃合同約定房屋用途與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證登記用途不一致并不必然導(dǎo)致租賃合同無效。

2.根據(jù)有關(guān)規(guī)定，出租人尚須依法承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任。擬租賃房屋所在地房屋租賃管理?xiàng)l例規(guī)定，出租人違反本條例的規(guī)定將不得出租的房屋出租或者承租人違反本條例規(guī)定將不得轉(zhuǎn)租的房屋轉(zhuǎn)租的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令其限期改正，沒收違法所得，并處以違法所得一倍以下的罰款。

3.若改變房屋土地用途出租且未依法經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，將面臨被相關(guān)行政主管部門責(zé)令限期改正并處以罰款的現(xiàn)實(shí)法律風(fēng)險(xiǎn)，該等法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)而將會(huì)影響承租人與出租人租賃合同以及轉(zhuǎn)租合同的正常履行。

4.《關(guān)于擬租賃房屋項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)議紀(jì)要》系某市某區(qū)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)單方面而非各主管部門共同出具，會(huì)議紀(jì)要中載明的運(yùn)營主體系出租人和A公司，項(xiàng)目名稱為“某某文創(chuàng)園區(qū)”，產(chǎn)業(yè)定位為文化、信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)等。鑒于會(huì)議紀(jì)要明確限制了擬租賃房屋的定位，而承租人今后將該項(xiàng)目用作一般商業(yè)、辦公出租，而且承租人并非前述會(huì)議紀(jì)要中載明的運(yùn)營主體，所以，承租人若想直接適用會(huì)議紀(jì)要所確定的內(nèi)容存在一定的障礙。

據(jù)此，代理律師建議：

承租人在與出租人簽署房屋租賃合同前，要求出租人協(xié)調(diào)各有關(guān)主管部門以備忘錄、會(huì)議紀(jì)要或者批復(fù)的方式，將《協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)議紀(jì)要》中涉及的相關(guān)主管部門分管內(nèi)容予以確認(rèn)，允許將土地、房屋用途作為商業(yè)、辦公適用，并且將運(yùn)營主體、產(chǎn)業(yè)園名稱、產(chǎn)業(yè)定位等內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整變更，以確保《協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)議紀(jì)要》有關(guān)內(nèi)容在承租人承租擬租賃房屋后能持續(xù)有效。

四、轉(zhuǎn)租后的工商登記問題

鑒于承租人擬在租賃后進(jìn)行轉(zhuǎn)租，擬租賃房屋規(guī)定用途為倉庫且擬租賃房屋已經(jīng)被擬租賃房屋所有權(quán)人等企業(yè)或企業(yè)分支機(jī)構(gòu)登記為住所或營業(yè)場所。承租人在轉(zhuǎn)租后，次承租人在擬租賃房屋上辦理工商登記時(shí)，可能面臨如下障礙：（1）鑒于承租人擬轉(zhuǎn)租給多個(gè)次承租人進(jìn)行辦公，該等多個(gè)次承租人可能均需辦理工商登記。因此，擬租賃房屋需要進(jìn)行“分割備案”；（2）擬租賃房屋上尚存在工商登記未注銷，將會(huì)影響次承租人進(jìn)行相應(yīng)工商登記；（3）擬租賃房屋一樓沿街，一樓作商業(yè)需要至擬租賃房屋所在地公安部門辦理獨(dú)立門牌號(hào)登記手續(xù)；（4）擬租賃房屋產(chǎn)證面積與實(shí)際面積不一致將影響企業(yè)工商登記；（5）擬租賃房屋用途系倉儲(chǔ)，需要履行企業(yè)工商登記前置、后置程序的次承租人可能無法辦理企業(yè)工商登記。

根據(jù)上述情況，依據(jù)現(xiàn)行中國法律，代理律師建議：

1.承租人進(jìn)一步向擬租賃房屋所在地工商部門就前述問題核實(shí)，解決“分割備案”、注銷現(xiàn)有的工商登記、產(chǎn)證面積和實(shí)際面積不一致等問題。

2.承租人至擬租賃房屋所在地公安部門咨詢獨(dú)立門牌號(hào)辦理事宜。

3.承租人在與出租人擬簽訂的房屋租賃合同中明確約定出租人協(xié)助次承租人辦理前述工商登記。若次承租人無法辦理企業(yè)工商登記的，則承租人有權(quán)解除與出租人的租賃合同且有權(quán)要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。

4.參照本案例之“三、擬租賃房屋的實(shí)際用途與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證登記用途不一致 ”項(xiàng)下律師建議。

【案件結(jié)果概述】

針對(duì)上述法律問題，代理律師出具了相應(yīng)的法律意見書，揭示了擬租賃房屋存在的法律問題及承租人承租擬租賃房屋面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)并為承租人提供了切實(shí)有效的法律建議和解決方案，順利推進(jìn)了房屋租賃合同簽署并大大降低了承租人面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)。

【結(jié)語與建議】

律師對(duì)地產(chǎn)長租項(xiàng)目進(jìn)行法律盡職調(diào)查時(shí)，會(huì)面臨許許多多的法律問題，律師需要根據(jù)復(fù)雜多變的現(xiàn)實(shí)情況，有針對(duì)性地為委托人提供法律意見和建議，盡可能降低委托人面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)。