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現(xiàn)實生活中，開發(fā)商與業(yè)主在開發(fā)商能否出售小區(qū)地面停車位的問題上爭論不休。有業(yè)主主張地面停車位屬于全體業(yè)主的公共部位，開發(fā)商無權(quán)進(jìn)行銷售，因此將開發(fā)商告上法庭索要地面停車位產(chǎn)權(quán)，也有開發(fā)商將業(yè)主委員會列為被告，要求法院確認(rèn)自己出售地面停車位的行為合法有效，業(yè)委會無權(quán)進(jìn)行干涉。那么開發(fā)商究竟有權(quán)出售地面停車位嗎？該問題的核心在于地面停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬于何者，而針對這一點，理論上和實踐中的觀點眾說紛紜，有人主張地面停車位歸開發(fā)商所有，亦有人主張歸全體業(yè)主共有，由業(yè)委會委托物業(yè)公司進(jìn)行出租，收益歸屬于全體業(yè)主。
在此，本律師將通過兩則案例對這一問題進(jìn)行分析。
案例一：開發(fā)商可以出售小區(qū)地面車位
案件事實：
嘉興某小區(qū)開發(fā)商規(guī)劃建設(shè)了401個停車位，其中有地面停車位167個，架空層停車位130個，地下停車位66個，排屋停車位38個，小區(qū)商品房交付使用后，該開發(fā)商以停車位所有人的名義向業(yè)主陸續(xù)出售了地面停車位37個，地下與架空層停車位25個。針對這一行為，有業(yè)主提出了質(zhì)疑，認(rèn)為這些車位應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有，開發(fā)商無權(quán)出售，因而以業(yè)主委員會的名義將開發(fā)商告上了法庭。
法院觀點：
一審法院認(rèn)為，首先，從《物權(quán)法》第142條和第73條可以看出，建筑開發(fā)商作為小區(qū)土地的建設(shè)用地使用權(quán)人，對除第73條中規(guī)定的占用小區(qū)綠地和道路的情形以外的建筑設(shè)施享有所有權(quán)。本案中的停車位未占用綠地和道路，也不存在開發(fā)商轉(zhuǎn)讓、贈與或者放棄所有權(quán)的情形，因此開發(fā)商對車位享有所有權(quán)。此外，《物權(quán)法》第74條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！边@說明開發(fā)商可以通過出售、附贈或者出租等方式處分符合規(guī)劃的停車位，進(jìn)而也可以推斷出開發(fā)商對訴爭的規(guī)劃停車位享有所有權(quán)。因此，法院未對地上、地下車位的歸屬問題分別進(jìn)行說理分析，就直接基于前述理由駁回了原告業(yè)委會的訴訟請求，認(rèn)為開發(fā)商對地上、地下車位享有所有權(quán)，有權(quán)進(jìn)行處分。
一審判決作出后，業(yè)委會不服，向上級法院提起了上訴。在支持一審法院觀點的基礎(chǔ)上，二審法院嘉興中院援引了最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定，認(rèn)為將特定空間認(rèn)定為專有部分需要具備以下幾個特征，（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體，并進(jìn)一步解釋要將“能夠登記”和“登記簿上有記載”區(qū)別開來，沒有記載并不代表不能登記。因此，二審法院最終認(rèn)定開發(fā)商享有所有權(quán)，駁回了業(yè)委會的上訴。
案例二：開發(fā)商不得對外出售小區(qū)地面車位
案件事實：
重慶市某開發(fā)商經(jīng)重慶市規(guī)劃局批準(zhǔn)，建設(shè)了若干地面停車位，但在其獲得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中，這些停車位均未計入建筑面積。此外，該開發(fā)商還與小區(qū)業(yè)主簽訂了《商品房買賣合同補充協(xié)議》，在第9條第3點中約定了規(guī)劃車位、車庫的歸屬，但在具體用語上采取了兩種不同的表述。第一種為：“甲、乙雙方同意，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的游泳池、羽毛球場等公共場地及其公共設(shè)施的所有權(quán)歸全體業(yè)主所有，并委托前期物管公司重慶昊天宸居物業(yè)管理有限公司進(jìn)行統(tǒng)一維護(hù)、管理。如果規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫、幼兒園、醫(yī)務(wù)所和服務(wù)會所等歸甲方所有，甲方有權(quán)通過出售、附贈或者出租等方式進(jìn)行處理?！钡诙N表述與第一種表述的區(qū)別在于第二句開始部分沒有“如果”二字，其余文字內(nèi)容與第一種表述相同。
后開發(fā)商欲出租小區(qū)部分停車位，遭到小區(qū)業(yè)委會的反對，業(yè)委會認(rèn)為小區(qū)停車位利用公共用地設(shè)立，應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有，開發(fā)商和物業(yè)公司均無權(quán)擅自出租或出售。最終，雙方協(xié)商未果，開發(fā)商將業(yè)委會告上法庭，請求法院確認(rèn)規(guī)劃用于停放汽車的393個地上停車位歸自己所有。
法院觀點：
一審法院認(rèn)為，《重慶市物業(yè)管理條例》第63條第2款規(guī)定“建設(shè)單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后，可以向業(yè)主出售車位、車庫。……”根據(jù)上述條例規(guī)定，開發(fā)商能夠以自己的名義處分停車位的前提是享有車位所有權(quán)，而本案中，雖然帝景豪苑小區(qū)的地面停車位屬于已規(guī)劃車位，但并未計入建筑面積，也未納入容積率計算，不屬于能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)和能夠通過登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體范疇，自然也就不屬于開發(fā)商可以取得產(chǎn)權(quán)登記的部分。因此，按照地方法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定開發(fā)商就本案涉及的地面停車位無權(quán)進(jìn)行處分。
本案所涉停車位為地面停車位，并無建筑物，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，在本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。隨著開發(fā)商將商品房向業(yè)主出售后，建設(shè)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)即歸屬于全體業(yè)主，此時地面停車位的土地權(quán)益也應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同享有。且開發(fā)商按照規(guī)劃建設(shè)的地面停車位屬于附屬設(shè)施，其性質(zhì)與其他公共附屬設(shè)施性質(zhì)并無不同，因此應(yīng)當(dāng)歸屬于全體業(yè)主。
開發(fā)商不服一審法院判決，向重慶市中級人民法院提起上訴，二審法院認(rèn)為，盡管開發(fā)商與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同中約定開發(fā)商有權(quán)對車位進(jìn)行處分，但前提是車位歸開發(fā)商所有，而案件中涉及的停車位不屬于計容積率的地上建筑面積，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，因此屬于業(yè)主共有，開發(fā)商無權(quán)進(jìn)行處分。
然而，開發(fā)商認(rèn)為案涉車位經(jīng)過規(guī)劃，未占用任何共有面積，因此堅持自己享有所有權(quán)，并向最高人民法院提起了再審申請。最高院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條第1款規(guī)定認(rèn)為案涉車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，不符合“能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”的要求，因此不能成為享有專有權(quán)的專有部分，屬于業(yè)主共有，最終駁回了開發(fā)商的再審申請。
律師分析：
從這兩個案例中可以看出，同樣是針對未占用綠地和道路的已規(guī)劃地面停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬的爭議，兩地區(qū)法院卻作出了不同判決。嘉興法院的核心觀點在于開發(fā)商作為建設(shè)用地使用權(quán)人，有權(quán)對該建設(shè)用地上的建筑設(shè)施即停車位進(jìn)行處分，且該停車位經(jīng)過規(guī)劃，未占用綠地和道路，因此不屬于業(yè)主共有。而重慶法院則是從地面停車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的角度入手，認(rèn)為案涉停車位實際上屬于附屬設(shè)施，無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)隨土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主共有，開發(fā)商無權(quán)進(jìn)行處分。
針對上述兩個完全相左的裁判結(jié)果，本律師根據(jù)自己的理解分析如下：
首先應(yīng)當(dāng)明確的是，占用道路設(shè)置的停車位，歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)出售。小區(qū)道路分為兩種，一種是市政道路（存在于開放式小區(qū)中），供城市內(nèi)交通運輸及行人使用；另一種是小區(qū)的公共道路，為小區(qū)居民交通出行服務(wù)。而民法典第274條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外”，因此，若為市政道路，其產(chǎn)權(quán)屬于國家所有，開發(fā)商無權(quán)進(jìn)行出售；若為公共道路，該道路土地使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，開發(fā)商在其上設(shè)置的停車位也屬于全體業(yè)主共有，這一點在民法典第275條中也有相應(yīng)的依據(jù)?？梢?，現(xiàn)有法律已經(jīng)對地面停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬作出了明確規(guī)定。
其次，對于未占用綠地和道路的地面停車位，本律師贊同案件中重慶法院的觀點，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。具體理由如下：
第一，地面停車位不構(gòu)成建筑面積，無法登記和出售，因此不能被定性為專有部分。
《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定了構(gòu)成專有部分應(yīng)當(dāng)具備三個特征：（一）具有構(gòu)造上的獨立性；（二）具有功能上的獨立性；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。該條表明地面停車位成為專有部分的前提是具有登記的可能性。民法典第275條第1款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”，則體現(xiàn)了車位出售的前提是能夠進(jìn)行出售。因此，如果停車位根本不能登記，無法出售，就不存在開發(fā)商通過出售方式轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的問題。而從房地產(chǎn)測繪角度來看，除非法律、行政法規(guī)另有規(guī)定，否則認(rèn)定某部分屬于可出售的專用部分的首要前提是該部分構(gòu)成建筑面積。但地面停車位不同于有面積測繪的地下車庫，其僅是通過在土地上畫出四條白線的方式被標(biāo)記出來，本質(zhì)上仍是土地使用權(quán)，因此無法成為建筑面積，自然也就無法作為專用部分，從而不存在登記和出售的可能性。所以，前述案例中嘉興法院認(rèn)為地上車位“能登記”的觀點顯然是不成立的。
第二，未占用綠地、道路的小區(qū)地面停車位應(yīng)當(dāng)屬于法律中規(guī)定的“其它場地”，為小區(qū)公共區(qū)域，歸全體業(yè)主共有。
民法典第275條第1款規(guī)定了“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”第2款則規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！睆倪@兩條的邏輯關(guān)系來看，第1款屬于一般規(guī)定，第2款屬于特別規(guī)定，即一般的規(guī)劃車位歸屬是可以通過出售、附贈或出租約定的，但如果是占用道路或其它場地的停車位，則無需區(qū)分是否為規(guī)劃車位，均應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有。因此，判斷未占用綠地和道路的地上停車位是否屬于全體業(yè)主的關(guān)鍵在于對“其它場地”該當(dāng)何種解釋。若規(guī)劃的地面車位屬于“其它場地”，則依法歸全體業(yè)主所有，若不屬于，則歸開發(fā)商所有，且可以作為車位的專有部分由開發(fā)商出售給購房人。對此，本律師認(rèn)為，“其它場地”應(yīng)當(dāng)包括除了道路和綠地之外的小區(qū)所有戶外公共場地。原因在于，最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外”，從該條中可以看出，小區(qū)內(nèi)除業(yè)主專有建筑物規(guī)劃占地以及城鎮(zhèn)公共綠地、道路以外，其余土地均歸全體業(yè)主共有，而地面停車位作為建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，既不屬于業(yè)主專有建筑物規(guī)劃占地，也未占用綠地、道路，因此應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，可以被認(rèn)定為屬于第275條第2款中規(guī)定的歸全體業(yè)主共有的“其他場地”，開發(fā)商無權(quán)進(jìn)行處分。
第三，不能以是否經(jīng)過規(guī)劃為標(biāo)準(zhǔn)判斷地面停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬。
盡管民法典第275條第1款中規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃車位、車庫的歸屬可以由當(dāng)事人進(jìn)行約定，表明開發(fā)商有權(quán)對規(guī)劃車位進(jìn)行處分，但這并不意味著車位只要經(jīng)過規(guī)劃，就歸屬于開發(fā)商所有。因為規(guī)劃本身解決的不是產(chǎn)權(quán)問題，而是車位是否依法配置的問題，因此還是要依據(jù)其它法律條文來對產(chǎn)權(quán)問題進(jìn)行判斷。如果以經(jīng)過規(guī)劃為由來認(rèn)定地面停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商所有，那么小區(qū)的綠化、道路也經(jīng)過規(guī)劃，是否可以以此為由推定該部分歸開發(fā)商所有，這顯然是荒謬的。且在民法典明確規(guī)定“其它場地”停車位為全體業(yè)主所有的情況下，再以規(guī)劃來認(rèn)定產(chǎn)權(quán)問題顯然與現(xiàn)有法律相悖。事實上，除了道路停車位以外，地面停車位一般都是規(guī)劃車位，否則小區(qū)在建設(shè)完成后無法通過行政部門的驗收并完成交付，在這種情況下，如果認(rèn)定地面規(guī)劃車位歸開發(fā)商所有，將會使民法典第275條中關(guān)于“其它場地”停車位歸全體業(yè)主所有的規(guī)定形同虛設(shè)。
第四，地面停車位作為小區(qū)公共區(qū)域，該部分的權(quán)利在開發(fā)商轉(zhuǎn)讓專有所有權(quán)時隨之轉(zhuǎn)讓。
民法典第273條規(guī)定“業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。” 而開發(fā)商在完成房屋建設(shè)之后，即成為小區(qū)的原始業(yè)主，在其為住戶辦理完房產(chǎn)登記轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)之后，他對小區(qū)共有部分的共有權(quán)也隨之一并轉(zhuǎn)讓。此時，地面停車位作為全體業(yè)主的共有部分，理應(yīng)隨著房屋的交付而轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主所有。
最后，在前述案例中，嘉興法院在認(rèn)定地上車位產(chǎn)權(quán)時，只考慮到了規(guī)劃問題，進(jìn)而認(rèn)定開發(fā)商可以出售，并未考慮到《物權(quán)法》對地面車位的特殊規(guī)定，忽視了法律中“其他場地”的表述，也未考慮到法律對專有部分認(rèn)定的基本要求，因此最終作出了地面停車位歸屬于開發(fā)商的判決。
綜上所述，雖然規(guī)劃地面停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題在實務(wù)中存在諸多爭議，但基于上述幾點理由，本律師堅持認(rèn)為，地面停車位無論是否經(jīng)過規(guī)劃，也無論是否為道路停車位或其它場地停車位，都應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。
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