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一、問題討論
公房征收補償利益是否一定歸屬于承租人和同住人？
二、人物關系
茹a和茹b系兄弟關系，兩人系茹某（征收前亡故）之子。茹a和張a系夫妻，兩人生育茹某a。茹b和張b系夫妻，兩人生育茹某b。系爭房屋為公房，承租人為茹某，于2008年病故。
本案一審原告為茹a、張a、茹某a，被告為茹b、張b、茹某b。本案二審上訴人為茹a、張a、茹某a，被上訴人為茹b、張b、茹某b。
三、案情簡介
2018年12月，系爭房屋被列入征收范圍。征收時，系爭房屋內有戶籍六人，茹a戶籍于2004年遷入，張a戶籍于2007年遷入，茹某a戶籍于2004年遷入；茹b、張b、茹某b戶籍于2004年遷入。
2019年1月，茹b與征收單位簽訂征收補償協議。經最終結算，系爭房屋共獲征收補償款960余萬元。
另查，2003年3月，案外人應某（甲方、轉讓方）與茹b（乙方、受讓方）簽訂《上海市公有住房承租權轉讓合同》，約定甲方將其承租的系爭公房承租權轉讓給乙方；該公有住房轉讓的成交價為200,000元，全部由茹b支付。2003年4月，茹b成為系爭房屋的承租人，并載明系通過轉讓方式取得。2007年12月,系爭房屋承租人變更為茹某。
四、法院觀點
一審法院認為，通過市場買賣取得的使用權公有居住房屋被拆遷后，所得到的貨幣補償款，一般應歸出資人所有。本案中，被征收房屋為茹b通過承租權轉讓的方式取得，其作為承租權轉讓的受讓方，理應為被征收房屋轉讓的出資人。故被征收房屋的征收補償利益應由茹b取得，茹a、張a、茹某a要求取得征收補償利益，于法無據，不予支持。
二審法院駁回上訴，維持原判。
五、律師評析
根據《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》的規定，公房的征收補償利益歸承租人和同住人共有，但并不意味著公房的征收補償利益一定歸承租人和同住人共有。
如在本案中，系爭公房使用權的取得并沒有福利性質，而是通過市場買賣取得。在這種情況下，系爭公房被征收時，征收補償利益歸購買公房使用權的出資人所有，而非承租人和同住人共有。原因在于，通過市場買賣取得系爭公房使用權的這種情形并沒有福利性質，本質上更接近于私房，故其征收補償利益的歸屬不同于通過福利性質取得的公房。
實踐上，通過市場買賣取得公房使用權的出資人一般便是承租人，在能確定出資人的情況下，法官一般不再對系爭公房的同住人身份進行認定，征收補償利益直接歸出資人所有。但隨著時間的變遷，會存在承租人變更、出資人戶籍遷出、出資款相關證據遺失等情況存在，在這種情況下，如系爭房屋的出資人無法確定，則征收補償利益將按照《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》的規定，歸承租人和同住人共有。
文章的最后，筆者也提醒通過市場買賣取得公房使用權的出資人以下事項：1.在取得公房成為承租人后，如無特殊情況，不要輕易變更承租人；2.與出資款相關的證據材料需妥善保管；3.如需幫助親戚落戶、上學等特殊原因，需變更承租人或戶籍遷出，也應與變更后的承租人、戶籍在冊人員簽訂家庭協議，將公房的利益進行鎖定。
滬公網安備 31010402007129號
