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物業(yè)服務(wù)合同成為《民法典》“有名合同”給社區(qū)生活帶來的積極影響

2021年第06期    作者:廖瀟歌    閱讀 12,751 次

自2003年的《物業(yè)管理條例》出臺以來，物業(yè)服務(wù)開始逐漸走向合法化、規(guī)范化，但卻一直沒有出臺一部全國性法律對物業(yè)服務(wù)進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定。2020年5月28日，第十三屆全國人大三次會議上審議通過了《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》），自2021年1月1日起施行。其中的第三編“合同”將替代《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）的全部內(nèi)容，作為新的法律規(guī)則為人們所用。《民法典》與《合同法》相比的一個重要變化，就是將物業(yè)服務(wù)合同作為典型合同單獨(dú)列出。自此，物業(yè)服務(wù)合同也正式躋身法律意義上的“有名合同”之列。

一、物業(yè)服務(wù)合同入《民法典》的意義

眾所周知，法律的制定一定是與社會的發(fā)展和需求相適應(yīng)的。近年來，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間因為物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生的諸多糾紛，是促成物業(yè)服務(wù)合同列入《民法典》的重要原因之一。根據(jù)中國裁判文書網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，自2009年至今（編者注：本文寫于2020年），案由為物業(yè)服務(wù)合同的法律文書共計229萬余件（包括判決書、裁定書、調(diào)解書、通知書等），呈逐年上升的趨勢，且自2013年起猛增（圖一）。

與之相對應(yīng)的，是自2003年《物業(yè)管理條例》之后，法律法規(guī)中只有2007年《物權(quán)法》的“建筑物區(qū)分所有權(quán)”部分提到了物業(yè)領(lǐng)域的管理問題，其余均為各地根據(jù)自身情況出臺的地方性文件。由此可見，當(dāng)前的法律法規(guī)對于物業(yè)管理方面有較大的滯后和空白，亟待完善和補(bǔ)充。

物業(yè)服務(wù)合同作為典型合同列入《民法典》，提升了與物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)法規(guī)的效力位階，可以為物業(yè)服務(wù)交易和物業(yè)行業(yè)監(jiān)管提供規(guī)范依據(jù)，減少法律適用不明確的問題，保障各方權(quán)益的相對平衡，避免一方由于優(yōu)勢地位或法律空白的原因而造成合同條款的不平等、執(zhí)行難等難題。本文將結(jié)合《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，與《民法典》對照討論。

二、明確物業(yè)服務(wù)的權(quán)利義務(wù)承擔(dān)主體

根據(jù)《民法典》第284條的規(guī)定，“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。”看上去物業(yè)服務(wù)合同與委托合同具有一定的相似性，實際上物業(yè)服務(wù)合同有其鮮明的特征。

《民法典》第939條規(guī)定，由業(yè)主委員會及業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)人簽署，其效力及于全體業(yè)主；由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人簽署的前期物業(yè)合同，也同樣對業(yè)主具有法律約束力。物業(yè)服務(wù)人已按照約定和相關(guān)規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)拒付物業(yè)費(fèi)。這似乎突破了合同的相對性，但實際上，由于接受物業(yè)服務(wù)的最終受益主體是業(yè)主，建設(shè)單位同物業(yè)買受人簽訂房產(chǎn)買賣合同之時，包含了雙方之間轉(zhuǎn)讓前期物業(yè)服務(wù)合同的合意，那么其承擔(dān)合同的付款義務(wù)是合理的。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作為代表業(yè)主行使權(quán)利的機(jī)構(gòu)，只要其決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人的表決程序和比例符合《民法典》第278條第2款要求的“專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”，則業(yè)主不能以“我不知道”“我沒簽字”“我不贊同”作為拒交物業(yè)費(fèi)的事由。

該條款雖然在最高院的《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）中已經(jīng)明確，但在實施過程中會更具有法律效力。

三、物業(yè)服務(wù)人的轉(zhuǎn)委托責(zé)任

《民法典》第941條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人將部分專項服務(wù)事項委托給第三方的，物業(yè)服務(wù)人仍應(yīng)當(dāng)就該部分向業(yè)主負(fù)責(zé)。由于物業(yè)服務(wù)的多樣性、復(fù)雜性，一個物業(yè)服務(wù)人（特別是非法人的其他物業(yè)服務(wù)人）不一定能夠完全滿足需求，為了降低服務(wù)成本、提高服務(wù)效率，物業(yè)服務(wù)人往往會在中標(biāo)后采取部分外包的方式。但這就有可能導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)人對外包事務(wù)消極對待或推卸責(zé)任，故《民法典》明確了物業(yè)服務(wù)人的轉(zhuǎn)委托責(zé)任，能夠在保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上，又符合市場經(jīng)濟(jì)的需求。

另一方面，該條第2款要求物業(yè)服務(wù)人不得將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托或支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三方，也是對物業(yè)服務(wù)人的一種約束。一個物業(yè)服務(wù)人如果將全部的服務(wù)都轉(zhuǎn)包給他人，那它可能實際上并沒有履行物業(yè)服務(wù)合同的能力，甚至根本就是一個“空殼公司”。這條規(guī)定與《建筑法》《合同法》中對于建設(shè)施工合同不得轉(zhuǎn)包，只能部分分包的規(guī)定相類似，可以從根本上解決不具備物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的企業(yè)“掛羊頭賣狗肉”的行為，也有利于簡化法律關(guān)系，便于解決糾紛。

四、明確物業(yè)服務(wù)合同的核心

（一）將合同義務(wù)上升為法律義務(wù)

一般情況下，合同的內(nèi)容都是由合同雙方通過一致合意達(dá)成的。在《民法典》出臺以前，物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容在相關(guān)行政法規(guī)、地方性法規(guī)當(dāng)中的約定都相對簡略。在物業(yè)服務(wù)合同擬定的過程中，物業(yè)服務(wù)人利用其專業(yè)性規(guī)避自己的責(zé)任和義務(wù)，導(dǎo)致在爭議出現(xiàn)時業(yè)主處于不利的弱勢地位，權(quán)益無法得以保護(hù)。《民法典》第942條作為新增條款，盡量詳細(xì)地概括了物業(yè)服務(wù)的幾大重點(diǎn)內(nèi)容，包括維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化、經(jīng)營管理共有部分，維護(hù)基本秩序，保護(hù)業(yè)主人身財產(chǎn)安全，對違反治安、環(huán)保、消防的法律法規(guī)的行為及時制止并上報行政主管部門和協(xié)助處理，從而將合同義務(wù)上升為法律義務(wù)，對物業(yè)服務(wù)人提出了更高的要求，也為社區(qū)的和諧、穩(wěn)定、正常運(yùn)轉(zhuǎn)提供了有效的保障措施。

（二）合同雙方的告知義務(wù)

物業(yè)管理的核心內(nèi)容是服務(wù)，對于物業(yè)服務(wù)人而言，其應(yīng)當(dāng)向合同約定的接受服務(wù)方，即全體業(yè)主負(fù)責(zé)。故需定期將服務(wù)的事項、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。

對于業(yè)主而言，也并不是可以“為所欲為”的。在以下三種情況出現(xiàn)時，需要告知物業(yè)服務(wù)人：1.裝飾裝修房屋；2.業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分；3.設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的。

上訴告知義務(wù)，一方面是為了保障全體業(yè)主的共同權(quán)益不受侵犯，另一方面也是對業(yè)主權(quán)利的約束。特別是對于初次提出的“居住權(quán)”概念，尚無具體的實施細(xì)則，但及時告知物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行備案很有必要，這個細(xì)節(jié)能夠讓居住權(quán)的實現(xiàn)多一層保護(hù)，同時也便于物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行對小區(qū)人員的管理。

（三）通過合法的方式保障物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利

對于逾期不支付物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)人可以在催告后通過訴訟或仲裁的方式主張，而不能采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾姆绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。這是《民法典》在《物業(yè)管理條例》和《司法解釋》的基礎(chǔ)上，確定了物業(yè)服務(wù)人提起訴訟或申請仲裁的前置條件，同時通過禁止性法規(guī)不允許物業(yè)服務(wù)人采用停水、停電等影響業(yè)主基本生活的方式“暴力催收”物業(yè)費(fèi)。這樣做的目的是讓物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主之間先進(jìn)行合理的溝通和協(xié)商，給予雙方達(dá)成和解的機(jī)會，避免矛盾激化從而影響社區(qū)的穩(wěn)定。

另一方面，從合同的相對性來看，供水、供電、供氣等合同的相對方由業(yè)主和供水、供電、供氣企業(yè)簽訂，只有在業(yè)主不按期交納費(fèi)用時，提供服務(wù)方在經(jīng)過催告和通知的程序后，才可以采取上述措施，也是為了保障其他合同的履行不受到法律規(guī)定之外的限制和約束。

五、物業(yè)服務(wù)合同的解除與續(xù)訂

一般而言，合同的解除都是以合同雙方的約定為準(zhǔn)，旨在保護(hù)合同雙方的自由合意，故由法律強(qiáng)制規(guī)定單方解除條款的合同很少，規(guī)定單方解除合同期限的更少，如《勞動合同法》中對于勞動合同一方無過錯情況下的單方解除規(guī)定為提前30天。在《民法典》中，只有物業(yè)服務(wù)合同中的業(yè)主享有此權(quán)利，即經(jīng)法定程序共同決定解除物業(yè)服務(wù)人的，除合同另有約定，應(yīng)當(dāng)提前60天通知；而物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，也應(yīng)當(dāng)在合同期屆滿90天前書面通知。這一規(guī)定，給了雙方緩沖和交接的時間。提前解約造成物業(yè)服務(wù)人公司損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外,業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。

同時，如果合同期滿業(yè)主未作出續(xù)聘、另聘且物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù)，即存在事實上的合同關(guān)系的，依照不定期合同處理。業(yè)主仍然享有提前60天通知的任意解除權(quán)。需要注意的是，《民法典》并未規(guī)定在此情況下的解約損失賠償責(zé)任。因此，在物業(yè)服務(wù)合同即將到期前，物業(yè)服務(wù)人最好及時與業(yè)主溝通續(xù)約事宜，避免處于被動的地位。

六、總結(jié)隨著城市化進(jìn)程的加速，物業(yè)服務(wù)成為社區(qū)治理中不可或缺的一環(huán)，而每一條法規(guī)背后，都是千萬個案例和糾紛的堆積。短短十四條與物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)的法條，其背后凝聚的是無數(shù)個案例判決的總結(jié)。從《民法典》的新規(guī)定中，我們能夠看到，物業(yè)服務(wù)合同的地位上升為“有名合同”之后，結(jié)合《民法典》“建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章的規(guī)定，對于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的規(guī)范、管理有很大的效用。未來，隨著《民法典》的正式施行，相信物業(yè)服務(wù)合同的合法訂立、合理履行，能夠為社區(qū)生活帶來更多積極的影響。

廖瀟歌上海七方律師事務(wù)所合伙人，上海律協(xié)對外宣傳與聯(lián)絡(luò)委員會委員、社會公共服務(wù)業(yè)務(wù)研究委員會副主任，上海市徐匯區(qū)女律師聯(lián)誼會副會長，上海市委市政府信訪接待志愿律師團(tuán)成員業(yè)務(wù)方向：人民調(diào)解、社區(qū)治理、不動產(chǎn)征收