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為加快打造韌性安全城市，努力讓人民群眾有更多安全感，龔正市長在市十六屆人大常委會第十五次會議（擴大）上做政府工作報告中提出了要抓好四件事，其中房屋安全管理尤為引發代表關注。截至2023年底，2000年以前建造的老舊住房約28億平方米，大量房屋開始步入“中老年”，高層建筑物外立面墻面開裂、空鼓、滲水、脫落等問題仍時有發生。按照國家部署，今年將先在浦東、黃浦等區開展試點探索實施三項制度：房屋定期體檢制度、房屋安全保險制度、房屋養老金制度。筆者針對本市房屋安全治理開展了深入調研，就如何完善資金保障措施，加速推進三項制度的實施進行研究。
一、問題分析
建造于1999年—2002年的斜土東路333弄華浩苑小區正經歷外立面脫落的危害，房屋外墻主要采用涂料飾面，外部裝飾有GRC線條，房屋外墻面出現多處GRC裝飾線條開裂脫落等損壞現象，且已經產生多起財產損害事故。經“房屋體檢”《房屋質量檢測報告》建議采用整體拆除等有效措施進行處理。但在開展外立面的維修過程中發現主要存在以下問題：
一是房屋專項維修資金嚴重不足。以華浩苑小區為例，小區房屋外立面維修目前面臨最難的問題是房屋修繕資金沒有來源。經初步估算，全面完成修繕需要資金1500萬元，每平方米單價需300元，根據小區每戶建筑面積集中在100—150平方米左右，大戶型面積為200多平方米，每戶需籌集的費用大約3萬以上，而小區專項維修資金賬戶內的資金總額大約在200萬元，缺口極大，短時間內在小區籌集到位1000多萬維修資金，目前來看困難重重。
二是資金籌措路徑單一。小區業主住房公積金賬戶上有巨額的余額，但不能提取補充維修資金。經向市住建委公積金處咨詢，得到的回答是目前提取公積金用于商品房建筑外立面維修，在政策層面沒有相應依據，并認為商品房公共部位的維修不在“自住住房”的大修范疇。但經查閱《住房公積金管理條例》《上海市住房公積金管理若干規定》等相關法律法規的規定后發現，立法層面并未限定個人大修自住住房的類別，更未將商品房小區個人自住住房排除在外，也沒有排除需要業主承擔義務的商品房共有部位。為此，有關部門將此類“自住住房”排除在外并沒有法律依據，對于繳納住房公積金的職工而言更是限制其權利行使。此外，上海已經運用“制定和調整提取住房公積金的具體管理措施”的事權，規定了困難人群提取公積金用于物業專項維修資金，也規定了可提取住房公積金用于加裝電梯中業主個人所需支付的建設資金。那么，針對房屋安全治理，也應該作出可以提取住房公積金用于物業專項維修資金等相關規定。
三是房屋使用安全責任人的責任意識尚未入腦入心。房屋所有權人普遍認為政府會對房屋安全承擔兜底責任，不會放任不管，存在安全問題的小區常常以僥幸心理來跟政府兜底責任開展博弈，不愿意獨自承擔維修費用。據不完全統計，大部分房屋所有權人在發生房屋安全問題需要大量資金籌集時，第一時間想到的是政府能夠給予多少支持，且比較依賴政府全方位的引導和支持，尤其是資金的支持。
此外，公共政策對售后公房的傾斜也導致商品房業主內心的不平衡。本市先后制定實施三輪“美麗家園”三年行動計劃，持續推進住宅小區綜合治理，確實有效提升了住宅小區運行安全水平，讓小區更安全，尤其是直管公房品質全面提升，售后公房也享受到了美麗家園建設帶來的運行安全水平的提高。但步入“中老年”的商品房小區并未納入。同為所有權人的商品房小區業主和售后公房業主，在享受公共財政資金方面存在不平衡，商品房小區業主內心存有不滿情緒，也是小區業主和政府開展博弈的潛在原因之一。
三、思考與對策
針對目前房屋安全問題時有發生的情況，結合房屋養老金制度和房屋保險制度的探索實踐，以正在開展房屋安全維修專項工作的黃浦區華浩苑為定向試點案例，對接屬地街道，指導“三駕馬車”，集中力量剖析麻雀，形成合力，為三項制度探索實踐提供實驗樣本。
1、定向試點。提速住房公積金用于房屋大修機制實操研究，盡快出臺住房公積金提取補充專項維修資金的相關規定，為打通養老金個人賬戶的補充資金通道，完善房屋養老金制度提供有力支撐。
步入“中老年”的商品房小區的房屋所有權人，一般職工住房公積金賬戶內有較多資金閑置，提取住房公積金解決房屋安全維修資金能夠幫助業主解決再行繳納維修費用的資金不便和消除其內心的“不認同”。同時，可以參照加梯工作經驗做法，從提取對象及條件、提取金額、申請材料、業務流程、辦理時限、辦理場所、支付方式等內容開展實地調研，制定和調整住房公積金補充房屋養老金的具體管理措施，全過程聽取小區業主的意見建議。
由上海市住房公積金管理委員會依據有關法律法規和政策，制定和調整住房公積金的相應管理措施，盡快出臺提取住房公積金補充專項維修資金（房屋養老金）的相關規定，并監督實施。
2、結合小區房屋大修資金籌集難點堵點，先行設立房屋安全治理引導資金，充分發揮財政資金的引導帶動作用，引導房屋所有權人對房屋安全治理的投入，尤其是支持房屋安全保險制度，最終為房屋養老金制度中公共賬戶的建立提供可行性樣本。
在房屋安全治理政府出資公共賬戶建立過程中，先行設立政府財政資金出資的房屋安全治理引導資金，嘗試帶動房屋所有權人積極加入房屋安全治理體系建設，在政府引導下有序參與房屋安全治理，尤其是積極參加房屋安全保險，履行房屋使用安全責任人的義務，及時籌集維修費用，對危險房屋積極采取治理措施。同時，在引導資金運作過程中，以實際案例為抓手，真正形成實際可行的公共賬戶資金來源、資金配置、資金運行等制度設計。
3、結合新時代“美麗家園”建設，將步入“中老年”的商品房小區一并納入行動計劃，加快既有住宅小區“美麗家園”建設全覆蓋進程，為商品房小區開展房屋定期體檢提供資金保障。將2000年以前建造的商品房住宅納入新時代“美麗家園”建設范疇，為房屋定期體檢制度的執行提供資金扶持，從而引導房屋所有權人積極參與定期檢測、養護和周期性修繕，持續開展住宅外立面安全隱患整治，完善預測預判、巡查檢測、應急處置和隱患整改的閉環管理機制；推進高層住宅消防設施檢測，對接檢測結論，推動消防設施修理、改造、更新，完善基礎信息動態維護更新和消防安全長效管理機制。
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