国产视频一区三区_久久久精品性_在线精品一区_欧美在线视频二区_国产精品一区在线观看_精品不卡视频_欧美亚洲免费高清在线观看_欧美视频久久_国产精品一区毛片_国产日韩一区

房產經營中租賃關系的認定

2023年第03期    作者:文│李淑新    閱讀 4,281 次

筆者作為一名經濟、合同類訴訟律師，經常遇到很多不同案由、不同類型的案件，現就最近代理的一個案件在合同解除過程中涉及的法律關系進行分析，以饗讀者。

某二手房主A擁有100余套房產，但由于房地產管理經營經驗和精力有限，便將其交給第三方公司B出租、經營，雙方簽訂了《招商運營合作框架合同》。而剛經營不久，B公司的法定代表人就攜款失蹤了。因為在經營期間，B公司與多位第三方簽訂了合同，有承租方、裝修公司、廣告公司、物業公司等；同時，承租方有違章搭建行為、開業率不足不支付租金條款、物業費約定過高、物業費債權人存在多人等諸多癥結，A由此陷入困境。因為對于相關法律關系的認定會在后續操作中極大地影響當事人的利益，所以在起訴時，《招商運營合作框架合同》的相對方之間是何種關系成為整個案件的焦點。作為A的代理律師，筆者對此進行了深入研究，并提出以下觀點：

1. 根據《招商運營合作框架合同》的合同名稱能否認定雙方為“合作關系”或“委托關系”

我方與B公司簽訂的合同雖名為《招商運營合作框架合同》，但“合作”一詞應理解為廣義上的合作。從廣義上說，任何合同都存在至少兩方的合作，不能據此認定雙方即為合作關系。最高人民法院于1996年11月13日發布施行的《關于經濟合同的名稱與內容不一致時如何確定管轄權問題的批復》（法復[1996]16號）對如何認定合同的性質作出了規定：“當事人簽訂的經濟合同雖有明確、規范的名稱，但合同約定的權利義務內容與名稱不一致的，應當以該合同約定的權利義務內容確定合同的性質?！彼晕曳秸J為，不能以合同名稱來當然地確定我方與B公司之間是合作關系。

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第九百一十九條規定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。”委托合同的特點有以下幾個方面：受托人應當按照委托人的指示處理委托事務；受托人處理委托事務取得的財產，應當轉交給委托人；委托合同是受托人以委托人的名義和費用為委托人辦理委托事務的合同，委托人或者受托人可以隨時解除。委托管理的本質是為管理人員的勞務買單，目前市面上的委托經營管理合同約定的費用支付方式大體分為三種：固定費用、固定費用+提成、純風險提成制。但是，依據《最高人民法院商事裁判觀點》（最高人民法院民事審判第二庭編，總第1輯第一部分第三節）載明的觀點認為，出租方不對出資、經營管理、經營虧損等與承租方共同承擔責任，合同約定的營業收入提成部分系風險租金，并不影響該合同的租賃性質。因此，不能僅依據租金收取方式認定合同的性質。

在委托經營模式中，我方對B公司的運營管理有權進行干預，有權要求B公司匯報其運營狀況；同時在此模式下，B公司僅按約收取一定的報酬，其利潤所得仍歸我方所有。而在租賃模式中，我方并不干預B公司的運營，投資者的投資回報也不與B公司的運營狀況發生直接聯系，我方只是定期收取一定的租金或投資回報。雖然雙方將合同標的物表述為“托管商鋪”，根據《民法典》第九百一十九條，受托人應當按照委托人的指示處理委托事務；但根據《招商運營合作框架合同》的約定，我方并不參與B公司的運營，商鋪的經營管理均由B公司自由決定，基本不受投資者約束，因此更符合租賃人自由使用租賃物的特征。而且，商鋪的經營管理收益均歸于B公司，無論商鋪盈虧，投資者均只能獲得固定報酬，該收益更符合租金的特征。我方由此認為，《招商運營合作框架合同》符合委托合同要件的可能性較小。

2. 《招商運營合作框架合同》是否為“聯營合同”

根據《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱《民法通則》），存在三類聯營方式。

一是法人型聯營：“企業之間或者企業、事業單位之間聯營，組成新的經濟實體，獨立承擔民事責任，具備法人條件的，經主管機關核準登記，取得法人資格?！蔽曳脚cB公司并未組成新的經濟實體，故不符合此條的要件。

二是合伙型聯營：“企業之間或者企業、事業單位之間聯營，共同經營、不具備法人條件的，由聯營各方按照出資比例或者協議的約定，以各自所有的或者經營管理的財產承擔民事責任?！薄墩猩踢\營合作框架合同》中，雙方并未約定如何承擔民事責任，并且我方完全不參與任何經營：初期的廣告推廣、招商運營、簽訂合同（合同對象的選擇及內容的決定權）、選擇供應商、協商租賃價格、收取租金、開具發票等均由B公司決定；我方未委派任何人員或代表參與B公司的管理決策、計劃制定，B公司的工作人員也均與B公司簽訂勞動合同，對外以B公司的名義開展經營業務；雖然有最低租金要求，但B公司可自行決定出租金額的上浮標準，自行簽訂合同、收取租金，自行選擇合作商及物業，自行決定運營方式?！墩猩踢\營合作框架合同》中僅約定了B公司須向我方報備《租賃合同》并定期制定招商計劃。雖然在筆者查詢的案例中，有“合伙型聯營要求各方按照出資比例或者協議的約定，以各自所有的或者經營管理的財產承擔民事責任，且需向工商行政管理機關辦理營業登記”的記載[引自上海市第一中級人民法院（2020）滬01民終3021號判決書]，但我方和B公司之間并未成立新的合伙企業，未向工商機關辦理登記，且無共同經營，故不符合此條的要件。

三是合同型聯營：“企業之間或者企業、事業單位之間聯營，按照合同的約定各自獨立經營的，它的權利和義務由合同約定，各自承擔民事責任?！彪m然前述判決書中提到“合同型聯營中，各方各自獨立經營和承擔民事責任，僅在生產經營過程中相互協作，一般不會涉及利益分配或‘保底條款’的問題”，但《招商運營合作框架合同》中約定對外以B公司的名義進行經營活動，我方僅參與利潤分配，且約定了保底收益的計算方式，并未約定對B公司的行為承擔責任。即在經營期間，所有責任由B公司獨立承擔，故不符合此條的要件。

3. 《招商運營合作框架合同》是否為“租賃合同”

《中華人民共和國合同法》第二百一十二條規定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同?！薄敦瀼貙嵤瓷虾Ｊ蟹课葑赓U條例〉的意見（一）》規定：“房屋出租人將房屋交付承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行為，包括以聯營、承包經營和合作經營等名義，將自有房屋交付給他人使用，不參與經營且獲得租金性收益，房屋所有權未隨之發生變更的行為，均為房屋租賃?！痹凇墩猩踢\營合作框架合同》的附件中，有《租金預測表》和《一房一價表》，里面詳細羅列了每間房屋每平方的租賃價格和房屋出售價格。我方認為，《租金預測表》實為我方要求B公司收取租金的最低標準。而雙方在《招商運營合作框架合同》中約定的“雙方在經營管理期限的前三年，以上表中的價格作為客戶收取收益的基數”，是否可以視作保底收益條款？

通常來說，租賃合同有四個要件：（1）出租人將房屋交付給他人使用；（2）出租人不參與經營；（3）出租人取得租金性收益；（4）房屋所有權未轉移。關于（1）（2）（4）三項，我方可根據實際情況及相應證據予以確認。而關于租金性收益，通常認為，租金是指承租人因對出租人提供的租賃物進行使用、收益而支付的對價。租金的方式可以是多樣化的，除了現金之外，其他的對價形式也屬于法律允許的范圍。在《招商運營合作框架合同》中，雙方約定由B公司投入資金進行裝修、招商、運營，之后我方按固定比例收取收益。雖然實際收益會根據B公司的運營情況有所變化，但如B公司的運營利潤低于一定的數值，我方的收益值仍會相應地固化在一個價值點上。因此我方認為，這種情況可視為收取“保底收益”（即租金）的一種方式，故《招商運營合作框架合同》更符合租賃法律關系的要件，而雙方的關系也應定義為租賃合同關系。

厘清以上關系有助于最大程度維護我方的利益。如認定為合作關系，因為雙方沒有約定承擔責任的比例，極有可能風險各半。而且無論哪種比例，由于B公司已沒有實際償付能力，事實上仍由我方承擔全部責任。我方在買下房產時已支付了巨大的對價，又將在沒有任何收益的情況下（按合同約定，B公司前兩年不支付我方租金）背負巨額債務，且B公司與第三方簽訂的所有合同均未在我方備案，無法判別每份合同的真偽及履行程度；如B公司惡意簽訂合同，設置不對等條款，則涉及合同無效或可撤銷；如B公司收取了保證金，還涉及此筆巨額款項是否需要我方返還并承擔違約責任等。我方在未來也將面臨諸多不可控因素。如與新的承租方建立關系，將涉及歷史原因導致的原合同未解決、一房兩租或多租等情況，資產無法盤活，每天都將面臨各種損失（包括資金占用損失、租金損失、固定資產折舊損失、物業損失等），牽一發而動全身。

如認定為合伙型聯營合同，根據《民法典》第九百七十二條、最高人民法院《關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》第九條、最高人民法院《關于審理合伙型聯營體和公民合伙組織對外債務糾紛案件應否一并確定合伙內部各方的債務份額的復函》等法律規定及司法解釋相關規定可知，合伙型聯營主體承擔民事責任具有以下特點：合伙型聯營組織不具備法人資格，不能獨立承擔民事責任，由聯營各方以各自經營管理的或所有的財產承擔民事責任；在聯營各方以各自經營管理的或者所有的財產承擔責任的范圍內，可以適用各方出資比例或協議約定；合伙型聯營各方依照法律規定或者協議約定負連帶責任的，承擔連帶責任。

聯營，顧名思義，即聯合經營；是雙方均有經營行為，但因無法分清或無需分清各自的行為，從而承擔連帶責任。本案的經營者只有B公司一家，我方不參與經營，所以沒有聯合經營行為，不符合合伙型聯營的相應特征。

認定雙方之間為租賃關系更符合本案的實際情況，也能最大程度維護我方的利益。認定為租賃關系會將我方與B公司同第三方簽訂的合同進行利益上的隔離，即可以合同的相對性為由進行抗辯——我方作為這些合同的第三方，既不是合同的簽訂者或履行者，亦不是合同的受益方，因此可免除合同約定的支付義務及其他義務。

分析好合同雙方的法律關系后，我方起訴要求解除與B公司的房屋租賃關系。當時還有另一名租戶作為共同被告，其當庭拿出了一份關鍵證據——《委托協議》，其中約定：“現委托B公司辦理有關房屋租賃、招商、運營管理等相關業務……受托方可以以自己的名義對外簽訂租賃合同?！边@份協議猶如重磅炸彈出現在法庭上，該租戶同時提出兩個觀點：（1）《委托協議》的名稱為“協議”，所以其為獨立合同，與《招商運營合作框架合同》具有同等法律地位且簽訂時間在后，所以即使《招商運營合作框架合同》被認定為租賃關系，那么該《委托協議》也更改了雙方的關系，我方與B公司應為委托關系；（2）根據該《委托協議》，我方應全部接受其與B公司的合同內容。拿到此證據后，我方認真分析了這份協議：從名稱上看，《委托協議》同《招商運營合作框架合同》一樣，不能簡單地以合同的名稱來判斷協議的性質；從簽訂主體上看，《委托協議》與《招商運營合作框架合同》的簽訂主體相同；從時間上看，《招商運營合作框架合同》簽訂在前，《委托協議》簽訂在后，是否可以認為后者是前者的附件；從形式上看，《委托協議》只有寥寥幾百字，且沒有委托權限、委托金額等詳細內容，與《招商運營合作框架合同》約定了幾十頁的內容不可同日而語；從內容上看，《委托協議》全文只有我方委托B公司出租的內容，對于一份合同通常應有的權利義務條款、違約條款、爭議條款等均未涉及，而這些委托內容恰恰與《招商運營合作框架合同》的委托內容相同，并沒有超出也沒有縮小委托范圍。基于內容重于形式的基本判斷原則，我方提出，這份《委托協議》應為《招商運營合作框架合同》的附件——因缺少一份合同所需的完整內容，其內容應被定義為“委托書”，其實質是對于《招商運營合作框架合同》內容的再次確認而不是更改，是在租戶強烈要求和工商備案需要的大前提下為B公司能順利建立與租戶之間的租賃關系的一種配合?；谝陨险J識，我方對此份《委托協議》的形成背景、原因、內容等方面進行了詳細的闡述，并進而以B公司與租戶之間也是租賃關系為由，要求確認次承租人的租賃關系也應解除。

經過漫長的案前分析、艱難的庭審及觀點的膠著，法院最終認可了我方關于保底條款的相關約定，支持了我方關于租賃關系的論證。對于我方和次承租人的關系，法院認定次承租人是基于對《委托協議》的信賴而簽訂《租賃合同》，其本意為與產權人簽訂合同，因此并未解除次承租人的租賃關系，相關案件目前仍在審理中。

司法實踐中一直存在實質關系的說法，比如名義上是借貸，實則是入股；名義上是融資租賃，實則是借貸。在紛繁復雜的名目中，想通過對實質目的、實質行為的判定達到法庭認可的實質效果，其中既有法律條款、司法案例的理性引導，也有律師合理運用證據、清晰整理證據鏈的理性思維。在庭審中，各方對于同一事實會有不同觀點的碰撞，每個觀點的背后也都有法律法規的支撐；但每個案件都有其特殊性，貌似相同的表象下往往有著截然不同的內涵，而真相只有一個，那就是《民法典》總則規定的公平正義原則。

李淑新

上海日盈律師事務所合伙人，上海律協企業法律顧問業務研究委員會委員

業務方向：房地產、公司法、婚姻繼承