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物業(yè)公司在提供物業(yè)管理服務時，有權按照合同約定向小區(qū)業(yè)主收取物業(yè)服務費，這一點毋庸置疑。但是，當一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在一個相對獨立的區(qū)域，物業(yè)公司是否還有權收取物業(yè)費呢？有業(yè)主會認為，房屋獨立于小區(qū)的物業(yè)，沒有接受物業(yè)公司的服務，所以不應當繳納物業(yè)費。事實是否真的如此呢？本文將從一個具有相對獨立性的房屋業(yè)主拒絕支付物業(yè)服務費而引起的訴訟出發(fā)，與大家探討在對具有相對獨立性的房屋收取物業(yè)費時的注意事項與涉訴時的法院觀點及裁判要旨，以期更好的保護物業(yè)公司的合法權益。
案情簡介：
2017年12月1日，上海市C小區(qū)業(yè)主大會與A物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務合同》，約定由該物業(yè)公司為C小區(qū)提供物業(yè)管理服務。合同之中還對合同期限、物業(yè)服務費收費標準、收費模式、違約責任進行了約定。另外，雙方還對物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務內(nèi)容和標準等進行了約定。
2018年1月1日，A物業(yè)公司依約入駐B小區(qū)，管理至2019年12月31日。B公司是小區(qū)內(nèi)一幢房屋的業(yè)主，該房屋全幢為6層，其中1、2層的房屋類型為商場，3-6層的房屋性質(zhì)為公寓。
因為B公司不支付上述房屋的物業(yè)費，A物業(yè)公司多次催討無果，訴至法院。A物業(yè)公司認為《物業(yè)服務合同》合法有效，B公司是C小區(qū)的業(yè)主，享受了提供的物業(yè)管理服務，就應當支付物業(yè)服務費和相應的違約金。
B公司認為涉案房屋雖然屬于C小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域范圍，但是卻獨立于該小區(qū)，該區(qū)域有自己獨立的門衛(wèi)、保安和保潔。小區(qū)的物業(yè)服務單位即A物業(yè)公司沒有向該房屋區(qū)域提供保潔、保安、綠化養(yǎng)護、電梯保養(yǎng)維修等服務內(nèi)容，因此沒有收取物業(yè)服務費的事實及理由。
法院觀點：
法院認為， A物業(yè)公司與上海市C小區(qū)業(yè)主大會簽訂的《物業(yè)服務合同》依法成立，對包括B公司在內(nèi)的小區(qū)全體業(yè)主均具法律約束力。A物業(yè)公司在提供物業(yè)管理服務的同時，有權按合同約定向小區(qū)業(yè)主收取物業(yè)服務費。系爭房屋雖在地理位置上具有相對獨立性，但系爭房屋的供水、水箱、排污管道等設備設施與系爭小區(qū)內(nèi)的其他物業(yè)相通，故該房屋在事實上不可能獨立于小區(qū)其他物業(yè)，而應屬于系爭小區(qū)物業(yè)的組成部分。根據(jù)相關法律規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理，被告作為整個小區(qū)業(yè)主之一，無論其使用系爭房屋經(jīng)營酒店期間自行配備的物業(yè)服務如何完善，亦依法無權獨立于小區(qū)物業(yè)服務之外。根據(jù)《物業(yè)服務合同》的約定，A物業(yè)公司作為系爭小區(qū)的物業(yè)服務單位應對物業(yè)共用部位的維護、物業(yè)共用設施設備的日常運行和維護，而系爭房屋的使用人與案外人所某某的《協(xié)議書》《上海市浦東新區(qū)單位生活垃圾清運服務合同》及《電梯保養(yǎng)合同》等，內(nèi)容大多出于酒店經(jīng)營需要，不能也不應替代A物業(yè)公司為小區(qū)共用部位、共用設施設備等所提供的服務，且A物業(yè)公司無法進入系爭房屋及周邊區(qū)域提供物業(yè)管理服務系由于系爭房屋實際用作了酒店經(jīng)營，主要責任并不在A物業(yè)公司，故A物業(yè)公司要求小區(qū)業(yè)主B公司支付自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物業(yè)服務費的訴訟請求法院予以支持。
律師分析與啟示：
本案中，當事人雙方均認可該房屋屬于C小區(qū)的規(guī)劃范圍。因此，通過對本案證據(jù)以及原告訴訟請求的分析，本案的爭議焦點是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有相對獨立性的房屋是否需要繳納物業(yè)費。
第一，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相對獨立區(qū)域的認定。
通常情況下，物業(yè)管理區(qū)域是按照物業(yè)項目建設規(guī)劃許可證確定的用地紅線圖劃定。但是，這并非劃定管理區(qū)域的唯一標準。當不同類型的物業(yè)項目尤其是各自具有配套物業(yè)服務設施設備的物業(yè)項目被劃入同一物業(yè)管理區(qū)域時，特定的物業(yè)服務企業(yè)雖然受托對整個物業(yè)管理區(qū)域實施物業(yè)管理，但是部分業(yè)主基于慣常做法或者為了滿足生產(chǎn)經(jīng)營的特殊需要，可能利用自有物業(yè)所配套的設施設備對其專有部分和部分區(qū)分共有部分自行提供物業(yè)服務并資助維修、養(yǎng)護、管理配套的設施設備。例如，在本案之中，A物業(yè)公司在客觀上不是對C小區(qū)管理區(qū)域內(nèi)所有的房屋及配套設施設備和相關場地都實施了物業(yè)管理，也不是對整個物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┝宋飿I(yè)管理。在C小區(qū)中，B公司所有的涉案房屋，即是A物業(yè)公司在客觀上未實施或未完全實施物業(yè)管理而由業(yè)主自行提供物業(yè)服務的區(qū)域。也就是物業(yè)管理相對獨立的區(qū)域。
第二，相對獨立的區(qū)域并非完全獨立區(qū)域，也需要繳納物業(yè)費。
根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十三的規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。正如本案中體現(xiàn)的，房屋雖然在地理位置上具有相對獨立性，但是其供水、水箱、排污管道等設備設施是與小區(qū)的其他物業(yè)相通的，這就使得房屋在事實上不可能獨立于小區(qū)的其他物業(yè)。在選聘了物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理之后，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有業(yè)主均可以享受物業(yè)服務企業(yè)的服務。相對獨立區(qū)域的業(yè)主可以不再自行管理并自行承擔相關費用?；谧陨硖厥庑枨?，業(yè)主利用配套設施設備自行提供物業(yè)管理，雖然在客觀上減少了物業(yè)公司的管理成本。但是，不可否認的是，雖然物管相對獨立區(qū)域的業(yè)主對與其專有部分聯(lián)系緊密的區(qū)分共有部分進行了物業(yè)管理、提供了物業(yè)服務，但每一業(yè)主專有部分對應的區(qū)分共有部分只在觀念層面上有份額多少之分，在具體位置上不能加以區(qū)分。物業(yè)服務企業(yè)雖然沒有為此類業(yè)主專有部分鄰近的區(qū)分共有部分提供物業(yè)管理服務，但對其他區(qū)分共有部分提供了物業(yè)管理，根據(jù)權利義務相一致的原則，物業(yè)服務企業(yè)應當有權收取物業(yè)費。
三、物業(yè)公司應當做好物業(yè)服務記錄，積極爭取自身權益
雖然本案法院支持了物業(yè)公司的訴請，但是通過本案，本律師認為物業(yè)公司在服務過程中還是需要做好如下工作，防止在訴訟中的不利地位。
1.積極服務、保留書面材料和服務記錄
物業(yè)公司可以以戶為單位，保留好業(yè)主從交付以后提供物業(yè)服務期間的資料，形成連貫的業(yè)戶檔案，能為管理工作帶來許多便利。在本案中，保留書面材料可以更加方便的明確該房屋是否屬于獨立區(qū)域。相關的資料包括但不限于：（1）所有業(yè)主的身份信息，主要是身份證或外籍人士的護照等相關身份證明；（2）房屋交接書；（3）預售合同；（4）業(yè)主簽收業(yè)主臨時規(guī)約、裝修手冊等相關文件的書面簽收材料；（5）其它資料，比如鑰匙簽收表、交付房通知與物業(yè)服務相關資料等；（6）保安、保潔、綠化和維修等服務服務記錄和相關證據(jù)。
2.及時與業(yè)主溝通，力爭非訴解決問題
在發(fā)現(xiàn)業(yè)主不按時繳納物業(yè)服務費時，物業(yè)公司應當積極與業(yè)主取得聯(lián)系，了解業(yè)主不按時繳費的原因，做好溝通工作。實際上，物業(yè)服務費收的好與壞，關鍵是服務好，溝通到位。溝通的目的在于了解業(yè)主的真正訴求，之后應當盡力采取有效措施及時處理，如果無法達到業(yè)主的要求，也要及時向業(yè)主解釋原因，動之以情、曉之以理，消除業(yè)主的不滿情緒。
3.按時催繳，防止超過訴訟時效
一般情況下，業(yè)主不繳納物業(yè)費的時間會比較久，如果不按時催繳，可能會超過訴訟時效造成損失。物業(yè)公司可以通過發(fā)送催繳的短信、上門催收、上門粘貼催繳通知單、電話催收，甚至是發(fā)送律師函等形式進行催繳。物業(yè)公司可以每季度或每半年向欠費業(yè)主發(fā)出一次催費通知，催收方式采取掛號信的方式，寄送的地址可以是業(yè)主留存的聯(lián)系地址也可以是欠費房屋的地址，同時保留好郵局出具的“小票”。
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