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這份《房屋出售合同》 是否已經實際履行

2015年第03期    作者:江 凈     閱讀 6,192 次

       一、案情簡介

　　本案就同一套系爭房產租售引起3個關聯訴訟案件，從2001年起，從基層法院打到最高院，一審、二審、申訴或抗訴、再審和提審，最終執行，進行了17場訴訟，前后歷時十余年，至2012年12月，L先生才從一中院拿到系爭房屋的房地產權證，但有關租賃案的執行回轉仍未執行。代理律師代理了L先生、S公司向最高院提起再審申請，最高院又依職權提審兩個關聯案件，最終我方三個關聯案件都勝訴。以下是案情介紹。

　　B公司是A公司的控股股東，1999年3月，A公司董事會決議將其擁有的A大廈一二樓商場（以下簡稱“系爭房屋”）全部分配給B公司。

　  盧森堡籍的L先生占上海S有限公司（以下簡稱“S公司”）100%的股權并為S公司董事長。

   1999年6月22日起，S公司與B公司、A公司分別簽訂了《房屋租賃合同》及《補充協議》，后B公司要求S公司改租為售。2000年9月6日，雙方簽訂了《物業轉讓協議書》（下稱“轉讓協議”）。B公司在收到S公司房價總價的20%的同時與S公司簽訂房屋出售合同，同時該轉讓協議終止。

　  2000年9月27日至11月24日，S公司支付了10%的購買定金和三期房款，B公司以代收房款之名出具了收據后，S公司決定系爭房屋由L先生購買。2000年12月20日，A公司與L先生就《出售合同》在公證處進行了公證，出售合同簽訂后，L先生在2000年12月22日至2001年5月25日支付了另一半的定金和五期房款。以上房款均由B公司代收并出具收據。

   2001年1月公證處出證前建議對利息條款作修改，A公司乘機單方取走了所有《出售合同》原件，之后A公司仍按合同約定收取房款。2001年4月16日，L先生發函給B公司要求辦理產證。同年5月30日，A公司發函稱，因公證處不予公證，故該轉讓合同不能生效，有關條款均無法履行。隨后，A公司又發函要求L先生按照出售合同約定的價格，在30日內，以美元一次性付清剩余款并重新簽訂購房合同，L先生回函拒絕此要求。雙方協商不成，同年6月25日，B公司拒收L先生支付的第十期房款，7月25日，A公司書面通知B公司讓其退還L先生先前購買房屋的款項。同年7月31日，A公司將所收款項退至S公司的銀行賬戶內。同年8月1日，S公司收到款項后又將該款項退還至A公司。但A公司拒絕接受。

   2001年8月20日，A公司指令B公司退還L先生826多萬元款項后，A公司即向徐匯區法院起訴S公司，B公司為訴訟第三人。理由是S公司從2000年9月起一直未付租金，屬根本違約，請求解除租賃合同。

   2001年9月27日，S公司因出售合同被對方拿去，無法說清不付租金的原因，以上述已經廢止的轉讓協議，另行向一中院起訴B公司和A公司，要求對方履行轉讓協議，辦理產權證，同時向法院申請租賃案合并審理。

　　一中院判決S公司和B公司訂立的轉讓協議無效。雙方不服，上訴至上海市高院。上海市高院同樣認為轉讓協議無效。

　　該案判決后，A公司訴S公司的租賃合同案恢復了審理，該案經審理判決確認《租賃合同》及《補充協議》為有效協議，認為根據轉讓協議案件的生效判決，S公司停付租金事出有因，故判決不支持A公司的訴請；S公司應支付A公司自2000年9月至2002年12月止的租金。該案判決后，A公司與S公司都不服上訴上海高院。在L先生起訴至一中院要求A履行出售合同后，A公司撤回了此案上訴。

　　同時，B公司以不服轉讓協議案的判決，向檢察院提出抗訴申請，抗訴申請要求改判：確認S公司支付的房款為L先生履行《出售合同》支付的房款，認定《轉讓協議》并未履行，實際履行的是《出售合同》。在L先生起訴一中院要求A公司履行《出售合同》后，B公司撤回了抗訴申請。

　　2003年4月3日，L先生在法院取得《出售合同》復印件、加上檢察院送達的B公司抗訴申請書起訴A公司，要求履行雙方簽訂的《出售合同》。辦理房產轉讓手續。

　　一中院認為，雙方簽訂的《上海市外銷房出售合同》未履行，未經公證，合同未生效。且至今當事人未能就促使合同生效達成一致意見，據此判決：原告L先生的訴訟請求不予支持。

　　L先生不服上訴上海高院。同時，S公司就轉讓協議的判決向上海市高院提出了再審申請，2005年4月25日，上海市高院予以駁回。上海市高院在二審中認為原審法院認定《出售合同》未履行是符合客觀事實的，判決駁回上訴維持原判。L先生不服二審判決向上海市高院提出再審申請，2005年3月16日，被上海市高院駁回。

　　2004年5月27日，A公司再一次起訴要求S公司支付租金、解除《租賃合同》及《補充協議》，并且搬離A大廈的訴訟請求，最后一審二審法院判決支持了原告的訴訟請求。

   2004年S公司和L先生以出售合同案向最高人民法院提起再審申請。

  2004年7月，最高人民法院就買賣合同糾紛進行聽證后決定立案審理。在審理中，最高人民法院認為該案件與S公司與A公司的租賃糾紛案和S公司與A公司、B公司房屋買賣糾紛案件相關聯，因涉及同一套房產，故依職權對另外兩個案件進行了提審。

　　二、爭議法律焦點

　　1、公證是否生效。

　　2、《房屋出售合同》是否實際履行。

   3、B公司與A公司是否惡意阻止《房屋出售合同》生效條件成就。

　　三、律師評析

　　本案最關鍵的是《房屋出售合同》是否已實際履行。

　　從合同角度來看，S公司和B公司于2000年9月6日簽訂的《轉讓協議》，已經被L先生和A公司于同年12月20日簽訂的《出售合同》明確約定失效，B公司為此還出具了確認書表示同意。故B公司在《出售合同》簽訂后收取的定金和房款計422萬元無疑只能是履行《出售合同》。

　　從事實上來看，S公司在《轉讓協議》中支付的定金和房款計384萬元，經合同明確被L先生全部承受。事實上根據S公司董事會決議，公司以支票形式付款計1438927.52元，已在內部賬目中扣除了L先生的利潤，現金付款計2400928.36元，也由公司按應歸還與L先生借款平賬的方式結算完畢。S公司代L先生在《出售合同》中的付款計4426784.16元，其中以支票形式付款計1558912.36元，已在內部賬目中以L先生預支利潤結算；現金付款計2867871.80元，均系L先生以現金交款給S公司委托其付款。所以在《出售合同》中，雖然名義上的付款人和收款人還是S公司和B公司，但是他們并不是在履行已終止的《轉讓協議》，而是在履行《出售合同》，屬于《出售合同》的代為履行人。這從B公司出具的“代收款”收據、A公司指令B公司將826多萬元房款退給L先生原委托賬戶，函告L先生已將826多萬元房款退還等證據均足以證實。所以該《出售合同》已經實際履行。

　　四、結論

　　2009年12月16日最高人民法院對再審案和兩個提審案件分別作出宣判：

   判決撤銷一中院和高院對于A公司提起的租賃案的一審和二審的判決，并駁回其訴訟請求。

   判決確認《物業轉讓協議》無效，撤銷判決由B公司支付利息的70%，并駁回S公司的訴訟請求。

   判決撤銷買賣合同案一審和二審的判決，認定《上海市外銷商品房出售合同及補充條款》有效。L先生于本判決生效后三十日內向A公司一次性支付出售合同約定的定金和每期應付房款共4380303.68美元及相應孳息總和，L先生也可以按照《上海市外銷商品房出售合同》及補充條款約定的計算方法以人民幣支付；A公司在L先生支付上述款項后三個月內協助L先生辦理相應的產權變更登記手續。●

  （作者單位：上海市新閔律師事務所）