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一、問題
房屋征收范圍內公有居住房屋承租人戶口遷離本市或者死亡，可繼續(xù)履行租賃合同的，有多人的，房屋征收決定作出前，當事人之間未能就確定承租人協商一致，或者未能提出變更申請的，房屋征收補償部門該如何操作，如何確定簽約代表人？（理論與實務篇）
二、實務操作方式
征收實務中遇到該種情形，操作方式常見的有。1、征收實務中往往是參考公房內各方當事人的真實意思表示，有當事人推選代表人，若當事人推選不出簽約代表人，征收部門也會退一步，可以選出兩個簽約代表人，如果人數較多，且都推選不出的情況下，征收部門為了能夠順利完成工作，且尊重當事人意思表示的情況下，征收部門的工作量會增大的情況下，會更退一步，要求所有的戶口在冊人員一起簽約。如果領取貨幣時，要求所有人一起簽字領取等。但也會有些在冊戶籍人數較多，同時也推選不出簽約代表人，更糟糕的是，部分在冊戶籍的人員因家庭內部矛盾糾紛而不同意簽訂征收補償協議時，征收部門，就無法再次妥協。只能讓該戶家庭內部繼續(xù)協商，直到產生簽約代表人或者同意簽約。但上海市也有部分地區(qū)根據2012年發(fā)布的《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》的若干意見成立“評議監(jiān)督小組”。其中第四條規(guī)定：“各區(qū)(縣)政府要建立國有土地上房屋征收公信評議制度，成立由被征收房屋所在地塊的街道辦事處(鎮(zhèn)、鄉(xiāng)政府)、居(村)委的干部以及律師、人大代表、政協委員等組成的評議監(jiān)督小組，并可以吸納被征收人、公有房屋承租人推薦或者選舉的代表參加。評議監(jiān)督小組對國有土地上房屋征收與補償工作的全過程實行監(jiān)督評議。”以及2013年《關于公有居住房屋承租人戶口遷離本市或死亡的確定房屋征收補償協議簽訂主體的通知》中第三條：“當事人協商一致的監(jiān)督小組就協商結果作出書面記錄，并由當事人簽字確認后送交房屋征收部門，協商確定的主體為簽訂主體。
當事人協商不一致或無故缺席的，由監(jiān)督小組就協商情況作出書面記錄，提交簽訂主題的建議，協商調解的記錄及建議，經監(jiān)督小組成員審核簽字后提交房屋征收部門，房屋征收部門將監(jiān)督小組組織協商的書面記錄建議及相關資料送交公有居住房屋出租人或其委托的管理人公有居住房屋出租人或其委托的管理人，根據《上海市租賃條例》及其相關規(guī)定，在15日內書面確定承租人后，通知當事人和房屋征收部門確定的公有居住房屋承租人作為簽約主體”。從理論上講，非常符合邏輯，而且可以順利完成簽約。但評議監(jiān)督小組，自2012年后，從理論上就已經產生，但實務中操作比較難，其原因就在于，出租人在指定承租人后，面臨大量的訴訟案件。在民事案件糾紛中，法院經常確認承租人與同住人享受征收補償款的權利存在差異。因此，未被指定為承租人的居民將該公房出租人指定承租人不服，訴請法院并要求認定出租人指定承租人的行為違規(guī)，要求撤銷承租人。而根據物業(yè)管理條例，因為征收部門操作時，指定的簽約代表人往往是最愿意簽約的居民，而非最符合承租人條件的居民。一旦居民起訴出租人指定承租人違規(guī)，要求變更新的承租人的訴訟，該戶征收工作就會被長期擱淺。甚至會導致原本簽訂的協議是無效的。反而得不償失。
2020年的今天，再次啟動“評議監(jiān)督小組”也面臨一個新的問題。評議監(jiān)督小組產生的政策依據是關于貫徹執(zhí)行《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》的若干意見以及《關于公有居住房屋承租人戶口遷離本市或死亡的確定房屋征收補償協議簽訂主體的通知》，但是該兩部文件均在2018年6月30日之前失效，不能作為引用的依據。也就是評議監(jiān)督小組沒有法律依據。此時又該如何解決。
三、律師建議
房屋征收補償過程中，確實且大量存在：“房屋征收范圍內公有居住房屋承租人戶口遷離本市或者死亡，可繼續(xù)履行租賃合同的，有多人的，房屋征收決定作出前，當事人之間未能就確定承租人協商一致，或者未能提出變更申請的”這樣問題，該類必須解決。而類似“監(jiān)督評議小組”等協調會，幫助居民選定簽約代表人，順利完成征收工作，可以最大化的保護該戶居民的整體利益，各類獎勵費和補助費不會因此而喪失。但是不能因指定的簽約代表人，而損害了其他同住人的利益，比如申請居住困難、擴大承租人的權利，簽約代表人獨自領取了款項等，因此征收及相關部門可以在程序上把控簽約主體，但同樣可以在程序上限制簽約主體的代表權利，指定的簽約主體的權利必然要小于或者等于承租人或者居民協商一致推薦的簽約主體，比如申請居住困難可以擴大到任何一同住人、選擇補償方式時，應當征詢該戶家庭多數人的意見，領取貨幣補償時需要所有同住人共同簽字等。如果家庭內部因補償款分割無法達成一致，允許該戶其他在冊成員有機會通過民事訴訟的方式一次性解決家庭糾紛，征收部門配合法院的訴訟，在程序保護該戶整體利益的基礎上，也確保每一位同住人的利益不受損害，最大程度上確保公平正當。
因此，本文作者的最終的建議是，針對公有住房無承租人，當事人之間未能就確定承租人協商一致，或者未能提出變更申請的或者部分權力人因其他矛盾而拒絕簽訂征收補償協議的，征收部門可以啟動類似“監(jiān)督評議小組”根據《上海市房屋租賃條例》以及房屋實際居住情況建議出租人指定該公有房屋的簽約代表人或者承租人，以公平合法的角度，最大限度的維護各方當事人的利益，減少社會矛盾糾紛。
出租人根據《上海市房屋租賃條例》第四十一條可以出租人可以在特定條件下指定承租人，根據法律原則：“舉重以明輕”，出租人在同等條件下自然可以指定臨時簽約代表人，代為簽訂房屋的征收補償協議，以保證該戶利益不受損失。
監(jiān)督評議小組，是否可以指定無產權人，或者產權登記人已過世時，所有繼承人或者權利人無法選出簽約代表人時的私房簽約主體。本文作者認為，在符合特定條件下，可以推選。但以不推選為最佳方案。
滬公網安備 31010402007129號
