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一、工程價款優先受償權的適用條件
按照《合同法》的規定，承包人優先受償權的進行，應當具備以下條件：
（一）承包人必須按照合同全部履行了自己的義務，即工程按期完工，質量合格，通過竣工驗收。如果承包人自身存在違約行為，發包方拒付工程款項的，承包人不享有優先權。
（二）發包人未按合同約定的期間支付價款，經承包人催告后，在合理期限內仍然未支付工程價款。
（三）建設工程在性質上允許折價、拍賣。如果建設工程在性質上不宜折價、拍賣的，承包人不得行使優先權。
在符合上述三個要件時，承包人即可通過以上兩種方式行使其優先權：其一，協議方式，即承包人與發包人協議將工程折價，建設工程價款以折價價款優先受償。其二，拍賣方式，，即由承包人申請人民法院依法將工程拍賣，建設工程價款就拍賣所得價款優先受償。
二、工程款優先受償權的適用限制
（一）受償期限的限制
根據司法解釋的規定，建設工程承包人行使優先權的期限為6個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。根據合同自治原則，承包、發包雙方可以在合同中約定延長期限。對建設工程“竣工之日”的認定，根據建設工程施工合同范本第32條規定，工程竣工驗收通過，承包人送交竣工驗收報告的日期為實際竣工日期。工程按發包人要求修改后通過竣工驗收的，實際竣工日期為承包人修改后提請發包人驗收的日期。至于司法解釋中有關“約定的竣工之日”的規定，則主要用來解決實踐中大量存在的“爛尾樓”工程，不讓此類工程的承包人因工程竣工時間被無限期拖延而無法行使工程價款受償優先權。
（二）購房人買受權對工程款優先受償權的限制
根據司法解釋，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。這是生存權優先于經營權的原則體現，但必須具備如下三個條件：一是購房須用于消費，購買商業經營用房者不適用本條；二是購房人已支付全部或者大部分房款，未支付房款或只支付少許房款的購房者不在此列；三是尚未取得合法產權，對買受人已取得房屋所有權證的房屋發包人已不再享有權利，承包人當然不得主張工程價優先受償權。鑒于實踐中出現房地產開發企業利用司法解釋第2條規定，借預售之機虛假售房以規避承包人行使工程價款優先受償權的現象，承包人若能提供相關證據，可以主張人民法院撤銷“售房”合同或確認“售房”合同無效。
（三）數個工程款優先受償權之間的彼此限制
一項建設工程的施工承包合同可能存在基礎工程施工合同、主體工程建筑施工合同、工程安裝施工合同及工程裝修合同等。在一項工程存在數個承包主體的情況下，各承包人均依法享受工程價款優先受償權，受償順序、受償比例如何確定，合同法與司法解釋均未作明確規定。考慮到建設工程的承包主體雖然施工行為有先后，但其優先權產生的基礎、指向的對象一致，作為工程價款的構成成分也完全平等，時間上的先后不影響權利本身的效力。故同一項建設工程中，數個承包人應平等享有工程價款的優先受償權，各承包人之間應按所確定的債權比例平等受償。
鑒于工程款優先受償的適用條件和適用限制，因此在司法實踐中應對優先受償的適用條件應和優先受償權的限制一并綜合考慮，防止在司法實踐中濫用優先權。
滬公網安備 31010402007129號
