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2020年2月8日上午舉行的上海市疫情防控工作領導小組第14場新聞發布會明確，為全力支持企業抗擊疫情，切實減輕企業負擔，本市出臺《上海市全力防控疫情支持服務企業平穩健康發展的若干政策措施》（以下簡稱措施），提出28條綜合政策舉措，包括加大對防疫重點企業財稅支持力度、減免企業房屋租金、對相關企業和個人給予稅收優惠、免除定期定額個體工商戶稅收負擔、適當下調職工醫保費率等，全力防控疫情，支持服務企業平穩健康發展。
其中，第二章“切實為各類企業減輕負擔”中第（九）項“減免企業房屋租金”中明確，中小企業承租本市國有企業的經營性房產（包括各類開發區和產業園區、創業基地及科技企業孵化器等）從事生產經營活動的，先免收2月、3月兩個月租金；對間接承租的企業，應確保租金減免落到實處，使實際經營的中小企業最終受益。鼓勵國有企業在協商情況下通過減免緩交等方式盡可能多讓利給中小企業，相關減收影響在經營業績考核中予以認可。
在發布會現場答記者問階段，相關領導特別提示，本市市、區兩級所屬的所有國有企業都將納入此次實施租金減免政策的范圍。目前，市國資委正在制定《關于本市國有企業減免中小企業房屋租金操作細則》，要求本市各國有企業加緊梳理租賃情況，形成方案，盡快明確受理部門，減免范圍，減免標準，聯系方式，申請、審核、決策流程等相關內容。
那么，租賃期間發生疫情，國有企業就其經營性房產對承租方是否必然負有減免租金等義務？本文從法律層面就疫情對上海市國有企業經營性房產租賃活動的影響及應對進行簡要分析，供企業參考。
一、新冠疫情是否屬于不可抗力
截至目前，司法機關尚未就本次疫情是否屬于不可抗力事件出具指導意見，但中國國際貿易促進委員會已于2020年1月30日發出通知，對于受新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響，導致無法如期履行或不能履行的國際貿易合同，企業可向中國貿促會申請辦理與不可抗力相關的事實性證明。并結合以下法律法規等文件，初步可認定疫情為不可抗力。
1、《民法總則》第一百八十條規定，因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。
2、《合同法》第一百一十七條規定，因不可抗力不能履行合同的，依據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。
3、《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》（已廢止，以下簡稱非典通知）第三條規定，因政府及有關部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理。
4、2020年2月10日，全國人大常委會法工委發言人、研究室主任臧鐵偉表示，當前我國發生新冠肺炎疫情，為了保護公眾健康，政府也采取了相應疫情防控措施。對于因此不能履行合同的當事人來說，屬于不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力。依據合同法的相關規定，因不可抗力不能履行合同的，依據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。
5、2020年2月10日，浙江省高級人民法院發布《浙江省高級人民法院民事審判第一庭關于印發《關于規范涉新冠肺炎疫情相關民事法律糾紛的事實意見（試行）》的通知》，在第二部分“依法妥善審理有關合同糾紛案件”第3點明確，確因政府及有關部門為防控疫情而采取行政措施導致合同不能履行，或者由于疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，當事人主張減輕或者免除自身的法律責任的，應當依法按照《中華人民共和國合同法》第一百十七條和第一百十八條的規定妥善處理。第4點明確，當事人以不可抗力為由主張部分或者全部免除責任的，仍應提供證據證明其已盡到通知義務，以減輕可能給對方造成的損失。當事人違約后，對方沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。
當然，還是期待最高人民法院及其他各地方高級人民法院能盡快出臺相應司法解釋和指導意見，以統一相關疫情導致包括租賃合同在內的民商事合同的履行糾紛的法律適用。
因此，下文是基于“不可抗力”的定性進行的分析，如后續司法機關等出具了相左意見的，我們將第一時間調整相應法律分析。
二、在疫情被認定為不可抗力情形的前提下，作為經營性房產租賃活動出租方的國有企業的法律責任
租賃期間發生疫情，出租方并不必然負有減免租金等義務，只有在符合《合同法》第一百一十七條的規定，即因不可抗力不能履行合同的，才能依據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。
首先，依據《合同法》第二百一十二條，租賃合同是雙務合同，出租人的根本義務是交付符合租賃目的的房屋給承租人，而承租人的根本義務是按約定支付租金給出租人。因此，當“不可抗力”導致租賃合同無法履行的，即“不可抗力”與租賃合同不能履行存在因果關系的情況下，無論出租人還是承租人，均依法不承擔民事違約責任或賠償責任。
其次，結合非典通知第三條的規定，以及參考“非典”時期的案例判決，如（2018）晉04民終2272號案，如租賃合同中未明確做出相關約定，僅是因為租賃期間發生疫情，并不必然適用不可抗力等，必須是因為疫情導致合同不能履行或繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或不能實現合同目的才可以適用，才可以不承擔民事違約責任或賠償責任
因此，結合《合同法》第五條“當事人應當遵循公平原則，確定各方的權利和義務”的規定，在此次疫情的租金減免金額或違約責任分配方面，均應體現公平原則，非因任何一方或雙方的過錯，或者正常經營風險所致的損失或責任，應由雙方依據公平原則合理分擔，即既不應由承租方獨自承擔損失，也不應將風險或責任全部轉移至出租方。針對租金減免的期間，也應結合具體情況考量。
如果是在疫情爆發后，承租方為減少自身損失而自行選擇了停業的，參考“非典”時期的案例判決，如（2007）桂民四終字第1號案，相關疫情雖然給承租方造成一定影響，但不是必然導致承租的目的不能實現，而承租方的停業屬于經營策略，而不是疫情導致的必然結果。因此，疫情并沒有對租賃合同履行的構成實質影響，則以擅自停業要求免除租金的應不能得到支持。
三、在措施正式發布后，細則出臺前，給國有企業的法律及操作性建議
有上述分析可知，租賃期間發生疫情，作為經營性房產租賃活動出租方的國有企業并不必然負有減免租金等義務，但正如措施體現的那樣，國有企業永遠沖在第一線，勇擔當，敢作為，使命必達，為疫情的防治作出了極大的貢獻，彰顯了大國頂梁柱的時代力量。
鑒于目前市國資委正在制定《關于本市國有企業減免中小企業房屋租金操作細則》等，我們僅從法律及操作性的角度提出建議：
1、依據《合同法》第一百一十八條之規定，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。因此，如國有企業作為經營性房產的出租人因不可抗力不能履行租賃合同的，應及時履行通知義務、減損義務和舉證義務。
正如相關領導在措施發布會現場明確的，在操作過程中，應力爭做到應知盡知，通過各種方法使廣大中小企業承租方廣泛知曉、了解此次出臺的政策。應嚴格規范操作，遵守相關法律法規，加強內部管控，規范流程，確保減免政策措施落到實處。同時，考慮目前是本市疫情控制的關鍵時期，將盡可能通過網絡、信函、電話通訊等各種渠道和方法進行辦理。
2、如國有企業與承租方租金減免達成一致意見的，應當采取書面形式例如簽訂補充協議進行約定。補充協議應包括但不限于原合同約定的租金金額、減免后的租金金額、租金減免的起始日期、租金減免方式（自下月租金中抵扣或由出租方返還承租方已支付租金）等。
綜上，我們希望本文能夠對上海市國有企業經營性房產租賃活動提供一些幫助。
滬公網安備 31010402007129號
