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【案情簡介】
出售方甲公司是一家外商獨資企業，于2007年向開發商上海長寧房地產經營有限公司購買了上海長寧區某辦公樓的15層、16層，每層共6間辦公室，一共12間，登記在一本房地產權證上，土地性質為劃撥。購房時辦理了銀行貸款，將全部房屋12間辦公室抵押給了富邦華一銀行。目前，該房屋全部出租。
2016年4月，買受方乙公司（是一家外商投資企業）欲購買辦公室自用。買賣雙方公司老板自己達成了購買意向，由乙公司向甲公司購買三間辦公室1601-1603室，買受方并支付了意向金。買受方需要銀行貸款支付50%房款。
由于雙方沒有中介公司居間介紹，于是雙方委托遠聞所奚律師（專業從事房地產交易）辦理房屋買賣手續，并控制交易風險。
代理律師接受委托后，先審查雙方的資料，認為出售方可以出售辦公樓，買受方也具備購房資格，購房合同可以操作進行。
【案件難點】
本案的難點在于：一、如何辦理房地產交易手續？流程及所需資料為何；二、劃撥土地如何辦理出讓手續；三、剛施行營業稅改增值稅，公司出售辦公室如何繳納增值稅、土地增值稅、企業所得稅等；四、出售方甲公司如何開具出售房屋的發票。
【代理意見】
一、代理律師策劃并經辦了全部交易流程，現簡要整理如下。
（一）辦理土地出讓手續
辦理委托手續，出售方委托律師辦理相關手續。
律師起草房地產買賣定金協議。
征詢租客意見，取得租客放棄優先購買權承諾書及到期退租保證書。
申請提前歸還出售方的銀行貸款，銀行審批約一個月時間。
向銀行領取抵押注銷文件及產權證原件。由于本案的富邦華一銀行涉及到變更，所以拿到抵押注銷文件比較延遲。很多外資銀行在辦理銀行抵押貸款時，會把產權證原件放在銀行保管，所以要一并拿回來。雖然有12間辦公室，但是只有一本房地產權證，一起抵押給了富邦華一銀行辦理貸款，故本次只能全部歸還銀行貸款，不能單獨歸還出售的1601-1603室抵押貸款，因為抵押貸款無法區分。
向房地產交易中心辦理抵押注銷登記，辦理時間為7日。
向保險公司申請退保，由于當初購房貸款時辦理了保險，當貸款還清時，可以申請退還部分保費。
出售方向上海市長寧區規劃和土地管理局申請補繳1601-1603室土地出讓金及附相關資料。文件：產權人書面申請（因為出售，要求補地價），產權人營業執照復印件，產權證復印件，法定代表人證件復印件，介紹信或者委托書，代理人證件復印件。辦理時間約一個月。
長寧區房地產測繪管理辦公室出具分攤土地面積的查閱單，因為產權證上沒有12間辦公室相應的占地面積。
對1601-1603室房屋所分攤的土地進行評估（評估費由政府承擔）。
出售方與長寧區規劃和土地管理簽署《上海市國有土地出讓合同》（約定合同簽署后15日內支付10%出讓金，60日內支付90%）。
到出售方的開戶銀行憑《非稅收入一般繳款書（收據）》繳納土地出讓金（收款人為長寧區財政局）。
到工商局開具《工商行政管理注冊號變化證明》（由于甲公司注冊號變化）。
到交易中心的稅務窗口申請并繳納契稅。
辦理房屋轉移登記申請，繳納每套房屋的交易手續費，取得二份收件收據。
取得1601-1603室的產權證及剩余房屋的新產權證。
（二）辦理房地產轉讓手續
雙方就三套辦公室分別網簽《上海市房地產買賣合同》，由于沒有中介公司，雙方到交易中心直接打印網簽合同，若交易中心工作人員不打印買賣合同補充條款等，律師可以把相關的補充條款貼到買賣合同上。
委托一級資質評估公司對轉讓的辦公室進行評估，出具評估報告。稅務局要求一級資質評估公司，雙方可以委托交易中心駐點的評估公司，也可以委托其他評估公司。
將評估報告交不動產交易中心的核價公司審核。
向交易中心檔案室調取原購房合同及契稅單（因為出售方遺失了資料）。
向開發商調取原購房發票（因為出售方遺失了資料）。
出售方開具增值稅發票（若沒有開票資格，向所在稅務所申請），需要出售方公司的財務人員配合辦理。
交易中心的稅務部門出具《土地增值稅納稅聯系單》。
由出售方所在地的稅務所核定土地增值稅（土地增值稅納稅申報表）。
納稅完畢后，稅務所當場出具《土地增值稅完稅聯系單》及稅收完稅證明。
憑《土地增值稅完稅聯系單》，雙方到交易中心稅務部門辦理審稅，出售方繳納增值稅及附加5.65%，買受方繳納契稅3%及印花稅0.05%。
辦理房屋轉移登記申請，繳納交易手續費等，取得收件收據。
買受方憑收件收據領取不動產權證。
買受方憑產權證辦理抵押，獲得銀行流動資金貸款，并支付給出售方。由于公司購房需要直接辦理銀行貸款，需要買受方取得產權證后再辦理抵押貸款。這需要買賣雙方協商一致，否則出售方一般都無法接受。
出售方交房給買受方。
二、劃撥性質的土地需要繳納出讓金
本案房屋是比較特殊的，通常劃撥土地的房屋是不能辦理銀行抵押貸款的，但是甲公司當初購買該房屋的時候，還辦理了銀行貸款。
買賣雙方達成交易意向時，雙方公司老板不知道劃撥性質的土地要繳納出讓金，由于出讓金金額很大，雙方對出讓金的承擔發生了分歧。后經代理律師斡旋，雙方同意按照土地使用年限的比例承擔出讓金，但是土地出讓合同及繳納主體還是出售方。出售方繳納了出讓金及契稅等，更換產權證后，才能出售該房屋。
本案中，出售方持有二層辦公樓，且全部登記于一本房地產證，起初規土局建議一次性補繳全部土地出讓金。考慮到出售方的資金壓力以及劃撥用地的無使用期限的優勢，律師建議出售方僅就本次出售的房屋補繳土地出讓金。由于本次出售的房屋沒有登記分攤的土地面積，故還需要長寧區房地產測繪管理辦公室出具分攤土地面積的查閱單，將該查閱單提供給規土局。
如果遇到交易的辦公樓土地為劃撥性質，應引起雙方注意并預留充分的交易時間，以防違約。
土地出讓的規定：
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 》：
第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
（一）居住用地七十年；
（二）工業用地五十年；
（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；
（四）商業、旅游、娛樂用地四十年；
（五）綜合或者其他用地五十年。
第四十五條 符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：
（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；
（二）領有國有土地使用證；
（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；
（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權出讓金。
《中華人民共和國城市房地產管理法》
第四十條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
《上海市土地使用權出讓辦法》
第十一條（應當實行土地使用權出讓的范圍）
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照前款規定應當以出讓方式取得土地使用權的，由房地產轉讓的受讓人與出讓人簽訂出讓合同，并在按規定支付土地使用權出讓金（以下簡稱出讓金）后，取得土地使用權。
需要注意的是，由房地產轉讓的受讓人與出讓人簽訂出讓合同，在本案中，房地產轉讓的受讓人是甲公司，出讓人是長寧區規土局。
三、出售方如何繳稅
土地增值稅是在出售方公司所在的稅務所進行核定并繳納的。通常，由稅務專管員就土地增值稅先進行計算，交稅務所領導批準后，再到稅務所柜臺進行申報納稅。由于本次交易涉及土地出讓金等特殊項目，且營改增又剛實行不久，稅務軟件不完善，稅務所內部對核定方案也有不同理解，協助出售方與稅務所溝通如何正確計算土地增值稅是本次律師法律服務的難點。
本次交易中，由于出售的幾套房屋均登記于一本產證上，只有一個產證編號，受稅務部門軟件功能限制，各單元的土地增值稅雖獨立核算交納，但進入稅務軟件系統時，只能合并申報，最終稅務所也只能開具一張土地增值稅發票，且各單元應交納的土地增值稅金額也無法分列。
繳納完畢土地增值稅后，再到交易中心的稅務部門辦理增值稅的申報納稅。
若評估價高于發票金額，土地增值稅、增值稅、契稅都是以評估價為依據繳納，而不是發票金額。出售方應當自年度終了之日起五個月內，向稅務機關報送年度企業所得稅納稅申報表，并匯算清繳，結清應繳應退稅款。
由于出售辦公樓等非住宅，都是差額納稅的，所以原來的購房合同、發票、稅單非常重要，千萬要保管好。若不提供原來的購房憑證，就無法抵扣，將會多繳稅款。本案中，由于出售方遺失了購房的全部資料，所以律師到交易中心檔案室調取了購房合同及契稅單，又到開發商處調取了購房發票，使出售方順利地抵扣了購房成本。
四、如何開具售房發票
若個人出售房屋中，一般由稅務部門代開售房發票；若出售方是公司，一般由出售方自行開票。出售方可以開具增值稅普通發票，也可以開具增值稅專用發票。由于本次交易中，買受方是公司，需要開具增值稅專用發票進行抵扣，減少購房成本。
本案中出售方雖是一般納稅人，但選擇的是簡易征收，沒有開具大額發票的功能。為完成交易，出售方特向登記所在地的稅務部門申請批準了臨時開具大額發票的功能。發票格式要跟交易中心的稅務部門進行確認，發票須注明：貨物名稱商品房及產證號碼、單位平方米、數量指建筑面積、金額（可以分幾張發票），發票備注中寫明房屋地址及合同金額。
【結語與建議】
本案幾乎涉及了辦公樓交易的全部流程，包括起草交易文件，斡旋雙方的爭議（主要是出讓金的承擔，逾期辦理的違約金）等。營改增后，公司購買房屋可以抵扣 5% 的增值稅，刺激了公司購置辦公樓、商鋪及廠房的需求。在大城市，辦公樓及商鋪等的體量非常大，每年交易的金額也比較高。對于辦公樓、商鋪及廠房的交易和繳稅方面，建議咨詢專業的房地產律師注意并控制交易風險。
滬公網安備 31010402007129號
